Как меняется рынок недвижимости при снижении ключевой ставки

В 2026 году на рынке недвижимости наметился важный сдвиг: вторичное жильё всё активнее соперничает с новостройками, а спрос на новые дома заметно просел. Эксперты отмечают, что ценовой разрыв между первичным и «свежим» вторичным жильем фактически стерся — и это меняет логику выбора покупателей.

Как изменились цены

Особенно показательна динамика в сегменте «свежей» вторички — квартир в домах, построенных менее 10 лет назад. В мае медианная стоимость квадратного метра здесь достигла 192,2 тыс. рубдей. Годовой рост этого сегмента составил 14–15 %, опережая темпы удорожания новостроек (9,8 %). В результате цена «квадрата» в относительно новых домах вторичного рынка оказалась сопоставима с новостройками — в последних она держится на уровне 190 тыс. рублей.

Под первичным рынком понимают жильё без предыдущих собственников, а «только что построенная вторичка» — это квартиры в уже сданных домах, которые продают физлица. Именно этот сегмент и формирует новую конкурентную среду

Снижение ключевой ставки меняет и привлекательность старых фондов. В период высоких ставок спросом пользовались более бюджетные варианты — в том числе квартиры в домах советской постройки. Сейчас интерес к ним ослабевает. Это хорошо видно по структуре сделок: в Москве доля «советской» вторички упала до 47,8 %, а в Санкт‑Петербурге доля домов, возведенных до 1992 года, составляет 44,3 % — даже с учётом востребованности хорошо сохранившейся досоветской застройки.

Почему возник и как сглаживается разрыв цен

Баланс между рынками смещался поэтапно. Поворотной точкой стал 2017 год, когда новостройки начали стоить дороже готового жилья. Этому предшествовала госпрограмма субсидирования ипотечной ставки (сначала до 13 %, затем до 12 %) — она действовала только для первичного рынка и завершилась в конце 2016 года.

До 2019 года динамика цен на оба сегмента развивалась сопоставимыми темпами. С 2020 года разрыв начал расти из‑за разницы в ипотечных ставках: льготные программы поддерживали спрос на новостройки, тогда как вторичный рынок оставался на рыночных условиях. Пик дисбаланса пришёлся на 2023–2024 годы на фоне резкого повышения ключевой ставки. Сейчас ситуация выравнивается, причем важно, что жилье в домах последних 10 лет постройки никогда не было существенно дешевле новостроек — теперь эта закономерность стала заметнее.

Что происходит с застройщиками и запасами жилья

На фоне этих изменений ухудшаются операционные показатели девелоперов. Акции крупнейших застройщиков за год подешевели в среднем почти на треть. Доля ежемесячных продаж от общего объема стройки снизилась на 23,3 % и сейчас составляет всего 1,4 %. По данным на апрель, в новостройках страны нераспроданными остаются рекордные 82,9 млн кв. м жилья.

Проблема избыточных запасов затрагивает не только строящиеся объекты, но и уже сданные дома. Доля нераспроданного готового жилья у застройщиков с 2021 по 2025 год выросла с 16 % до 28 % и теперь напрямую конкурирует с новыми очередями в тех же жилых комплексах.

Дополнительное давление на рентабельность создаёт рост долговой нагрузки. С переходом на проектное финансирование и эскроу‑счета (к концу 2021 года около 75 % домов строилось с использованием этой схемы) застройщики всё сильнее зависят от кредитных ресурсов. Стоимость обслуживания долга по проектному финансированию растёт, и на каждый квадратный метр требуется всё больше заемных средств. При этом в среднесрочной перспективе девелоперы вряд ли смогут компенсировать рост издержек за счет повышения цен.

В перспективе - конкуренция с вторичкой

Несмотря на сложности, аналитики видят в текущей ситуации и позитивные сигналы. Исчезновение опасений по поводу будущей ликвидности новостройки — то есть страха, что новое жилье быстро станет «дешёвой» вторичкой, — может поддержать продажи.

Снижение ставок по рыночной ипотеке тоже сыграет свою роль: доля сделок по льготным программам уменьшится, что замедлит опережающий рост цен на новостройки. В долгосрочной перспективе это способно оздоровить рынок.
Еще один важный эффект — сглаживание ценового разрыва между сегментами. Это создает условия для развития альтернативных сделок, когда покупатель частично закрывает стоимость новой квартиры за счёт продажи имеющейся недвижимости. В итоге главным бенефициаром этих изменений становится потребитель: у него появляется больше вариантов и возможностей для маневра.