Инвестиционные особенности апартаментов

По мнению Ольги Карповой, директора по продукту «ИНТЕКО», в настоящее время особенно привлекательными для инвестиций являются комплексы, имеющие в своем составе малое/среднее количество лотов (это облегчит инвестору продажу своего актива после ввода объекта в эксплуатацию, благодаря невысокой внутренней конкуренции), расположенные преимущественно в районах Садового кольца и ТТК с хорошей транспортной доступностью.

В то же время, есть проекты апартаментов, которые, несмотря на удачное расположение, пока не могут похвастаться значительным объемом сделок. Например, такое бывает, когда проект «слишком хорош для определенной локации».

«Отдельное место на рынке апартаментов занимают жилые комплексы, в которых апартаменты занимают не весь объем застройки, а, например, только его часть, в отдельном корпусе или на определенных этажах, – говорит Ольга Карпова. – Это, пожалуй, случаи, когда эффективность маркетинга и позиционирования каждого конкретного застройщика выходит на первый план».

Например, есть проекты с корпусами апартаментов, которые расположены в исключительной близости к метро и имеющие чистовую отделку – такие проекты пользуются высоким спросом наравне с квартирами. В то же время есть комплексы, где апартаменты явно «зависают» и продаются значительно хуже.

И в таком случае, зачастую самым эффективным и технически простым способом является снижение стоимости квадратного метра в апартаментах по сравнению с традиционными квартирами, считает эксперт.

Стоит отметить выгодную с точки зрения инвестиций такую особенность апартаментов как  трансформация статуса. Например, на рынке есть случаи, когда в крупных проектах некоторые девелоперы в определенных корпусах строят и продают недвижимость со статусом апартаментов (причем гостиничного типа, не МФК, и по потребительским характеристикам они не отличаются от квартир ни по площади, ни по другим параметрам). Соответственно, цена таких апартаментов по сравнению с традиционными квартирами в этом же комплексе может быть ниже минимум на 15-20%.

Затем в процессе строительства застройщик самостоятельно получает новую документацию на строящийся корпус с переводом апартаментов в жилой статус (т.е. согласовывает новые АГР, экспертизу проектной документации и вносит корректировки).

По итогу, после таких изменений в большинстве случаев статус квартир получают около 80% лотов, которые были раньше апартаментами.

«В дальнейшем корпус уже продается как обычный жилой дом, цены на подобные помещения повышаются до общего уровня, а те покупатели, которые приобретали изначально апартаменты, либо производят доплату застройщику за изменение статуса (обычно она намного меньше, чем разница в цене квартир и апартаментов), либо вообще получают после окончания строительства ключи от квартиры вместо апартамента совершенно бесплатно, без каких-либо доплат, – поясняет эксперт «ИНТЕКО». – В подобных случаях доходность от инвестиций в апартаменты может составить до 50% на этапе строительства (часто такие случаи происходят на рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса)».

Ольга Карпова предлагает обратить внимание инвесторов на ЖК «Лайнер» на Ходынском поле, который уже сдан в эксплуатацию.

Мария Сафронова, эксперт технологичной компании Homeapp считает, что спрос инвесторов на апартаменты подстегивает возрастающий спрос на формат жилья рядом с работой и на сервисные апартаменты, сдающиеся в аренду, чаще в популярных и удобных для покупателя локациях.

Эксперт приводит три  строящихся ЖК, представляющих, по ее мнению, интерес с позиции локации, цены/качества и класса:
– «Серебряный фонтан», бизнес-класс, срок сдачи 2020-2021 г., рядом с локацией парк Сокольники и ВДНХ, до метро «Алексеевская» (пешая доступность);
– «ILOVE», бизнес-класс, конкурент комплексу «Серебряный фонтан», почти в той же локации, но с более поздним сроком сдачи – 2022-2026  гг.;
– «Рихард», два корпуса бизнес-класса, метро «Полежаевская» (пешая доступность), Хорошевский район, срок сдачи 2022 год.

Подготовил Виталий Простаков