Девелоперам нужны ключи, но не от квартиры

Думаю, многие знают, что деятельность Росреестра до недавнего времени носила в основном бумажный характер. Но с введением электронного межведомственного обмена документами произошел качественный скачок вперед. Раньше для прохождения государственной регистрации требовалось собрать огромный пакет документов, посетив при этом множество инстанций. Теперь вся эта процедура значительно упрощена: многие вопросы государственные организации решают, обмениваясь информацией между собой, а у застройщиков появилось больше времени для выполнения своих прямых обязанностей.

Впрочем, не все так радужно, как может показаться в первом приближении. Часто девелоперы предпочитают перестраховываться, поэтому документы все-таки предоставляют самостоятельно. В моей практике были случаи, когда, несмотря на то что бумажные документы уже никто не требует, скажем, для той же постановки на кадастровый учет, технические (читай - временные) неувязки с ведомственными запросами приводили к приостановке и даже прекращению регистрации. Само по себе это достаточно странное основание, потому что один государственный орган не успел вовремя переслать документ другому. Но в конечном итоге страдает застройщик… Такова наша действительность.

Справедливости ради стоит отметить, что за последние полгода ситуация заметно улучшилась, и мы все реже сталкиваемся с подобными проблемами. Тем не менее сама система электронной регистрации по-прежнему остается неидеальной. Да, в чем-то она удобна, а в чем-то не очень.

Например, если говорить о первичной регистрации, то тут все более-менее отработано. Я имею в виду получение права собственности на нереализованные квартиры, машино-места или нежилые помещения после сдачи объекта в эксплуатацию. Чем здесь удобна электронная регистрация? Тем, что, например, на 100 квартир нам не нужно 100 раз совершать одно и то же однотипное действие – не нужно 100 раз заполнять одну и ту же форму, причем с высокой долей вероятности ошибиться и тем самым растянуть процесс регистрации на неопределенное время.  Достаточно лишь заменить кадастровый номер и номер квартиры, нажать кнопку и на выходе получить 100 записей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Как известно, с лета прошлого года свидетельства о праве собственности не выдаются, а делается лишь запись в ЕГРН (с января этого года).

Гораздо сложнее обстоит дело с использованием электронной регистрации сделки: и на этапе оформления договоров долевого участия, и при совершении купли-продажи уже построенных объектов. Сегодня здесь больше вопросов, чем ответов,

Итак, напомню, что представляет собой эта процедура, если документы оформляют традиционно, на бумаге? Человек хочет купить квартиру, которую он уже забронировал. Ему говорят: окей, вы в браке состоите? - предъявите нотариально заверенное согласие супруги. Нет? - тогда предоставьте заявление о том, что не состоите, и тоже с соблюдением нотариальной формы. Для электронной регистрации эти документы должны быть в электронном формате. И тут возникает первая проблема - не все нотариусы делают это. Найти такую продвинутую контору, конечно, можно, но не везде и не всегда. Второй момент – сам процесс совершения сделки. Гражданину потребуется оформить (читай - купить) цифровую подпись. Иначе Росреестр не сможет осуществить его идентификацию.

Однако выдавать электронные цифровые подписи (ЭЦП, или так называемые ключи) имеет право только специализированная организация - удостоверяющий центр, УЦ. Цена составляет от 500 до 5 тыс. руб. Кроме того, у покупателя возникают дополнительные временные затраты, связанные с тем, что ему нужно приехать в УЦ, чтобы получить данную подпись и дальше с нею выходить на сделку. Если все оформляется на бумаге, то человек просто пришел, расписался, приложил документ от нотариуса, оплатил госпошлину - и никаких лишних телодвижений.

Мы, как и многие застройщики, тоже пытаемся решить этот вопрос следующим образом: сервис помощью создания сервиса, который позволял бы гражданину проводить удаленную верификацию своей личности и получать одноразовый «ключ». То есть прямо в офисе продаж в течение 5-10 мин. В этом случае временные издержки сокращаются до минимума.

Но, к сожалению, создание собственного сервиса весьма сложно организовать с технической точки зрения. Кроме того, разрешение на выдачу «ключей» потребует покупки лицензии, которая стоит достаточно дорого, плюс хранение информации (так называемая «чистая комната») и пр. Не каждый застройщик, особенно если мы говорим о тех, у кого несколько офисов продаж, пойдет на такие издержки. Впрочем, выход можно поискать и в этой ситуации. Например, можно организовать сотрудничество со специализированными организациями, которые в принципе готовы разместить своих представителей в офисе продаж.

