Градостроительный потенциал и будущее рынка недвиждимости

Однако в последнее время тектонические плиты, похоже, начали двигаться, причем весьма активно. С января 2017 г. руководство Московской области принимает одно за другим решения, способствующие совершенствованию юридической составляющей строительства.

В частности, речь идет об активно внедряемых регламентах по всем пунктам получения исходно-разрешительной документации. Приведу всего лишь пару примеров.

Первый касается практики получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).  Сегодня Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области наладило информационное взаимодействие со всеми ресурсоснабжающими организациями региона. Это позволяет застройщикам уже при получении ГПЗУ понимать, какие коммуникации имеются вблизи пятна застройки и существуют ли точки подключения к ним объектов будущего строительства.

Второй регламент – это прохождение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). В отлаженном режиме она работает примерно полтора года. Точнее работают компетентные специалисты, которые дают оценку проектной документации, объему согласований, их соответствию предъявляемым требованиям. Если комплект собран полностью и утвержден, если он внесен в базу ИСОГД, то разрешение на строительство можно получить в течение пяти рабочих дней. Для этого представителю Министерства строительного комплекса достаточно проверить, что объект зарегистрирован в информационной системе.

Все знают о том, что дата утверждения Правил землепользования и застройки по районам Подмосковья давно перешла в статус «позавчера». Даже неповоротливые государственные унитарные предприятия и те включились в процесс электронного предоставления документации для строительства, участвуют в этом процессе рука об руку с другими подразделениями государственных органов. А, например, вопрос с Роспотребнадзором в части согласования размещения объектов капитального строительства в охранных зонах аэропортов, в связи вступившими в силу поправками, утвержденными Федеральным законом № 135-ФЗ, решался на самом высоком уровне.

В приоритете у властей субъекта – совершенствование механизмов сбора исходно-разрешительной документации. Сроки сокращаются, упрощается процедурное взаимодействие и т. д. Все документы подаются с помощью цифровой подписи, через онлайн-кабинет.

Но, помимо совершенствования регламентов, информатизации и прочих процедур, следует отметить другое новшество, важное для игроков рынка. Речь идет о появлении услуги по оценке градостроительного потенциала земельного участка и/или объекта капитального строительства под реконструкцию.

Как обычно развивается история между застройщиком и службой технического заказчика? Первый и самый распространенный путь, когда уже на приобретенном участке требуется построить тот или иной объект недвижимости. Но вдруг выясняется, что здание на этот участок «не садится». Как правило, в подобных ситуациях служба техзаказчика начинает изобретать велосипед: что-то дополнительно согласовывает, в чем-то отклоняется от предельных параметров и т. д. Это глобальная и весьма сложная задача. По сути, приходится прибегать к нетиповым градостроительным решениям. Твердой гарантии, что все, задуманное застройщиком, будет утверждено, – нет.

Второй путь – цивилизованный (европейский), к чему, собственно, мы и стремимся. В чем его суть? Есть определенные показатели по зданию, которое должно быть размещено на конкретном участке. Допустим, это 2500 кв. м общей площади. Таким образом, чтобы объект построить, потребуются определенные параметры земли. Вот здесь и проводится тот самый градостроительный анализ, в ходе которого просчитываются коэффициенты, нормативы и делается вывод – возможно ли размещение требуемого объекта на выбранном участке.

Если площадь участка, например, составляет 3000 кв. м, но при этом нужно построить здание в 2500 кв. м, то становится понятно, что свободной площади в 500 кв. м недостаточно и по коэффициентам застройки, и по плотности, и по пожарным отступам, и по нормативам парковок, и по инженерной составляющей. Часто ситуация бывает либо патовая – и тогда приходится искать другой участок, либо, как говорится, «дожимать вопрос» – но его решение может быть достаточно длительным и недешевым, ввиду вышеуказанных причин.

Сегодня услуга по градостроительному анализу земельного участка настолько стала популярной, что при областном Минстрое создан Центр содействия строительству (ЦСС), который работает в интересах инвесторов. Обслуживает он крупных игроков, которые возводят объекты, имеющие резонансное значение для области.

Если говорить упрощенно, то оценка градостроительного потенциала позволяет понять, какие максимальные технико-экономические параметры будущего объекта можно получить на том или ином земельном участке. А соответственно, ответить на вопрос – подходит ли объект (как правило земельный участок или здание под реконструкцию) под цели инвестора. Или, в крайнем случае, очертить объем нетиповых (за пределами максимальных технико-экономических показателей) согласований для достижения целей инвестора, если это вообще возможно.  

Таким подходом будущее ленд-девелопмента приобретает прозрачное ценообразование, а все остальные сегменты – цивилизованный вид. Подмосковье в этом смысле показывает пример всем остальным регионам. Власти области сумели здесь навести градостроительный порядок во всех районах и их центрах, стандартизировать отрасль и повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости.

Игорь Сенченко, «IR-Проект».