Что делать, если застройщик нарушает сроки ввода дома?

И все же — «бежать впереди паровоза», требуя страшного возмездия даже за однодневную задержку, вряд ли имеет смысл. Если сроки сдачи дома переносятся, необходимо, прежде всего, выяснить причину, по которой это происходит. К сожалению, российские реалии таковы, что предусмотреть и спланировать все почти невозможно, а потому задержка сдачи новостройки на небольшой срок — это практически штатная ситуация, виновником которой далеко не всегда является застройщик. Если вы видите, что строительство идет, причем явно активными темпами, волноваться не нужно. Гораздо хуже, когда объект «замораживается», то есть на площадке никакие работы просто не ведутся. В таком случае следует максимально быстро связаться с застройщиком, выяснить причины остановки строительства и потребовать обозначить новые сроки сдачи дома. Не исключено, что выгоднее будет вообще выйти из проекта.

 

В целом, если следовать букве закона, дольщик — физическое лицо имеет право требовать с компании, задерживающей сдачу дома в эксплуатацию, неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Кроме того, можно попробовать взыскать с недобросовестной компании сумму убытков и компенсацию за причинение морального вреда. Правда, суд имеет право снижать размер неустойки, если этот размер явно не соответствует объему действительных убытков пострадавшей стороны — такая опция предусмотрена статьей 333 Гражданского кодекса РФ.

 

Таким образом, Сумма неустойки = (Ставка рефинансирования х 1/300) х Стоимость договора х Количество дней просрочки (количество дней, прошедших от даты сдачи объекта, указанной в ДДУ, до даты подписания Акта приема-передачи квартиры) x 2.

 

Какие дополнительные пункты (помимо стандартных) могут быть включены в ДДУ – на что обратить внимание покупателю, стоит ли настаивать на исключении этих пунктов, в каких случаях?

 

Единого образца ДДУ не существует, поэтому формы договоров могут сильно различаться. Тем не менее, даже если репутация застройщика сомнений не вызывает, и обязательные, и дополнительные пункты договора нужно читать очень внимательно, желательно — вместе с юристом. Согласно статье 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 (редакция от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.10.2015) в ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

 

Также в ДДУ должны быть указаны технические характеристики объекта долевого строительства — квартиры, такие как: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже (как правило, определяется осями, указанными в проекте) и номер этажа.

 

Список дополнительных пунктов может быть бесконечно длинным, и, вопреки распространенному мнению, это не всегда плохо для покупателя — добросовестные застройщики стремятся таким образом исключить возможность любых конфликтных ситуаций и максимально подробно описать условия сотрудничества с покупателем.

 

В число адекватных условий договора ДДУ, например, входят:

 

- Сроки и порядок оформления квартиры в собственность (если покупатель заказывает эту услугу у застройщика);

 

- Обстоятельства внесения изменений в договор и возникновения прав на расторжение договора в одностороннем порядке;

 

- Условия оформления договора переуступки квартиры;

 

- Положения об изменении общей стоимости квартиры после проведения обмеров органом технической инвентаризации (БТИ);

 

- Положения о форме управления домом (дольщику может быть предложено участие в создании товарищества собственников жилья, вступление в члены созданного ТСЖ);

 

- В отдельном положении могут быть указаны сведения о том, что в стоимость квартиры не входит стоимость установки межкомнатных дверей, окон и других элементов;

 

- Если квартира строится с чистовой отделкой, договор может содержать подробное описание элементов отделки.

 

Примеров не совсем легитимных условий, включаемых застройщиками в ДДУ, тоже немало:

 

- Пункт о праве изменять планировку квартиры без согласования с дольщиком — это условие противоречит законодательству;

 

- Пункт о том, что застройщик несет ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение 214-ФЗ).

- Пункт о возможном изменении цены договора путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом основного договора (абсолютно незаконно);

 

- Условие о том, что все споры между сторонами подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика или даже в конкретном районном суде.

 

Стоит отметить, что большинство неправомерных пунктов в ДДУ идет в разрез с положениями 214-ФЗ, Гражданского, Жилищного кодексов РФ или закона о правах потребителей. Поэтому такие договоры могут быть достаточно легко оспорены в суде. В любом случае, не лишним будет перед подписанием договора показать его юристам.

 

Процедура использования материнского капитала в счет покупки квартиры – как ДДУ это регламентирует?