Можно еще привести пример, когда регистратор Росреестра требует при первичной продаже квартиры застройщиком предъявлять выписку из домовой книги от управляющей компании (выписка, согласно закону, требуется для защиты прав родственников продавца недвижимости). Если выписка не предоставлена, регистратор делает запрос в ФМС, и процедура приостанавливается, по истечении времени приостановки в регистрации не отказывает, а делает новую приостановку. Понятно, что застройщик вынужден оформлять «лишнюю справку». А в нашем случае потребуется ЭЦП уполномоченного представителя УК, так как справка будет подготовлена в электронном виде.

Кроме того, бывают и другие случаи, которые происходят достаточно часто. К примеру, при регистрации договора долевого участия требуется предоставить определенное количество документов, но часть из них выдают только в бумажном виде - некоторые организации с электронным документооборотом не дружат. Тот же полис страхования, который, по 214-му федеральному закону, мы должны предоставлять в Росреестр, зачастую страховыми компаниями электронной подписью не подписывается, потому что они с «ключами» не работают. Причем этих компаний на рынке не так уж и много Для того чтобы сервис электронной регистрации развивался, всем участникам рынка необходимо эти правила принимать и стараться их как-то совершенствовать.

Однако, предположим, нам удалось каким-то образом подписать все документы ЭЦП. Но далее возникает еще одна проблема. Если сделка разовая, то проблем нет. Но компания продает не одну квартиру, а десятки и сотни. Соответственно, возникает необходимость в автоматизированном вводе информации и передаче в Росреестр. Здесь, к сожалению, никакого комплексного решения для застройщиков не предлагается. Не случайно на рынке появились компании, которые изобретают собственные сервисы по автоматизированному вводу информации.

Но если говорить в общем и целом, то какой-то консолидации всех участников процесса пока не наблюдается. Это, наверное, и есть самая большая проблема.

Тем не менее электронная регистрация рано или поздно станет единственно возможной. Ведь так или иначе, но 99 % действий, которые совершаются на рынке недвижимости, – это действия повторного применения, которые можно и должно автоматизировать.

О чем идет речь, понимают все, но как-то улучшить положение стремятся единицы. Взять те же кредитные организации. Для многих банков ипотека – важный инструмент розничного бизнеса.  Но на электронную регистрацию квартиры в случае ее приобретения с использованием заемных средств они идут достаточно неохотно. За исключением разве что Сбербанка. Надо отдать должное, он создал собственную электронную систему и достаточно активно ее продвигает.

С точки зрения соотношения цены за регистрацию в бумажном виде (затраты на персонал, бумагу, компьютеры, доставку документов и пр.) и за электронную последняя несколько проигрывает (расходы могут составить порядка 10 тыс. руб.). Однако тут есть преимущество: Сбербанк при использовании электронной регистрации дает ипотечнику скидку в полпроцента от предлагаемой ставки. Остается только надеяться, что другие банки пойдут таким же путем.

Крупные девелоперские организации тоже не стоят в стороне. Многие, и мы в том числе, активно изучают предложения, которые могут продвинуть идею полностью автоматизированной системы по электронной регистрации сделок с недвижимостью. Да, написать какой-то программный продукт, который загружает данные в Росреестр, – это вопрос квалификации программиста и объема работы. Купить цифровые подписи, организовать процедуру их выдачи - дорого, но возможно. Найти продвинутого нотариуса – тоже. Главная задача - с помощью разработчиков программного обеспечения попытаться все это упаковать в один продукт. По сути речь идет о расширении функционала существующих программ автоматизированного бухгалтерского и управленческого учета. Иначе какой смысл участвовать в электронной регистрации, если это создает дополнительные проблемы?  

И еще: если в законодательство будут внесены изменения, позволяющие проводить электронную регистрацию в ускоренном режиме (условно говоря, вместо семи дней - за два или три), то это будет еще одним мощным толчком для ее развития. И государство, похоже, готово к этому.

Регистрация - это сфера, связанная с правовыми отношениями по регулированию рынка недвижимости. Понятно, что основную роль здесь должно играть государство. Потому что правила игры устанавливает именно оно. Вопрос - с чей подачи? Уверен, с нашей, то есть с подачи девелоперов. Для этого, собственно, и существует Ассоциация застройщиков Московской области, например, или Клуб инвесторов Москвы, которые вполне способны лоббировать интересы рынка недвижимости в коридорах власти.

Сейчас рынок данных услуг для профессиональных участников (застройщиков) практически отсутствует. Перспектива его освоения сулит неплохие доходы. Вопрос лишь в том, надо ли самим управлять этим процессом для его ускорения или следует подождать, когда рынок созреет сам.