Из стадии юности в раннюю зрелость

В любом случае можно говорить, что рынок начинает из «стадии юности» переходить в «фазу ранней зрелости». От 2018 г. ждут не только изменений в «правилах игры» и структуре рынка новостроек, но и доступа к новым возможностям в использовании огромного потенциала этого сегмента.

 

Законодательство

В этой связи нельзя не упомянуть о двух законодательных инициативах, которые уже начали оказывать влияние на рынок новостроек. Речь идет о поправках к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» и о проекте закона о регулировании рынка апартаментов, находящегося на стадии публичного обсуждения.

Они взаимосвязаны: если законопроект об апартаментах будет принят, 214-ФЗ будет работать и в части защиты прав участников долевого строительства апартаментов. Рынок ожидают потрясения.

214-ФЗ. Основной объем изменений федерального закона «Об участии в долевом строительстве» коснется деятельности застройщиков и структуры финансирования проектов. В первую очередь стоит выделить требование иметь не менее трех лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, генерального подрядчика или технического надзора, а также иметь практику ввода таких объектов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности. Размер собственных средств на дату направления проектной декларации на заключение о соответствии должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Компания не вправе осуществлять иную деятельность, а ее денежные средства должны использоваться только в соответствии с установленным перечнем. Кроме того, не должно быть обязательств по кредитам, займам и ссудам, за исключением целевых, а также перед третьими лицами. Невозможно будет заключить договоры долевого строительства с застройщиком, который имеет недоимки по налогам и сборам, сторонние обязательства в размерах более 1% от проектной стоимости, одновременно осуществляет строительство по нескольким объектам.

Безусловно, изменения в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» заметно отразятся на рынке – компаний, соответствующих всем указанным требованиям, очень мало.

Многие из нововведений вызывают вопросы, решать которые участникам придется по ходу дела. Например, как получить трехгодичный опыт строительства многоквартирных домов, если без него компания не может стать застройщиком? Конечно, законодатель указывает, что будет учитываться опыт участия в качестве технического заказчика или генерального подрядчика – но это ограничивает выход новых компаний на рынок. Налоговые недоимки в размере нескольких копеек - достаточно часто встречающаяся на практике ситуация - теперь могут заблокировать возможность приема строительной компанией средств.

Если же говорить об изменениях в целом, то деятельность застройщиков заметно усложнится и попадет под контроль государства и банков. С одной стороны, это адекватный комплекс мер, который необходим для сферы социальной ответственности, с другой – бюрократические проволочки способны серьезно осложнить процесс строительства.

Апартаменты. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации подготовило проект федерального закона о регулировании рынка апартаментов. Одним из самых важных положений проекта стало их приравнивание в многофункциональных комплексах к квартирам. Вопрос о необходимости совершенствования законодательства и уточнения юридического статуса таких помещений стоял давно, однако после комментариев чиновников о том, что в ближайшее время ожидать перемен в сфере регулирования не стоит, появление законопроекта выглядит неожиданным, а его положения - достаточно противоречивыми.

Документ предлагает определять апартаменты как «обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Законопроект решает проблемы с регистрацией по месту жительства, регулированием общего имущества собственников помещений, устанавливает новый вид разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах. Также предусмотрен механизм перевода нежилых помещений в апартаменты: собственники нежилых помещений в здании, которое было введено в эксплуатацию до 1 января 2019 г., вправе перевести такие помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 г. Что будет с теми, кто не успеет осуществить ввод здания до отведенного срока или опоздает, - пока не ясно.

Понятие апартаментов в Жилищном кодексе отсутствовало, что оказывало заметное влияние на рынок новостроек. По данным Росреестра, доля подобных объектов в структуре продаж в Москве постепенно уменьшалась, но без сильных колебаний – такие помещения являлись прекрасным вариантом для того, чтобы строить объекты, фактически предназначенные для проживания людей, и при этом не нести дополнительных расходов на создание инфраструктуры.