 

Согласно действующему законодательству, средства материнского капитала можно направить на приобретение любого жилья, в том числе квартиры в новостройке. Главное — жилая недвижимость должна приобретаться в соответствии с законом 214-ФЗ, путем заключения договора долевого участия в строительстве или вступления в жилищно-строительный кооператив.

 

Как правило, для того, чтобы оформить договор ДДУ при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала, потребуются следующие документы (помимо стандартного набора): сертификат на материнский капитал и свидетельства о рождении детей. При предоставлении этих документов, застройщик оформит договор долевого участия с использованием средств материнского капитала, указав сумму и сроки поступления на его счет средств маткапитала (в течение двух месяцев со дня представления в Пенсионный фонд соответствующего заявления и зарегистрированного договора ДДУ).

 

По закону, квартира, приобретенная на средства материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей). Поэтому договор долевого участия обычно оформляется на всех членов семьи, включая детей. В том случае, если договор оформляется на одного из супругов, потребуется предоставить в Пенсионный фонд (помимо собственно договора) нотариальное согласие супруга на раздел долей в приобретаемой квартире на всех членов семьи до оформления квартиры в собственность.

 

Затем покупатель относит договор в Пенсионный фонд на согласование, и после получения одобрения подписывает договор долевого участия с застройщиком.

Аналитики о снижении доступности новостроек

27 марта 2024, 19:10

Аналитики сообщили о снижении доступности массовых новостроек Москвы

Показатель в IV квартале 2023 года вырос до 7 лет и 2 месяцев.

Читать больше
За год стоимость жилья в новостройках выросла

25 марта 2024, 18:37

За год стоимость жилья в ближайшем Подмосковье выросла на 11%

Средняя цена квадратного метра составляет 205,4 тыс.

Читать больше
В 2024 году на 15% вырастет ввод премиум-жилья

25 марта 2024, 18:32

В 2024 году в Москве на 15% вырастет ввод премиального и элитного жилья

Запланировано завершение строительства 54 корпусов в 22 проектах премиум-класса.

Читать больше
Эксперты перечислили признаки ликвидного жилья

22 марта 2024, 19:34

Эксперты перечислили признаки самого ликвидного жилья в Москве

Это небольшие квартиры в шаговой доступности от станций метро.

Читать больше
В Москве новостройки на котловане на 16% дешевле

20 марта 2024, 18:38

В Москве новостройки на котловане почти на 16% дешевле готовых

Проекты на котловане традиционно остаются самыми востребованными.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 2 квартал 2025

Ютаново

Застройщик: ПИК

от 192 275 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2024

Дом MALEVICH (Малевич)

Застройщик: Концерн КРОСТ

от 268 690 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2021

ЖК «Красногорск Парк»

Застройщик: АК СОРАТНИК

от 160 000 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2020

ЖК «ул. Кирова, 17»

Застройщик: Гюнай

от 50 000 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2025

Второй Нагатинский

Застройщик: ПИК

от 265 427 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

ЖК «Вереск»

Застройщик: ГК МИЦ

от 310 713 за м2

Все объекты
Новости
Адресные программы могут заменить льготную ипотеку

28 марта 2024, 13:41

Эксперт рассказал о том, как адресные программы могут заменить льготную ипотеку

Льготную ипотечную программу со ставкой 8% можно полностью заместить адресными программами.

Читать больше
В Савёловском районе новая архитектурная доминта

27 марта 2024, 17:04

В Савёловском районе в 2025 году появится новая архитектурная доминанта

Общая площадь делового центра TWIST составляет 19 тыс. кв. м.

Читать больше
В районе Обручевский ввели AFI Park Воронцовский

26 марта 2024, 17:52

В районе Обручевский ввели корпуса первой очереди AFI Park «Воронцовский»

Застройщик приступил к выдаче ключей собственникам 826 квартир.

Читать больше
«Донстрой» приступил к передаче квартир

26 марта 2024, 16:20

«Донстрой» приступил к передаче квартир в 10 корпусе «Сердца Столицы»

Новоселов ждет 1071 квартира, общей площадью около 60 тыс.кв.м.

Читать больше
В 2027 году в Огородном проезде построят ЖК

25 марта 2024, 16:50

В 2027 году в Огородном проезде построят жилой квартал с торговым центром

В рамках первой очереди уже началось строительство четырех корпусов.

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.