Ипотека на вторичном рынке. Плюсы и минусы

В  текущем году ипотека преподнесла неприятный сюрприз своим потенциальным обладателям. Ставки, но ней с 12,1% выросли до 13%. Что же касается рынка вторички, то здесь ставки на ипотеку традиционно были выше ставок на первичном рынке, однако, кризис заставил банки скорректировать ценовую политику в сторону уменьшения ставок. За полтора года минимальная ставка по ипотеке рухнула на 5,7 п. п., до 13,3%, а максимальная — на 6,8 п. п., до 18,1%, - пишет "РБК-недвижимость". То есть минимальная ставка практически сравнялась с той, что банки устанавливают по ипотеке на новостройки. Большинство аналитиков рынка недвижимости полагают, что ипотека на вторичном рынке продолжит дешеветь, а ставки по ней и дальше будут приближаться к тем, что банки предлагают по кредитам на новостройки. Равновесная ставка, к которой стремится рынок, сегодня равна примерно 12% — как на первичном, так и на вторичном рынке. Таким образом, вторична становится сильным конкурентом первичной недвижимости, которая из за падения цен в кризис сильно укрепила свои позиции. Ожидается, что на этот уровень ставки выйдут к концу 2016 года, а в 2017-м снижение продолжится. Потенциал падения ипотечных ставок очевиден сегодня практически всем. Не маловажным в этом является фактор высокой базы: ставкам есть куда падать.

Если в  начале кризиса ставки на вторичном рынке были завышены, то сегодня они приблизились к своему оптимальному значению, но всё же находятся на некомфортном для большинства заемщиков уровне, признает он. Цены на жилье, при этом так же продолжают пикировать, и здесь динамика на первичном и вторичном рынках одинаковая. За полтора года — с января 2015-го по май 2016-го — падение составило 21 тыс. и 24 тыс. руб. соответственно, - по данным портала "Индикаторы Рынка Недвижимости".

Что ж, подобная тенденция создаёт не виданную ранее ситуацию на рынке, когда первичная и вторичная недвижимость находятся в равных условиях в плане ипотечного кредитования, и преимущества тут вовсе не у первачки, не смотря на массу плюсов. Но всё же, взять в ипотеку вторичку заманчивее и вот почему. 1. Покупателю не приходится ждать пока дом будет построен. Не секрет, что до 90% покупок первичной недвижимости происходят на стадии строительства, чаще всего в фазе котлована. Строительство очень часто затягивается. Не секрет, что редкий застройщик укладывается в первоначально заявленные сроки. 2. Возможность купить квартиру в обжитом и благоустроенном районе. Новостройки, возводящиеся кварталами за частую лишены даже элементарной инфраструктуры в  виде поликлиник, школ, детских садов, парковок. В особенности это касается Новой Москвы. В обжитых районах новостройки возводятся точечным методом и их доля несоизмерима с долей новостроек "в чистом поле". 3. Не нужно тратиться на ремонт. Квартиры без отделки составляют основную долю выводимого на рынок жилья в новостройках, в частности в эконом-классе. Приобретая квартиру на вторичном рынке покупателю не приходится тратиться на ремонт, что не маловажно в сегодняшних кризисных условиях.

Как мы видим, преимущества далеко не на стороне первички. Это неизбежно приведёт к тому, что затсройщики будут вынуждены ещё больше опускать цены, а банки процентную ставку по ипотеке. Об этом 6 июня косвенно высказался и председатель правления Центробанка России Герман Грефф, заявив, что ожидает до конца года снижения ипотечных ставок. По данным ЦБ, в январе 2015 года банки давали кредиты на новое жилье под 13,2% годовых, а в мае нынешнего года — под 13%. Конечно, в течение полутора лет ставки отклонялись от этих значений, но почти неощутимо: в пределах 1,6 п. п.