Попытка создать единые требования для разных категорий недвижимости выглядит довольно странно – многофункциональный комплекс на сотню апартаментов не сможет «перегрузить» инфраструктуру района. Введение обязательств строительства социальных объектов приведет к повышению стоимости строительства.

Раньше потенциальных покупателей, с одной стороны, смущал юридический статус такого жилья, а с другой - привлекала разница в стоимости квадратного метра с квартирами – в течение последних лет наблюдалась тенденция снижения стоимости апартаментов. Пока сложно предположить, когда законопроект будет принят, но само его появление начинает влиять на рынок новостроек.

Без сомнений, в ближайшее время цены на апартаменты будут пересмотрены в сторону повышения, а с учетом стоимости квадратного метра на рынке жилья – конкуренция с квартирами отразится на ценообразовании в сегменте новостроек в 2018 г., потянув стоимость жилья вниз.

Отказ от долевого строительства. Самые сильные перемены на рынке вызовет переход к проектному финансированию – власти готовят строительную сферу к постепенному отказу от «долевки». Поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» стали первыми шагами по изменению механизма финансирования строительства.

Внедрение программы должно быть постепенным, чтобы не привести к коллапсу, – озвученного срока от трех до пяти лет недостаточно для плавного перехода к новым условиям. С одной стороны, рынок давно требовалось очистить от недобросовестных застройщиков, с другой – меры слишком строгие, а альтернативы пока не существует.

Проектное финансирование пока не в силах конкурировать с «долевкой» в стоимости квадратного метра. Ожидается снижение количества инвесторов, покупавших квартиры в новостройках на стадии котлована, чтобы продать их через несколько лет после окончания строительства. Можно уверенно говорить об уменьшении общего числа застройщиков – требования 214-ФЗ вместе с ожидаемыми сложностями в получении кредита у ряда игроков рынка, например, компаний с небольшим опытом, нанесут сильный удар по отрасли.

Много опасений вызывает программа реновации, однако в ближайшее время она сильно не изменит структуру предложения – в рамках ее поэтапной реализации не произойдет резкого изменения ситуации на рынке.

Реновация в том числе предполагает дооснащение социальной инфраструктуры. Город показывает свою нацеленность на формирование более качественной среды и решение проблем ее жителей. Проекты новых комплексов демонстрируют поддержку градостроительной политики со стороны застройщиков.

 

Прогноз

Рынок начинает взрослеть: объекты становятся более качественными, близится конкуренция в позиционировании проектов, в умении выделить целевую аудиторию и достучаться до нее, – и проекты с сильной стратегией начинают выигрывать.

В последний год застройщики осознали роль «упаковки» проекта. На фоне высокой конкуренции правильное позиционирование и стратегический маркетинг становятся необходимостью. В новом году этот тренд будет только усиливаться.

К концу 2018 г. ожидается пересмотр правил игры на рынке новостроек, в том числе из-за законопроектов. В период ажиотажа начнется спекуляция, будет происходить постепенный вывод проектов на рынок. Большой объем полученных разрешений на строительство растянется во времени, поэтому сильных потрясений до конца следующего периода ожидать не стоит.

Мелким застройщикам будет сложнее всего – необходимо постоянно держать руку на пульсе, поэтому, без сомнения, ряд таких компаний начнет постепенно уходить с рынка. Большим тоже станет сложнее. Прежняя вальяжность крупных девелоперов станет непозволительной роскошью.

Будущее рынка новостроек - за правильным территориальным брендингом. Эта тенденция уже зарождается, а в 2018 г. проявит себя сильнее – нас ждет конкуренция локаций и активное зонирование территорий. Кроме того, мы ощущаем приближение нового тренда: преобразование районов при запуске проектов и продвижение районов - для того, чтобы сделать объекты коммерчески успешными. Это заметно по концепции брендинга городов, которая реализуется сейчас в рамках государственно-частного партнерства.

Словом, рынок новостроек по-прежнему живой и имеет огромный потенциал: тут есть покупатели и позитивный спрос, деньги и хорошие ставки по ипотечным кредитам – все, что необходимо для развития и роста.