Есть ли жизнь на 20 квадратных метрах?

Минимальная площадь студии, представленной на первичном рынке массового жилья Москвы, в настоящее время составляет 17,5 кв. м. А в подмосковных новостройках можно купить студию площадью всего 15 кв. м. «Сокращение метража до предельно низких значений позволяет девелоперам значительно снизить стоимость жилья, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В Москве цена за малогабаритную студию начинается от 2,7 млн руб., в Подмосковье – от 1,25 млн руб. Теоретически, площадь в жилых комплексах можно «нарезать» на лоты и по 12-14 кв. м, что сделает студии доступными для еще большего числа потенциальных покупателей. Однако в результате чрезмерной «миниатюризации» жилье становится некомфортным и плохо приспособленным для постоянного проживания».

Как правило, в компактных студиях 2-3 кв. м отводится на прихожую, еще 2-3 кв. м – на санузел. Таким образом, при общей площади 15-17 кв. м на комнату с зоной кухни остается всего 9-13 кв.м. После установки самой необходимой мебели, пространство становится тесным даже для одного человека. Сохранить достаточный уровень комфорта можно только в тех студиях, в которых площадь жилой комнаты с зоной кухни составляет 15-18 кв. м., а на санузел и прихожую приходится по 3 кв. м и более. Поэтому площадь большей части жилья студийного формата в новостройках столицы и Подмосковья находится в диапазоне от 21 до 28 кв.м. Например, в Москве лоты с такой площадью по итогам июля 2017 года были представлены в 18 из 30 проектов массового сегмента, включающих в себя студии. Жилье площадью менее 20 кв. м можно было купить только в двух жилых комплексах.  

«В ЖК «Новый Зеленоград», строящемся в Солнечногорском районе Подмосковья, минимальная площадь студии стоимостью 1,67 млн руб. составляет 21,7 кв. м, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Из них по 3,3 кв. м приходится на санузел с душевой кабиной, раковиной и унитазом, а также прихожую, где можно разместить шкафы для хранения вещей. Площадь кухни-гостиной составляет 15,1 кв. м. Кроме того, в продаже есть студии площадью 25 кв. м стоимостью 1,96 млн руб. В них площадь санузла увеличена до 3,8 кв. м, что позволяет установить в нем полноразмерную ванну вместо душевой кабины. Просторная кухня-гостиная размером 17,5 кв. м условно делится на две равные части. В одной из них располагается жилая зона, в которой можно разместить диван, телевизор и шкафы или стеллажи. В другой половине комнаты достаточно места для установки полноценной кухонной мебели с холодильником, плитой и мойкой, а также обеденного стола со стульями. При этом за счет оптимальной планировки общая длина кухонного гарнитура составляет 4,6 погонных метров, что является редкостью даже для однокомнатных квартир большей площади».   

Для того чтобы проживание в небольшой студии было комфортным, важен не только ее размер и планировка, но и количество аналогичных лотов в жилом комплексе. В некоторых проектах Подмосковья доля «малогабариток» доходит до 40%, что негативно сказывается на квартирографии. Если число мини-студий на одном этаже в разы превышает привычные показатели (4-6 квартир), новостройка превращается в «гетто» с очень высокой плотностью жителей.  

Вместе с тем, все возможные неудобства «малогабариток» перевешивают привлекательные цены в новостройках, где представлена недвижимость такого формата. В Москве средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке массового жилья по итогам июля 2017 года составила 6,2 млн руб., что на 1,37 млн руб. выше средней стоимости студии. В Подмосковье разница между студией и «однушкой» может составлять несколько сотен тысяч рублей, что также является существенным для многих покупателей недорогой недвижимости.   

Большая часть запросов на покупку «малогабариток» поступает от представителей четырех категорий покупателей. Во-первых, это молодые семьи, приобретающие свое первое жилье как временный вариант перед покупкой более просторной квартиры. Во-вторых, такой формат недвижимости пользуется популярностью у родителей, выбирающих ее для своих подросших детей-студентов. В-третьих, мини-студии в Москве и Подмосковье в качестве «стартовой площадки» покупают приезжие для регионов, которые хотят построить карьеру в столице. И, наконец, это молодые люди, еще не создавшие семьи, и оплачивающие покупку недвижимости за счет собственных средств.

«Доступная цена позволяет приобрести компактную студию даже тем, кто обладает минимальным бюджетом, – говорит Евгения Акимова. – Кроме того, покупатели могут взять  ипотечный кредит. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» можно оформить ипотеку без первоначального взноса под 13% на срок до 30 лет. А при первоначальном взносе в 15% и сроке кредита 25 лет, минимальная ипотечная ставка составляет всего 8%. При выборе этого варианта ежемесячные выплаты за самую недорогую студию составят около 11 тыс. руб. Для сравнения: средняя стоимость аренды квартир малого метража в зоне до 15 км от МКАД в настоящее время находится на уровне 16,7 тыс. рублей, а в некоторых районах ближнего Подмосковья доходит до 19 тыс. руб.»

«Количество студий в продаже на рынках массового жилья Москвы и Подмосковья увеличивается вот уже несколько лет, – резюмирует Мария Литинецкая. – Если в первом полугодии 2013 года мини-студию можно было купить только в одном из столичных проектов, то сегодня такая возможность есть в 30 из 67 жилых комплексов. Из 18 новых ЖК, вышедших на рынок в первой половине этого года, студии представлены в 7 комплексах. По итогам аналогичного периода прошлого года студии включали в себя только три из девяти проектов, в которых стартовали продажи. Вместе с тем, предпосылок к затовариванию рынка компактным жильем пока не существует. Аудитория покупателей студий достаточно стабильна и для многих «малогабаритки» являются единственной альтернативой комнате в коммунальной квартире или съемному жилью. До тех пор, пока доходы населения не начнут расти, мини-студии будут по-прежнему популярны, и в ближайшие годы сохранится потенциал для роста объема предложения. В Москве доля студий на рынке массового сегмента в перспективе может увеличиться до 10%, а на подмосковном рынке – до 15%».