Стоимость квартир в Подмосковье зависит от ситуации на дорогах

Человек, который приобретает жилье в Подмосковье, обычно, имеет работу в Москве, а это значит, что ему каждый день приходится добираться до работы через очень длинный, многочасовой путь. Ситуация на дорогах Москвы и Подмосковья на сегодняшний момент – большая проблема. Но, к счастью, уже сегодня у будущих владельцев квартир есть возможность выбрать наиболее подходящую для своих потребностей квартиру, которая будет находиться поближе к столице или добираться на работу станет хотя бы проще. Но, как и везде, за дополнительные удобства придется хорошо заплатить.

Квартиры в Подмосковье приобретают не только местные или люди, приехавшие из других областей, а и сами жители Москвы иногда покупают недвижимость в этих районах.

Москвичи становятся «замкадышами» чаще всего потому, что жизнь в столице слишком дорога, и подобное может себе позволить далеко не каждый. И это одна из нескольких причин, из-за которой возникли эти проблемы на дорогах, сотни тысяч жителей Подмосковья просто вынуждены надолго застревать в пробках.

Поэтому, не стоит удивляться тому, что расстояние до столицы и удобства приезда влияют на стоимость и спрос квартир. Сегодня расположение недвижимости – это главный фактор, в котором определяется стоимость жилья. Остальные факторы, а именно: темпы строительства, репутация застройщика, инфраструктура и планировочные решения для покупателей второстепенны и покупатель обращает на это внимание гораздо меньше.

Путь к себе.

Недвижимость в ближнем Подмосковье, в городах-спутниках, которые находятся в пределах 5 км от МКАД стоит как минимум в два раза больше тех квартир, которые находятся в удаленных районах (60 км). Средняя стоимость недвижимости в новостройках ближайших районов Подмосковья в первом квартале 2013 года составила 195 000 долларов или 5 850 000 рублей, а в удаленных районах 84 000 долларов или 2 500 000 рублей. Также соотносится и цена квадратного метра.

Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group, привел пример, в целом подтверждающий это: «Квартира в Мытищах (ближний район, 5 км от МКАД) стоит около 100 000 рублей за квадратный метр, а в Сергиевом Посаде, который находится в том же направлении в 55 км от Кольцевой, цена квадратного метра в идентичном доме стоит уже 50 000 рублей».

На вторичном рынке разница в ценах на недвижимость еще больше: ближняя квартира может стоить в три раза большей такой же квартиры, но в дальнем районе.

Цена квартиры эконом-класса, которая находится всего в паре километров от МКАД, стоит столько же, сколько квартира бизнес-класса, находящаяся в 5-10 км того же МКАД, но при этом распродаются намного быстрее тех, что находятся подальше. Так что, если покупатель хочет сэкономить и купить отличную, качественную и большую квартиру, ему стоит ехать подальше от центра. Наталья Бланковая говорит,  что за 4 500 000 руб. в городах, которые находятся рядом с Москвой, вы сможете купить только однокомнатную квартиру, а если отъехать подальше, то можно найти по той же цене, но уже двухкомнатную, а если проехать еще дальше, можно легко найти трехкомнатную. А если уехать совсем далеко, то и четырехкомнатную квартиру найти не проблема.

Внутри города квартиры также расположены в разных степенях удобства. Возле одной квартиры могут находиться шоссе или трассы, станции метро или автобусные остановки, а возле другого жилья такого может и не быть. И конечно же, квартиры, которые расположены рядом со станциями и остановками дороже остальных и спрос на них повышен. Тем не менее, цена не так уж и завышена. «Близость станции метро, автостанции или ж/д станции в валюту не конвертируется. Главное, чтобы место для постройки было хорошим, а расстояние от дома до остановки не так уж и важно», - говорит Андрей Биржин.

