Будущее градостроительства за мультиформатными проектами

- Что обычно представляет собой малоэтажная застройка. Каковы ее параметры? Каково максимальное количество этажей и квартир в доме?

- Малоэтажная застройка – это дома высотой не больше трех этажей, как правило, без лифта и мусоропровода. Они могут быть как индивидуальными, так и соединенными в блоки либо состоящими из нескольких (трех-четырех) подъездов. Индивидуальные и блокированные дома могут иметь земельные участки как поквартирного, так и общего пользования. Относительно максимальной этажности необходимо пояснить, что она зависит от типа выделенных под строительство земель. В случае, если земля выделена под индивидуальное жилое строительство, допускается возведение не более трех надземных этажей. На земле, предназначенной для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, допускается строительство четырех этажей, включая подземные этажи и мансарды.

Малоэтажные дома зачастую объединяются в комплексы с просторными внутренними двориками без машин, зелеными насаждениями, детскими площадками и зонами отдыха.

Для проектирования и строительства малоэтажных домов необязательна госэкспертиза безопасности проекта и инженерно-геологических работ.

- Часто ли возникают разногласия при проектировании малоэтажки между девелоперами и архитекторами? Если они возникают, то по какой причине?

- На моей памяти такого не было. Как правило, девелопер и архитектор работают в одной связке. Скажу больше, влияние архитектора на девелопера только увеличивается, в силу простой причины - конечный потребитель становится все требовательнее не только к локации и наличию необходимой инфраструктуры, но и к эстетической составляющей проекта. Хороший девелопер всегда слушает архитектора. Если конфликт и возникает, то только исключительно из-за недопонимания сторон. Например, архитектор может увлечься и забыть о рыночных особенностях, экономических требованиях клиентов. Такого рода конфликты вполне нормальны, их результатом становится создание качественного, привлекательного для потребителей продукта.

- Иногда стоимость жилья в малоэтажных проектах существенно ниже, чем в высотных, причем земельный участок под строительство может быть таким же или даже больше. На чем экономит застройщик?

- Способов экономии немало, и это вовсе необязательно экономия за счет качества. Скажем, именно в малоэтажном строительстве широко применяется технология каркасного домостроения, известная своей экономичностью. Переход на отечественные материалы также существенно сокращает расходы на строительство. Помогает грамотное взаимодействие с поставщиками. Опыт показывает, что применение такого инструменты, как конкурсы, позволяет снизить стоимость материалов до 40%.

К сожалению, велик соблазн использовать опасные в рыночном отношении способы удешевления застройки – применение менее качественных технологий (панели, отказ от вентилируемых фасадов и т.п.), нарезка домов на более мелкие квартиры, более примитивная внешняя отделка и т.д. Все это довольно рискованно, так как может негативно сказаться на репутации застройщика и, как следствие, на продажах.

- Назовите самые дорогие и самые доступные малоэтажные проекты.

Насколько мне известно, наиболее дорогостоящий проект сегодня – это ЖК «Сколково Парк». Он прославился квартирой площадью около 180 кв. м. за 83,5 млн рублей. Это, конечно, роскошный жилой комплекс с очень удобным расположением и инфраструктурой.

Самый дешевый, а значит, доступный малоэтажный проект Новой Москвы – «Борисоглебское» в Троицком АО. Там можно купить однокомнатную квартиру 33,5 кв. м. за 2,15 млн рублей. Такая низкая цена объясняется удаленностью от центра.

- Насколько велик сегодня сегмент малоэтажного строительства, в каких локациях его обычно строят, на какого покупателя рассчитано подобное жилье?

- Судя по оценкам экспертов, из всего что строится сегодня, особенно в Новой Москве, около 40% относится к малоэтажному строительству. Покупателей эти проекты привлекают сочетанием близости к природе и городского комфорта, а также относительной дешевизной – цена на малоэтажные дома на 20-30% меньше, чем на обычные. С другой стороны, девелоперам интересна высокая окупаемость таких комплексов. То, что для малоэтажной застройки не требуется государственная экспертиза, делает эту работу еще более интересной для застройщиков. Наконец, поддержка правительством Москвы проектов со сниженной этажностью и плотностью застройки является очень важным позитивным фактором для строительных организаций.

Если говорить о портрете покупателя, то это, прежде всего, представители среднего класса. 36% строящихся малоэтажек в Новой Москве относится к эконом-классу, 63% - к комфорт-классу. И только оставшийся 1% - это бизнес-класс. Половозрастной состав покупателей довольно широк – это и одинокие люди, и молодые семьи, а также мужчины и женщины среднего возраста.

Конечно, для крупных игроков важно получить наибольшую отдачу с каждого квадратного метра земли, поэтому они склоняются к многоэтажному строительству. Но рост спроса и направленность градостроительной политики в сторону малоэтажек формируют свой тренд и среди них. Вполне вероятно, что будущее – за мультиформатными комплексами, учитывающими интересы широкого круга потребителей.

- Каково качество строительства при возведении малоэтажного жилья? Как его проверить потенциальному покупателю квартиры в таком проекте? Распространяются ли гарантии застройщика на произведенный продукт?

- Как я уже говорил, сама по себе малоэтажность не влияет на качество строительства. Удешевление происходит в том числе и за счет применения современных технологий, таких как каркасное строительство, SIP-панели («сэндвичи» с пенополистиролом внутри), пено- и газобетон, пористые керамоблоки и т.д.

В целом, ужесточение законодательного контроля за строительной отраслью, в том числе за строительством малоэтажного жилья, привело к повышению качества как строительства, так и используемых материалов. Всю необходимую информацию застройщик должен предоставить в проектной декларации. Особо привередливые покупатели могут потребовать сертификаты соответствия на используемые строительные материалы.

Если речь идет о покупке уже готового объекта недвижимости, то в последнее время многие покупатели заказывают комплексную экспертизу объекта недвижимости на предмет правильности сооружения, безвредности материалов, оценки долговечности и т.п. в соответствии с действующими нормами и правилами. Проверить качество легко. У девелопера-застройщика должны быть: утвержденная проектная декларация, наличие всех необходимых разрешений и допусков, определенное количество успешных завершенных проектов.

Проверяя объект недвижимости, полезно узнать о руководителе компании, его послужном списке, финансовой прочности компании, наличие в ее досье дел о банкротстве, соответствие документов федеральному законодательству. Важно узнать, соблюдает ли компания заявленные темпы строительства. Следует также обратить внимание на состояние самой строительной площадки. Беспорядок на стройке многое говорит о руководстве компании и отношении к клиентам.

Все гарантии застройщика прописываются в договоре купли-продажи или долевого участия, поэтому мы настойчиво рекомендуем внимательно читать подписываемые документы.