Как отражается улучшенная среда проживания на ценниках квартир?

По мнению Ольги Барабановой, коммерческого директора Sezar Group,задача девелопера — создать такую среду. В реализации этой задачи он опирается на: а) ожидания целевой аудитории; б) рациональный для класса бюджет; в) профессиональные компетенции. Причем итоговый результат зависит от бюджета в меньшей степени, чем от установки девелопера на создание сбалансированного по потребительским свойствам продукта. Можно на территории комплекса устроить парк скульптур — это будет креативное, но безжизненное пространство. А можно наполнить его востребованными функциями, и найти «те самые» решения, в том числе инженерные, которые позволят на крыше паркинга создать природный ландшафт с фонтанами.

Затраты на создание парковых зон и набережных отличаются в разы и зависят от концепции, работы с зарубежными или отечественными дизайнерами, площади зеленых и береговых зон. Однако в любом случае речь идет о сотнях миллионов рублей. «Например, один из девелоперов Новой Москвы инвестирует в озеленение и обустройство общественных территорий площадью 3 га порядка 600 млн рублей, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.- На строительство городского парка в Братеевской пойме будет потрачено порядка 991,5 млн рублей, парка имени 850-летия города Москвы – 1,96 млрд рублей. Выходит, что стоимость среднего благоустройства обходится девелоперам примерно в цену строительства многоэтажного дома».

Поэтому далеко не все застройщики готовы выделять территории под масштабные парки. Большинство ограничиваются лишь минимальными нормативами. Что интересно, с точки зрения выбора деревьев озеленение парка проще, чем благоустройство дворов. Например, рядом с домом нельзя высадить деверья, которые считаются аллергеном. Кроме того, у корпусов проходит множество инженерных сетей, которые можно повредить при высадке новых деревьев. В парках же можно сажать практически любые крупномеры, да и территориальных ограничений природного ландшафта в разы меньше, чем городского.

В итоге улучшенная городская среда, будь то собственный парк или набережная, влияет на стоимость жилья в проекте. Не зря при наличии рекреационной зоны девелоперы стараются разместить дома таким образом, чтобы максимум квартир имели виды на деревья или воду. Даже в рамках одного комплекса видовые квартиры на парк стоят дороже, чем жилье, выходящее на дома или дорогу. В качестве примера можно привести ЖК SREDA, где стоимость квартиры, с обзором на парк, на 6% выше, чем цена аналогичного объекта на том же этаже, но с видом на соседнюю башню.

Окна на воду могут прибавить к цене квадрата еще большую стоимость.Взять, к примеру, проект «Западный порт. Кварталы на набережной», который строится на берегу Москвы-реки. Стоимсть трехкомнатной квартиры, вид которой открывается на реку, на 10% выше, чем цена аналогичноо жилья на том же этаже, но с обзором на Филевский парк.

«Строительство инфраструктуры – высокая финансовая нагрузка для девелопера, - согласна с Марией Литинецкой Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».- Если же речь идет об уникальных объектах, как набережная или собственный парк, то их создание, на мой взгляд, актуально только для проектов комплексного освоения территории, иначе затраты не окупятся. К примеру, в нашем случае расходы на строительство первой части набережной составили порядка 310 миллионов рублей, причем только 100 миллионов из них израсходованы на строительно-монтажные работы и 210 миллионов рублей – на аренду прибрежной зоны».

Несмотря на столь существенные издержки, квартиры у набережной не всегда оказываются дороже, чем жилье в комплексе по соседству, но уже без данного преимущества. К примеру, средняя стоимость квадратного метра на квартиры городского квартала «Ривер Парк» равна на сегодняшний день 218,9 тыс. рублей. Жилье в комплексе по соседству, но уже без набережной, продается в среднем по 217,9 тыс. рублей за «квадрат».

«При этом минимальная стоимость однокомнатной квартиры в нашем городском квартале составляет 6,7 млн рублей за 38,6 кв. м. Таким образом, жизнь на первой линии от реки перестала быть прерогативой только элитного класса. Благодаря активному развитию бывших промзон, квартиру с видом на Москву-реку может себе позволить человек со средним достатком, - считает Лариса Швецова.

Девелоперам важно, чтобы покупатели выбирали их проекты, а для этого нужно обеспечить им качественный уровень жизни. Поэтому затраты на инфраструктуру непременно окупятся. По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров KalinkaGroup, они могут составлять до 30% себестоимости проекта, и, конечно, влияют на цену.

Сегодня для покупателей стоимость квартиры складывается не только из количества метров жилой площади, но и тех фишек, что они получают вместе с квартирой. «Так в жилом комплексе «Сколково Парк для Жизни», покупатель получает собственный английский парк, благоустроенную набережную, теннисный корт, современные детские площадки, а также уверенность в безопасности для своих детей, так как все движение автотранспорта перенесено под землю, где находится двухуровневый подземный паркинг», - отмечает Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse.

Подготовил Виталий Простаков