Восток – запад

Конечно, время, за которое вы добираетесь до места работы, зависит не только от расстояния, но и от того, насколько загружена трасса или шоссе, по которым вы ездите. По Новорижскому шоссе (перед его реконструкцией) можно было за пол часа преодолеть такое расстояние, которое по Ярославскому можно было за два часа. Самые загруженные трассы Московской области - это Ленинградское, Ярославское, Минское, Рязанское, Горьковское, Щелковское и Дмитровское шоссе, а наиболее удобные и легкие - Симферопольское, Пятницкое и Волоколамское.

Не так давно Новорижское шоссе считалось самым лучшим, но на данный момент на нем установлены ограничения скорости из-за реконструкции, которая будет завершена только к 2015 году, и пропускная способность шоссе заметно понизилась. И как говорят риэлторы, с момента старта реконструкции шоссе упал спрос на квартиры в близлежащих районах.

Кстати, престиж направления еще больше влияет на стоимость, чем расположение дорог. Самыми экологическими, престижными и дорогими являются квартиры, которые находятся в западном направлении. Потому их цена в среднем выше других направлений. Самая низкая стоимость на жилье находится на Востоке, а остальные направления находятся где-то посередине. «На северо-западе и западе Подмосковья основная цена жилья составляет 206 000$ или 6 200 000 руб. и 201 000$ или 6 000 000 руб. соответственно. Самые дешевые квартиры находятся в восточном направлении - 120 000$ или 3 600 000 руб.», - утверждает Наталья Бланкова.

Цена квартиры в Подмосковье зависит сразу от нескольких факторов. «Дома на востоке Московской области, в городах Люберцы, Котельники, стоят не очень дорого из-за того, что там плохая экология, недостаточная инфраструктура и тяжелая транспортная доступность, - рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – А цена недвижимости в городе Королеве, который располагается на загруженном Ярославском шоссе, но там отличная экология и прекрасная инфраструктура, и соответственно, спрос на квартиры в том городе очень и очень высок».

Самые дорогие квартирные предложения – это элитные малоквартирные комплексы с отличной инфраструктурой. Эта недвижимость охраняется и располагается в западном направлении.

В «Кунцево-4», одном из таких элитных жилых комплексов, стоимость квартиры, как говорит Наталья Кац, до кризиса порой становилась 10 000$  за квадратный метр. «Но на данный момент спрос скорректировался. Клиенты больше не намерены тратить более 5 000$ даже за элитные квартиры с хорошей экологией и развитой инфраструктурой. Абсолютно такая же картина и в городах Химки и Одинцово, где спрос на элитное жилье достаточно устойчив» – утверждает эксперт.

Как выбить пробку?

Вернемся к старой проблеме, пробкам, которая сейчас крайне актуальна на дорогах Москвы. Как можно решить эту проблему? « Основные направления, которые могут решить эту проблему – это постройка дополнительных дорог и магистралей, а также прокладка подземного и легкого метро», - рассказывает Ольга Никонова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

«Приблизительные решения этой проблемы уже давно известны и потому, мне тяжело сказать что-то новое. Необходимо строить новые дороги, но делать это нужно качественно и в максимально-сжатые сроки, также нужно реконструировать и расширять старые трассы, многое можно и нужно сделать, и все о решениях этих проблем знают, но предпочитают ничего не делать», - сокрушается Андрей Биржин.

 Но, к счастью нельзя утверждать, что не делается абсолютно ничего. Трассы все-таки расширяют, строят развязки. Как говорят власти, в скором времени количество полос на всех ключевых шоссе, идущих от МКАД, станет больше. На сегодняшний момент уже началась реконструкция «новой Риги», работы пройдут в несколько этапов и теперь полос на этом шоссе будет около 10, а в 5 км от МКАД построят новую развязку.

Также на данный момент полным ходом идет проект «Большая Ленинградка» и сейчас Ленинградское шоссе реконструируют от МКАД до поворота на Шереметьево. Шоссе будут расширять, и планируют сделать новые двухполосные эстакады для съездов с шоссе на Кольцевую. На Ярославском шоссе буквально завтра начнется реконструкция дороги от МКАД до Тайнинского, будет проложено 3-5 полос во все направления, и также планируется построить двухполосные дороги-дублеры.

