Формат жилья для свободных и креативных людей

Несмотря на отсутствие возможности постоянной прописки, повышенную ставку налогообложения и, как правило, отсутствие собственной социальной инфраструктуры в составе комплексов апартаментов, данный формат был и остается максимально привлекательным для определенных категорий покупателей недвижимости, а именно инвесторов (в т.ч. иностранных и региональных) и молодых покупателей, приобретающих первое собственное жилье.

«Для данных целевых групп продуктовая линейка девелоперских компаний, оперирующих на рынке апартаментов, предусматривает две общие категории проектов: buy-to-live (продукт для собственного проживания или сдачи в аренду конечному пользователю собственником) и buy-to-let (инвестиционный продукт для сдачи в аренду конечному пользователю девелопером под фиксированную доходность), – рассказывает Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО».

По ее словам, столичный рынок на сегодняшний день более чем на 85% состоит из проектов buy-to-live. Начало данному формату как таковому было положено в 2000-х годах с появлением апартаментов в башнях ММДЦ «Москва-Сити». Целевая аудитория главным образом была представлена обеспеченными людьми, в частности инвесторами, отдавшими предпочтение апартаментам в данных проектах вместо элитной недвижимости в центре Москвы и сделавшими «ставку» на новизну и раскрученность нового формата.

К настоящему моменту реализация проектов с апартаментной функцией стала массовым явлением, затронувшим практически все сегменты рынка: от комфорт- до элит-класса, в связи с чем портрет покупателя значительно расширился.

Для покупателей апартаменты – это, прежде всего, актив, который приобретается с расчетом на собственное постоянное или временное проживание, но в процессе последующей жизнедеятельности собственника может менять свое назначение – быть сдан в аренду, реализован на вторичном рынке и т.д. В нынешних реалиях московского рынка приобретение апартаментов исключительно в инвестиционных целях встречается редко и, как правило, на самом старте продаж при условии беспрецедентного демпинга со стороны девелопера.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group считает апартаменты разновидностью жилья и не предлагает не проводить жесткую линию разграничения между двумя форматами.

«Действительно, есть четкое правовое различие (статус объекта собственности – жилой или нежилой) и разница в цене, – говорит эксперт. – В остальных характеристиках разницы между жилыми и апарт-комплексами почти не найти. В нашем проекте «Level Амурская» в одном корпусе есть как квартиры, так и апартаменты, и если бы покупатели об этом не были информированы, они бы не увидели различий».

Несмотря на некоторые недостатки, главным из которых является невозможность постоянной регистрации, апартаменты обладают и рядом преимуществ. «Одно из них, хотя и не безусловное, это цена, ведь апартаменты, как правило, стоят дешевле аналогичных квартир на 10-15%, а в некоторых случаях, благодаря расположению в престижной локации или в уникальном здании, разница может достигать и 40%, – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Промониторив столичный рынок жилья, Сергей Егоров, управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость» приводит наглядный пример. «Среднестатистическая однокомнатная квартира экономкласса площадью 40 кв. м стоит на разных стадиях строительства в среднем 6,5-9,0 млн руб. (около 162,5-225,0 руб./кв. м), – говорит он. –

Апартамент схожей площади (42,8 кв. м) и схожей функциональной планировки также на различных стадиях строительства обойдется в 4,2 – 6,2 млн руб. (98,0 – 145,0 руб./кв. м).

Таким образом, стоимость апартаментов массового спроса в среднем ниже в среднем на 30%».

Кроме того, апартаменты нередко имеют более выгодное месторасположение, поскольку при их строительстве действуют совсем другие требования по инсоляции и звукоизоляции. Именно поэтому в условиях дефицита в столице хороших земельных участков выигрывают девелоперы, реализующие апарт-комплексы, ведь они имеют возможность возводить их в составе многофункциональных центров в пешей доступности от метро, в престижных деловых кварталах и/или рядом с парками.

В перечне преимуществ апартаментов и расширенный сервис, куда входят заказ всевозможных услуг, уборка и доставка еды. Кроме того, нежилой статус апартаментов позволяет использовать их как офис, соответственно, такой формат привлекает людей, которые хотят жить и работать в одном месте.

Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие» отмечает такую выгодную для покупателей особенность апартаментов, как свобода планировочных решений. Довольно жёсткие требования к планировке и перепланировке как для обычных квартир к апартаментам не предъявляются, что вытекает из их правового статуса. В частности, в апартаментах нет разграничения на жилые и нежилые зоны, что позволяет организовать помещения различного назначения практически в любых частых апартаментов.

Для сравнения, санузлы в традиционных квартирах должны размещаться в определённых местах. Есть постановление, запрещающее перенос санузла или кухни на место в квартире, расположенное над жилыми помещениями соседей снизу.

Важен, по словам Ольги Нарт, и тот факт, что собственник апартамента может быть освобожден от уплаты налога на имущество в случае использования помещения в качестве мастерской, ателье и студии (согласно пп. 14 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ).

Подготовил Виталий Простаков