В любую недвижимость можно удачно инвестировать

На этом фоне хранение денег наличными или на банковских депозитах продолжает оставаться наименее надежным решением для людей, имеющих накопления, а вариант вложений в «твердую валюту» — недвижимость, напротив, представляется вполне разумным. О том, как правильно выбрать объект инвестирования и сколько в действительности можно заработать на квадратных метрах, мы поговорили с директором департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрием Пантелеймоновым.

С тем, что недвижимость является наиболее надежным инструментом сохранения и преумножения средств, особенно в непростые времена, мы согласны. Главный вопрос, волнующий рядовых граждан с энными суммами сбережений — как выбрать? На какой продукт ориентироваться — жилье, коммерческие помещения, недвижимость за рубежом?

Выбор каждого инвестора полностью определяется им самим и зависит, в основном, от суммы свободных средств и жизненных обстоятельств. В принципе, можно удачно вложиться и в коммерческую недвижимость, и в зарубежную, и в жилье того или иного класса. Но если брать в расчет именно рядовых граждан — не олигархов, не профессиональных инвесторов — сегменты коммерческой и зарубежной недвижимости оказываются наименее привлекательными.

Почему? Вкладываться в офисы, торговые помещения невыгодно? А как насчет относительно дешевого жилья за рубежом, в Болгарии, например?

Риски для инвесторов в коммерческом сегменте и за рубежом на порядок выше, чем на отечественном рынке жилой недвижимости. В принципе, интерес могут представлять нежилые помещения на первых этажах жилых домов — это, по сути, единственно доступные гражданам коммерческие объекты. Но есть риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, и многое другое. Кроме того, управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, чем жилой.

Что касается жилья за рубежом — тут действует достаточно простое правило: чем дальше от дома, тем хуже. Недаром в последние годы практически сошел на нет бум инвестиций в европейскую недвижимость. Как владельцу управлять объектом, который находится от него в тысячах километрах? Также стоит учитывать, что сегодня никто не застрахован от внезапного изменения правил игры на зарубежных рынках недвижимости, особенно в отношении нерезидентов. У России сейчас далеко не лучшие отношения с Европой, Америкой и другими странами.

Понятно, коммерческие помещения и зарубежные апартаменты нам не подходят.

Кстати, о столь любимой многими россиянами Болгарии — в кризис 2008 года цена на жилье в этой стране упали практически вдвое, и те, кто ранее вложился в местные объекты, оказались в явном проигрыше. Зарубежные рынки недвижимости, особенно неконсервативные, стабильностью не отличаются. Исключение, понятно, — Лондон, Париж и прочие «вечные» города. Но там и бюджеты нужны совсем другие, обычному россиянину недоступные.

То есть, нашему инвестору лучше оставаться в России, «не нужен нам берег турецкий»…

Не нужен. Как показал опыт прошлых лет, наименее рисковыми и наиболее эффективными являются инвестиции в простую недвижимость эконом- и комфорт-класса, расположенную в Москве и Подмосковье. Еще один неплохой вариант — Санкт-Петербург и область, другие крупные административные центры страны. Но на первом месте, с точки зрения инвестиций в недвижимость, все-таки остается именно московская агломерация.

Какие объекты в пределах города являются наиболее интересными для частных инвесторов?

Логично, что человека с минимальной суммой сбережений интересует, в первую очередь, и минимально стоящее предложение. Поэтому Москву в пределах МКАД мы «отметаем» сразу — стоимость квартир здесь неоправданно высока, самая доступное жилье — доли, комнаты и низкокачественные квартиры вторичного рынка, которые ликвидными не назовешь даже при большом желании. Соответственно, уходим за МКАД, в ближнее Подмосковье — зону, которая формально к столице не относится, но по факту является ее частью. Здесь наиболее доступное предложение — квартиры-студии в строящихся жилых комплексах. «Вторичка», опять же, не рассматривается по причине ее низкой ликвидности.

Какова стоимость таких лотов? За сколько можно купить инвестиционно привлекательную студию в области?

Сейчас на подмосковном рынке достаточно много предложений небольших квартир, в отдаленных районах можно найти квартиры стоимостью меньше миллиона рублей. Но я бы рекомендовал оставаться в столичной «зоне влияния» — локациях, имеющих развитое сообщение с Москвой, жители которых могут спокойно ездить на работу в «большой город». Условно, интерес представляют качественные жилые комплексы, расположенные в пределах 30 километров от МКАД. Здесь средняя цена студий — около 2 миллионов рублей. В микрорайоне «Город Счастья», который мы строим в городе Домодедово, ценник ниже — самая недорогая студия стоит меньше 1,6 миллиона рублей. В микрорайоне «Лобня Сити», расположенном ближе к Москве, самая недорогая квартира предлагается по цене 2,1 миллиона рублей.

В чем суть инвестирования, как именно можно заработать или хотя бы сохранить свои средства, купив такой объект?

Спекуляционная идея не нова: купив такую квартиру на начальном этапе строительства и реализовав на финальном, инвестор сможет заработать порядка трети изначальной стоимости лота. Как правило, около 15-20% к стартовой цене прибавляет заметный рост первых этажей, еще 10% — полная готовность корпуса, а оставшиеся 10% добавляются после сдачи дома госкомиссии. Таким образом, ориентируясь на срок реализации проекта в два года, доходность составляет около 13-15% в год. В нашем случае этот показатель может быть и большим, так как и Лобня, и Домодедово находятся в приаэропортовых кластерах, которые в ближайшие годы могут получить мощное развитие, что, в свою очередь, приведет к более интенсивному, чем в среднем по области, росту цен на местное жилье.

А если те же деньги положить в банк? Сейчас проценты по депозитам выросли…

Показатели доходности банковских вкладов и вложений в жилую недвижимость сейчас практически равны. Но здесь в пользу второго варианта говорит тот факт, что жилье — это более надежный способ сохранения и преумножения средств, чем депозиты. Достаточно вспомнить серию банкротств банков, которую мы наблюдали совсем недавно, и предыдущие «банковские трагедии» — 1991, 1998 и 2008 годов. В данном случае риск — это дело неблагородное.