Чем крупнее проект, тем больше вероятность «влипнуть»

В целом проекты с длительным сроком реализации считаются более рискованными в силу того, что требуют большого объема инвестиций и долгосрочного финансового планирования. В условиях нестабильной экономики, продолжающихся законодательных изменений, которые отражаются на работе застройщиков, спрогнозировать все возможные риски на долгосрочную перспективу порой бывает сложно.

Сроки реализации масштабных проектов зависят от темпов продаж и объемов финансирования строительства. «Так, если часть домов построена, но большая доля квартир в них не распродана, стоит реально оценить перспективы, не спешить с выводом новых корпусов, возможно, внести корректировки в проект (например, изменить квартирографию) и скорректировать цену, если себестоимость позволяет это сделать», – утверждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE считает, что прямой зависимости между количеством очередей в жилом комплексе и рисками недостроя нет. «На мой взгляд, попасть в реестр проблемных объектов может как клубный дом, так и крупный жилой квартал, – говорит эксперт. – Дело в том, что успех проекта зависит от многих факторов, в том числе от репутации и финансовой устойчивости девелопера. Как правило, за масштабные проекты берутся сильные игроки рынка с хорошим портфелем, которые способны довести начатое до конца».

Между тем на рынке есть нашумевшие крупные долгострои. Так, строительство ЖК «Царицыно» на юго-востоке Москвы было анонсировано в 2006 году. Две очереди проекта («Царицыно-1» и «Царицыно-2») включали 26 корпусов площадью свыше 1 млн кв. м. Завершение строительства было запланировано на 2012 год. Однако сроки сдачи неоднократно переносились, а в 2014 году у девелопера начались финансовые проблемы. Сейчас достройкой проблемного объекта занимается городской застройщик АО «Мосотделстрой №1». Завершить работы планируется в 1 квартале 2021 года.

«Риски проекта, конечно, возрастают в зависимости от его масштабов, но с количеством очередей это никак не связано», – высказывает свою точку зрения Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. По словам эксперта, крупный проект может быть реализован в одну очередь, равно как и небольшой – в несколько. Все зависит от плана строительства и ресурсов застройщиков.

«Скажем, в нашем проекте «Level Амурская» первая очередь включала строительство трех корпусов по (шесть башен высотой до 39 этажей на трех стилобатах). В финансовом отношении разделение на очереди может быть связано с определенной заданной ритмичностью строительства. Если очередей много, то за счет строительства каждой из них финансируется возведением последующей. В таком случае, конечно, были определенные риски, но с введением новой системы привлечения инвестиций они исчезли»,  – констатирует Кирилл Игнахин.

Подготовил Виталий Простаков