Чем грозит россиянам запрет долевого строительства

В июле в прессу поступила информация о том, что сначала правительство Московской Области, а затем и Федеральное Правительство собирается полностью запретить практику долевого строительства жилья к 2020 году.

Реальность этих планов подтвердил первый вице-премьер Игорь Шувалов. Чем же обернётся столь революционное для российского строительного рынка мера правительства?

Для начала немного истории. Долевое строительство зародилось не так давно, в 80-е годы прошлого века в Аргентине, в разгар экономического кризиса, катастрофического обвала экономики и неудачного валютного эксперимента по замене национальной валюты песо на аустраль, который показал настоящие чудеса девальвации, ведомые лишь «валютам» наиболее одиозных африканских режимов.

Кризисная ситуация Аргентины 80-х была довольно схожа, с рядом оговорок, с экономическим коллапсом, наступившим в России в 90-е. Именно в конце 90-х, начале 2000-х в России начались первые эксперименты с долевым строительством. По испанские подобная практика именуется «construcción de la equidad», что значит «Строительство по справедливости, однако в российских реалиях до справедливости в весомом количестве долевых проектов оказывалось слишком далеко. Почти сразу с введением практики начали появляться обманутые люди, вложившие свои кровные в строительство жилья.  Первая волна скандалов, связанных с мошенничеством на долевом строительстве, прокатилась по России в 2003-2005 годах. Для решения проблемы в 2004 году был принят знаменитый 214 закон, регламентирующий порядок строительства и ответственность застройщика перед дольщиком, а так же, при участии государства к достройке проблемных объектов были привлечены крупнейшие застройщики. Однако, законодательная регламентация и ужесточение контроля не исправили ситуацию. Всё чаще стали появляться случаи, когда людей откровенно обманывали, например, застраивая сельскохозяйственные земли или земли, выделенные исключительно под дачное строительство. В результате уже готовое и в ряде случаев заселённое жильё, приходилось сносить, а покупатели квартир оказывались на улице и без денег. Для обхода 214 закона так же применялся так называемый «Предварительный договор купли-продажи» - обязательство в будущем, при получении всех необходимых разрешительных документов на строительство, заключить с дольщиком основной договор. Тем не менее это «обязательство» не подлежит государственной регистрации и по сути является «филькиной грамотой», не имеющей юридической силы.

Надо отметить, что практика долевого строительства в мире не получила широкого распространения, и за исключением Великобритании, где она прижилась, придя из Аргентины, распространена лишь в странах Третьего Мира, таких как Египет, Сальвадор, Чили, ОАЭ и Кувейт. Кстати в Сальвадоре, попытка практиковать долевое строительство обернулась настоящей катастрофой в масштабах этой небольшой страны. Тысячи семей в результате грандиозной аферы остались без крова и средств к существованию.
Таким образом, можно говорить о том, что данная инициатива российских властей, при всей изоляционистской риторики последних лет, находится вполне в общемировом тренде.

Итак, что же обещает правительство? 2016-2020 годы будут объявлены «переходным периодом», когда будут достраиваться последние долевые объекты, заключаться новые договора долевого строительства с 2016 года уже не будут. По прогнозам правительства, к началу 2019 года дольщиков как таковых в России уже не должно остаться. В переходный период застройщики смогут привлекать средства физических лиц на ранних этапах строительства. Финансирование будет вестись через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта, и гарантированно завершение строительства в срок. Вот как комментирует ситуацию автор и главный идеолог нововведения губернатор Подмосковья Андрей Воробьёв: «Задача-минимум – это обеспечить контроль за стройкой. Мы бы хотели просить создать рабочую группу при Минстрое. Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ – там научились контролировать деньги дольщиков на стройках. Нам стратегически важно с 1 января 2016 г. иметь жесткую систему контроля за деньгами дольщиков, чтобы их защитить». Гарантом честности застройщика должны выступить банки. Но в том, что частные банки согласятся участвовать в этих рискованных и не профильных мероприятиях сомневается постоянный автор REALTY.RU,  директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

Между тем, популярность долевого строительства в России не просто высока, а находится на беспрецедентном уровне. Так только в текущем 2015 году москвичи инвестировали в долевое строительство почти 600 миллиардов рублей собственных сбережений. Только в одной Москве сегодня строится 383 объектов, в которых участвуют дольщики, а в области эта цифра выше в разы. При том, что в прошлом году инвестиции в долевое строительство от физических лиц составили всего 428 миллионов рублей, то есть рост только за пол года уже превысил 150 млрд. рублей. Первый зам мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на прямую это увязывает с политикой мэра. «Рост частных инвестиций почти на 150 миллиардов рублей вопреки экономической ситуации показывает уровень доверия жителей к работе Мэра Москвы Сергея Семеновича Собянина, столичного Правительства и Стройкомплекса в частности. Население голосует рублем и это очень значимый показатель. Это накладывает на нас повышенную ответственность в части контроля над ходом жилого строительства, соблюдением его сроков и качества» - говорит Хуснуллин. Количество договоров долевого строительства так же растёт небывалыми темпами. В 2012 году их количество составляло 18 586, то в 2015 их стало уже 59 243. Значит, правительству придётся резать по живому. Тем не менее, плюсов от этой «операции» чиновники видят куда больше чем минусов и главным плюсом называют – абсолютное решение проблемы «обманутых дольщиков».

Какие же минусы принесёт отмена долевого строительства. Во-первых – рост цен на недвижимость. В условиях сегодняшнего кризиса рынка, когда девелопервы искусственно снижают цены и проводят распродажи, чтобы хоть как-то привлечь клиентов, подобное повышение может привести к непредсказуемым последствиям для рынка. Очень возможно банкротство целого ряда крупнейший застройщиков, а так же коллапс риэлторского рынка. Но это самый пессимистичный сценарий. При оптимистичном – рынок выстоит, но и без того непомерно дорогое жильё для рядового покупателя, станет ещё более недоступной. Даже пятнадцатиметровую «путинку» найти за 2 миллиона рублей станет физически невозможно. Так же исчезнет бизнес физических лиц, когда те, приобретая квартиру на стадии котлована, продают её после сдачи дома по возросшей цене. Но эти издержки, полагают чиновники, стоят того чтобы избавить российское общество от довольно болезненной и затратной криминальной дыры.