Итоги не радуют, но «элитка» не сдается

В начале пресс-конференции модератор Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM, представила аналитические данные ТОР BROKERS ALLIANCE о динамике развития рынка элитной недвижимости Москвы с 2014 г. Более всего пострадал вторичный рынок – за два года он лишился 29% покупателей. В сегменте элитных новостроек число сделок сократилось на 25%. Загородная недвижимость столкнулась с двукратным падением спроса и замедлением темпов девелоперской активности. В сегменте высокобюджетных апартаментов, наоборот, наблюдалось оживление – количество сделок выросло в три раза.

Открыл дискуссию Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. Он рассказал, что в мире насчитывается около 13,2 млн миллионеров, а через 10 лет их станет примерно 18 млн человек. В России проживает около 140 тыс. чел., из них 6 тыс. относятся к разряду ультрахайнтеров – людей с состоянием от $30 млн (в мире – около 190 тыс. чел.). Эксперт подчеркнул, что Россия входит в топ-30 стран с самыми высокими темпами увеличения числа ультрахайнетов, а к 2025 г. их число увеличится на 70%. При этом богатые россияне демонстрируют стабильный интерес к вложениям в недвижимость, который превышает мировые показатели. Так, в мире инвестиции в жилую недвижимость миллионеров cоставляют 24%, в России – 28%. Согласно подсчетам аналитиков, треть богатых россиян (33%) планирует покупать элитную недвижимость в ближайшем году.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, рассказала об итогах 2016 года на первичном рынке элитной недвижимости в сегменте квартир. Эксперт сообщила, что с начала года с элитными квартирами прошли 272 сделки. Их количество сократилось (в 2014 году – 367), зато улучшились качественные показатели. Было реализовано много крупных лотов (например, в ЖК Knightsbridge Private Park, «Малая Ордынка, 19»). Средний бюджет продажи составил 162 млн руб., что на 40% выше, чем в 2014 г. (116 млн руб.). За 2,5 года средняя цена квадратного метра в рублях выросла на 14% и к декабрю составила 907 тыс. руб. На 2016 год девелоперы анонсировали порядка 15 новых проектов (с квартирами и апартаментами), по факту вышло семь (плюс новая очередь «Садовых кварталов»), однако и этот показатель можно считать высоким, учитывая общую сложную ситуацию на рынке недвижимости и в экономике в целом.

По данным Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, в 2016 г. в сегменте высокобюджетных апартаментов заключены 202 сделки (без учета «Москва-Сити»). Для сравнения: в 2014 г. таких сделок было 60. Изменилось и отношение к апартаментам: до 90% покупок совершается не с коммерческими целями, а для жизни. Первый фактор успеха – стоимость квадратного метра апартаментов, которая ниже, чем у квартир. Этот фактор также усиливается за счет широкой стоимостной вилки предложений: цены в данном сегменте находятся в диапазоне от 370 тыс. до 3,1 млн рублей за квадратный метр. Второй фактор – уникальное местоположение. Согласно данным Savills, в пределах Бульварного кольца на первичном рынке в последние годы не продавалось ни одного проекта с квартирами, в то время как апартаментных комплексов насчитывалось пять. Третий фактор – новые тренды, которые наиболее динамично проникают в этот формат.  Кроме того, Дмитрий Халин добавил, что до 25% апартаментов сегодня предлагаются с отделкой, а на долю апартаментов с сервисными услугами проходится 30%.

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, в своем выступлении отметила, что в условиях жесткой конкуренции одного фактора локейшена на премиальном рынке недостаточно. Успех продаж определяет масса сопутствующих деталей. По наблюдениям эксперта, сегодня на рынке премиальных новостроек происходит уход от мегапроектов в сторону клубности, а если что-то масштабное и появляется, то это преподносится как комплекс особняков. Кроме того, увеличивается доля компактных «однушек» и студий. Большие площади уже не делают, а в стадии проектирования закладывают такую опцию, как квартира под объединение.  Набирает популярность жилье с отделкой – по статистике TWEED, в отдельных проектах о таких вариантах спрашивает каждый второй покупатель. Большую роль в девелоперских проектах играют интересные фишки, продуманность маркетингового образа, что позволяет дистанцироваться от конкурентов.

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, рассказал о некоторых тенденциях в сегменте элитной недвижимости. По словам эксперта, если на первичном рынке продавцы оперативно отреагировали на двукратную девальвацию рубля и вошли в рублевую зону, то на вторичном владельцы частных квартир продолжают мыслить в долларах, что мешает сторонам договориться. Он привел интересную цифру: в 2014 г. на вторичном рынке элитной недвижимости доля рублевых сделок составила 9%, а на сегодняшний день она составляет 25%. Также Денис Попов отметил, что с начала 2016 г. заключены 163 сделки. За прошедшие пару лет ежегодные потери сегмента он оценил в 16%. На протяжении трех лет сделки осуществлялись преимущественно в бюджете 100-200 млн руб. Сделки от $3 млн уже считаются сверхдорогой недвижимостью, на сделки от $5 млн приходится 5-10%, продаж в объектов от $10 млн в 2016 г. практически не было. Общий бюджет сделок уменьшился примерно на треть.

Мария Котова, управляющий партнер и генеральный директор компании Blackwood, отметила, что средняя запрашиваемая ставка аренды для элитной квартиры в третьем квартале 2016 г. составила $7 200. Данный показатель на 25-30% ниже рекордных значений докризисного периода: $9 560 в месяц (март 2014 г.) и $9 210 (декабрь 2013 г.). Квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестицией, которая предполагает сбережение средств. Доходность от сдачи элитных квартир находится в диапазоне 4-5%, с учетом простоя – порядка 4%, что меньше показателя доходности в экономклассе (5,5-6%). По итогам третьего квартала 2016 г. средний бюджет сделок по аренде элитных квартир снизился почти в 1,5 раза. Наиболее популярным форматом в спросе стали 3-4-комнатные квартиры, среди районов наибольшим спросом пользовались Арбат и Тверской.

По словам Маргариты Ванян, партнера компании KM Development, загородная элитная недвижимость затяжной кризисный период переживала более остро, чем городская. Рынок упал практически в два раза в цене и спросе. В частности, по результатам 2016 г. количество сделок в сегменте коттеджей по сравнению 2014 г. снизилось с 266 до 139. Объем сделок с таунхаусами и дуплексами за три года сократился на 30%: 94 объекта в 2014 г. против 66 в 2016-ом. Девелоперы на первичный рынок выходят редко, самый популярный формат – участки без подряда, покупатели которых надеются, что за меньшие деньги смогут построить дом мечты. Тяжелее всего продаются лоты на вторичном рынке, собственники которых не готовы к потерям в долларовом эквиваленте. Стандартный набор требований, комфортный для покупателей сегодня: бюджет – $1-15 млн, площадь дома – 350-500 кв. м, участка – 25-30 соток.

Пресс-конференция завершила цикл мероприятий ТОР BROKERS ALLIANCE в уходящем 2016 г. Участники мероприятия отметили, что смотрят в будущее с оптимизмом и ждут от 2017 г. только позитива.