Передача права на приобретение квартиры в строящемся доме

Это происходит до окончания строительства и регистрации право собственности на жилой объект. Такой метод «перепродажи» права на получение квартиры называют переуступкой права требования.


Как происходит переуступка?


По данным экспертов до 40% всех сделок на первичном рынке с новостройками заключается с целью последующей перепродажи права на получение жилья. Очень много частных клиентов приобретает несколько квартир, а затем, когда маржа достигнет приемлемого размера, перепродают свои договора другим лицам, извлекая свою норму прибыли. Такая методика инвестирования с целью извлечения дохода законна, если проведена на основе одного из утвержденного законодательно варианта реализации недвижимого имущества. Правопреемник при этом тоже выигрывает, поскольку цена продажи таких объектов существенно ниже новых строящихся, а тем более готовых и выставленных на продажу квартир. Однако нужно учитывать, что ввязываясь в такую сделку, покупатель должен быть предельно осмотрителен, поскольку он принимает на себя не только права, но и обязанности, а также все риски связанные с договором. Перед приобретением нужно изучить документы застройщика, проверить законность осуществляемой им деятельности, сопоставить этапную готовность дома по договору с фактическим положением дел на участке строительства.


На что нужно обратить особое внимание:

•        Обязательно указать вид договора на основании которого проводится переуступка;
•        Четко прописать вид расчетов и окончательную сумму сделки, иначе сделка может быть признана ничтожной;
•        Проверить регистрационную документацию, лицензии и разрешение на проведения строительства у застройщика;
•        Обязательно нотариально заверить подписанный договор переуступки;
•        Если первоначальный договор не включает в себя пункта о необходимости согласования передачи прав с застройщиком, лучше все же это сделать. Официального согласования закон не требует, но лучше иметь бумажный документ, подтверждающий, что он не возражает. Если застройщик препятствует такой сделке – это незаконно, поскольку не один правовой акт не содержит указание на возможность подобных действий.


На практике ситуация по последнему пункту не всегда бывает однозначной.

На каком основании застройщик противится переуступке?



Девелоперские фирмы довольно часто включают в контракт требования об уведомлении их в 5-10 дневные сроки с момента обязательной государственной регистрации договора переуступки. Некоторые компании включают условие о невозможности заключения такого рода сделки. Это позволяет им контролировать процесс снижения цены по сделкам, и отфильтровывать таких клиентов, желающих обогатиться при реализации элитной недвижимости. Таким образом, они стремятся избежать некорректного оформления документов и ограждают себя от возможных будущих сложностей, делают сделку прозрачной и надежной. Одним из способов ограничения таких сделок может стать увеличение комиссии за их проведение. Лучше всего, когда застройщик сам выступает гарантом по таким договорам передачи прав. Но в любом случае, будущему получателю квартиры нужно проверить, как проходят расчеты между строительной компанией и первым покупателем, все ли обязательства погашены

Как проходят платежи по таким сделкам, и кто платит налоги?
    

По договору уступки права требования на объект недвижимости должен быть уплачен налог с полной суммы сделки, а не с разницы между первоначальными вложениями и суммой договора. Лучше если его заплатит первый владелец, на практике он всегда старается переложить данные расходы на покупателя. Очень часто после длительных переговоров все эти выплаты делятся поровну между участниками сделки.

Очень важно прописывать в договоре уступки полную стоимость покупки, это поможет в случае возникновения необходимости предъявления претензии к одному из участников сделки. А, кроме того, так можно получит максимальный размер возвращаемого налога при подаче заявления на предоставление имущественного вычета при покупке недвижимости.

Именно финансовые аспекты договора являются скользким моментом сделок переуступки. С договором долевого участия могут возникнуть сложности, в случае если первый приобретатель квартиры умолчал о факте неполного расчета по договору или о наличии обременения на объект строительства со стороны банка. В последнем случае договор залога нужно прекратить или взять на себя обязательства перед банком, что достаточно накладно для нового покупателя. Оптимальным способом оградить себя от неприятностей будет проведение окончательных денежных переводов по контракту только после государственной регистрации права на объект недвижимости.


