Инвестиционная привлекательность новостроек. Часть - 2

Выделить наиболее привлекательный для инвестирования сегмент жилья невозможно – говорит  Алла Дерябина – генеральный директор ЗАО «Дон-Строй-Инвест, – ценовая динамика индивидуальна для каждого объекта и зависит от целого ряда факторов, в том числе – от стадии строительства. Очевидно, что наиболее привлекательна покупка недвижимости на ранней стадии продаж: например, в ЖК бизнес-класса «Лосиный остров» с декабря 2010 года средняя цена кв.м. выросла на 90% - с 122 300 руб. до 232 700 руб.

При этом более поздние проекты компании, находящиеся сегодня на стадии строительства, имеют все шансы показать еще более впечатляющий рост. На сегодняшний день лидером среднегодового роста цен является ЖК бизнес-класса «Соколиный Форт» с показателем 43% годовых. В сегменте Premium лидирует ЖК «Долина Сетунь», где с момента открытия продаж цена кв.м. выросла более чем на 100 000 руб. (с 286 500 руб. до 394 000 руб.), т.е. на 37%. Рост цен в объектах класса De Luxe традиционно стабилен и составляет в среднем более 20% годовых в рублях.

Аналогичного мнения придерживается Пётр Садовничий коммерческий директор «ЛРС Недвижимость-Москва»: «Мы полагаем, что инвестиционная привлекательность зависит скорее не от вида и класса объекта недвижимости, а от самого проекта: репутации застройщика,  концепции,  местоположения,  окружения микрорайона, конструктивных и планировочных решений комплекса и квартир, состава и объема инфраструктуры. Жилые комплексы с удачным транспортным сообщением, продуманными  площадями и планировочными решениями квартир, большим количеством необходимых объектов социально–бытовой инфраструктуры представляют гораздо большую привлекательность для покупателей. А так как спрос ведет и к увеличению стоимости, то и инвестировать в такие проекты представляется нам достаточно разумным решением».

С ними не согласен коммерческий директор  ФСК  «Лидер» Григорий Алтухов. Он полагает, что наиболее целесообразно вкладывать в новостройки бизнес-класса: «Сегодня лучшие показатели по доходности демонстрируют новостройки комфорт-класса. Квартиры в них, кстати, выгодно отличаются и минимальным сроком экспозиции при продаже. В эконом-классе покупателю недостает инфраструктуры, комфорта в границах ЖК в целом. В проектах бизнес-класса и выше покупатели, как правило, уже имеют собственное жилье и к повышению статусности квартиры подходят более выборочно – дольше рассматривают варианты, предъявляют больше требований к деталям, планировкам . Спрос на такие квартиры, конечно же ниже, за счет высокой цены».

По мнению генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Антона Скорика, как в Москве, так и в Московской области наиболее выгодными для инвестирования или сдачи в аренду являются варианты, имеющие хорошую транспортную доступность и развитую социальную инфраструктуру, поэтому инвестор должен обращать не только на класс проекта, но и на его расположение и наличие всего необходимого для жизни.  С точки зрения транспортной доступности  для  Москвы выгодно инвестировать в  квартиры,   расположенные в непосредственной близости от метро, а для Подмосковья – дома вблизи (3-5 минут) больших транспортных узлов, прежде всего станций электричек. Такое расположение в ряде случаев позволяет на электричке из Подмосковья до центра Москвы добраться быстрей, чем из спального района города  до центра на метро. Оптимально, если микрорайон обеспечен двумя вариантами транспортного сообщения как минимум. Это может быть автомобиль и метро, или автомобиль и электричка.

По сравнению с жильём в настоящее время коммерческая недвижимость менее привлекательна для инвесторов, поскольку такие вложения – более «длинные» деньги. К тому же, для инвестирования в сегмент коммерческой недвижимости необходимы достаточно глубокие знания рынка. Это связно с тем, что потребность в рабочих местах и ритейле  у каждого района Москвы и региона Подмосковья различная. Поэтому помимо финансовой  привлекательности жилая недвижимость является ещё и более простым способом инвестирования, не требующим такого досконального и тщательного  изучения.

Не равнозначны по инвестиционной рентабельности и территории, в чём сходятся мнения экспертов.

С точки зрения директор «ЛРС Недвижимость-Москва» Петра Садовничего, конечно, более привлекательна Старая Москва. Однако, не стоит недооценивать растущий интерес к Новой Москве. Тем более во многих районах уже ведется строительство линий метрополитена, соединяющих старую и новую Москву.   Поэтому многие крупные застройщики обратили свое внимание на этот сегмент рынка.

Генеральный директор ООО «Мортон-Инвест» Антон Скорик так же высоко оценивает инвестиционную рентабельность Новой Москвы: «Новая Москва – активно развивающийся регион с точки зрения  социальной и транспортной инфраструктуры. Объявленные планы о строительстве метро в районах, прилегающих к Солнцеву и Коммунарке, будут способствовать росту цен на недвижимость в этом регионе.  В Новой Москве ГК «Мортон» имеет ряд проектов – микрорайон «Солнцево-Парк», микрорайон в городе Щербинка и перспективный проект в районе Киевского шоссе на 900 тыс. кв. м. В данном регионе ГК «Мортон» реализует только проекты комплексной застройки, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой.

Мы высоко оцениваем привлекательность приобретения недвижимости на территории Новой Москвы в точки зрения проживания и инвестирования. Правительство Москвы применило взвешенный и продуманный подход к развитию этих территорий, уделяя большое внимание развитию транспортной и социальной инфраструктуры – основополагающих факторов при выборе жилья».

А вот мнение директора  ФСК  «Лидер» Григория Алтухова: «Проектов ФСК «Лидер» в Новой Москве нет. По качеству проекты здесь абсолютно соответствуют уровню Московского региона – и в плане технологий строительства, и по наполнению, но большинство комплексов отличается масштабом, а значит и длительными сроками реализации. Из-за постоянного соседства со стройкой ряд покупателей может отнести это скорее к недостаткам, нежели к достоинствам. Во-вторых, у  Новой Москвы до сих пор нет четкого плана реализации.  Есть амбициозное заявление о расширении границ Москвы и начальный этап работ на ближайших к МКАД территориях, где планируется реконструировать старые трассы и построить новые, до конца 2014 года дотянуть  до деревни Саларьево Сокольническую линию московского метро».

Немаловажное значение для инвесторов имеет наличие или отсутствие отделки в новостройке. «Проанализировав предпочтения покупателей, - продолжает Григорий Алтухов, мы пришли к выводу, что соотношение квартир с отделкой и без отделки должно составлять примерно 40% на 60% соответственно. Мы уверены, что перевес в сторону квартир  без отделки связан с различными вкусами клиентов».

Подводя итоги, отметим, что в инвестиционном плане Новая Москва на сегодня является одним из самых удачных для вложений регионов. Стремительно развивающийся, где рост цен существенно опережает старомосковский и общеобластной, он сразу полюбился инвесторам. Наибольшей популярностью для инвестиций пользуются квартиры без отделки, что вполне оправдано, ведь не надо платить за обслуживание такой квартиры и не надо переплачивать за отделку.