Реконструкцию планируют завершить к началу 2016 года, а затем будут расширять следующих отрезок трассы до Малого московского кольца и планируют проложить новый путь в объезд Тарасовки.

Также собираются строить новую дорогу вокруг Одинцово, она должна облегчить путь к дальним районам Рублевского направления и, по прогнозам экспертов, это позволит увеличить стоимость квартир рядом с Минским шоссе. Уже сегодня собираются решать проблему с дорогами в Балашихе: в ближайшее время будет дан старт реконструкции Горьковского шоссе, будет строится новая трасса - платная дорога от Новокосино, будут проложены пути Ильича до Новой Деревни и также будут строиться новые линии для скоростного трамвая от Балашихи до центра Москвы. Также в будущем собираются сделать легкое метро вдоль Щелковского шоссе.

Наталья Кац говорит: «вероятно, что проблему с пробками помогут решить новые платные дороги, но это все только планы и как будет на самом деле – неизвестно». Например, скоростная магистраль «Москва – Санкт-Петербург» может стать платной. Первый участок с подъездом к аэропорту Шемеретьево будет построен уже к 2014 году.

Тем не менее, самая главная проблема на дорогах появилась из-за того, что практически все жители Подмосковья вынуждены каждый день ездить в столицу, потому как количество рабочих мест в других городах весьма ограничено. Как говорит Дмитрий Котровский, управляющий по продажам ЖК «Олимпийская деревня Новогорск»: «не смотря на то, что трассы Подмосковья будут продолжать реконструировать, количество машин продолжает активно увеличиваться. Каждый год владельцев автомобилей становится на 20% больше и потому, все постройки новых дорог – это лишь временная мера, которая никак не искоренит эту проблему полностью. Необходимо улучшать инфраструктуру, нужно давать рабочие места в самом Подмосковье и только тогда проблема с дорогами Москвы будет решена».

В гостях у сказки

Крайне интересна ситуация с юго-западными районами. Кроме того, что «новую» Москву планируют застроить жилищными комплексами, было принято решение перенести в эти районы некоторые федеральные учреждения. «Страшно предположить, какова будет проблема на дорогах, когда государственные служащие станут переезжать на новые территории. Все станут переезжать на юг, МКАД и ЦКАД станут пустыми, ситуация на дорогах будет близка к критической, - опасается Андрей Биржин. – Но и тут есть свой плюс: движение по самой Москве станет более свободным и спокойным».

Тем не менее, люди, которые будут жить в новом «городе-саду», будут обеспечены рабочими местами, потому как в «новую» Москву будут перенесены многие заводы, фабрики и прочие промышленные предприятия. Конечно, такие перемены окажут положительное влияние на проблему с пробками. И как утверждает Наталья Кац, проблему можно решить, если существенно реконструировать Калужское шоссе.

Ольга Новикова напоминает, «для качественного функционирования региона необходимо проложить новые дороги, и без дополнительных развязок сложная ситуация присоединяемых районов станет только хуже».

Не так давно говорилось о том, что может быть будет дан старт строительству легкого метро или скоростного трамвая в зоне Ленинградского района. Может быть, план по решению проблем на дорогах и развитию транспортных путей будет составлен в ближайшие два года.

Но российский покупатель все также доверчив и верит в то, что рядом с его квартирой будет построено шоссе или развязка, замечает Андрей Биржин. «После того, как все планы в «новой» Москве реализуются, новые жилые комплексы станут еще более привлекательны для потенциального покупателя, - уверен он. – Люди захотят купить себе квартиру в «новой Москве» и не будут смотреть на то, рядом ли находятся нужные им трассы или нет. Дело тут вовсе не в дорогах, а в престиже, статусе, который дает московская прописка. Какое-то время быть москвичом гораздо важнее и престижнее, желающих на новые квартиры будет очень и очень много».

 Приобретать новые квартиры будут не только простые жители, а и чиновники и бизнесмены. Ведь работать теперь придется здесь. «И стоимость новых квартир будет вполне разумна», - прогнозирует Андрей Биржин.