По окончании процедуры государственной регистрации у нового владельца должны быть на руках следующие документы:

•        Экземпляр основного договора, являющегося основанием для контракта уступки;
•        Документы, подтверждающие проведение по договору оплаты;
•        Акт передачи вышеназванных документов;
•        Письменное согласие сторон сделки на уступку права;
•        Экземпляр договора переуступки права на квартиру.


В дальнейшем число таких сделок будет только увеличиваться. Связано это с тем, что инвестирование в недвижимость – один из наиболее доходных и выгодных видов вложений свободных денежных средств. Помимо этого часть покупателей, вложившихся в новое строительство, могут передумать приобретать объект недвижимости по различным личным причинам.
 

Аналитики о снижении доступности новостроек

27 марта 2024, 19:10

Аналитики сообщили о снижении доступности массовых новостроек Москвы

Показатель в IV квартале 2023 года вырос до 7 лет и 2 месяцев.

Читать больше
За год стоимость жилья в новостройках выросла

25 марта 2024, 18:37

За год стоимость жилья в ближайшем Подмосковье выросла на 11%

Средняя цена квадратного метра составляет 205,4 тыс.

Читать больше
В 2024 году на 15% вырастет ввод премиум-жилья

25 марта 2024, 18:32

В 2024 году в Москве на 15% вырастет ввод премиального и элитного жилья

Запланировано завершение строительства 54 корпусов в 22 проектах премиум-класса.

Читать больше
Эксперты перечислили признаки ликвидного жилья

22 марта 2024, 19:34

Эксперты перечислили признаки самого ликвидного жилья в Москве

Это небольшие квартиры в шаговой доступности от станций метро.

Читать больше
В Москве новостройки на котловане на 16% дешевле

20 марта 2024, 18:38

В Москве новостройки на котловане почти на 16% дешевле готовых

Проекты на котловане традиционно остаются самыми востребованными.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 1 квартал 2025

Волжский парк

Застройщик: ПИК

от 195 117 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «Юбилейный»

Застройщик: СК ПСТ

от 106 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2022

Западный порт

Застройщик: ПИК

от 351 900 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

ЖК «Ивантеевка 2020»

Застройщик: Казачий торговый дом

от 55 000 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2025

ЖК «Долина Яузы»

Застройщик: Группа Самолет

от 200 972 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2018

ЖК «Большой Железнодорожный проезд, 5»

Застройщик: ЮНСТРОЙ

от 79 882 за м2

Все объекты
Новости
В двух корпусах ЖК LIFE Варшавская выданы ключи от

28 марта 2024, 17:02

В двух корпусах ЖК LIFE Варшавская выданы ключи от квартир

В новостройках расположено 418 квартир.

Читать больше
Донстрой возглавил репутационный рейтинг

28 марта 2024, 16:16

Донстрой возглавил репутационный рейтинг крупнейших девелоперов Москвы

Компания получила наивысшие оценки и доверие пользователей Яндекс, GIS и базы ЦИАН.

Читать больше
Адресные программы могут заменить льготную ипотеку

28 марта 2024, 13:41

Эксперт рассказал о том, как адресные программы могут заменить льготную ипотеку

Льготную ипотечную программу со ставкой 8% можно полностью заместить адресными программами.

Читать больше
В Савёловском районе новая архитектурная доминта

27 марта 2024, 17:04

В Савёловском районе в 2025 году появится новая архитектурная доминанта

Общая площадь делового центра TWIST составляет 19 тыс. кв. м.

Читать больше
В районе Обручевский ввели AFI Park Воронцовский

26 марта 2024, 17:52

В районе Обручевский ввели корпуса первой очереди AFI Park «Воронцовский»

Застройщик приступил к выдаче ключей собственникам 826 квартир.

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.