Когда место красит проект, а проект - место

За каждым жилым комплексом стоит кропотливая аналитическая работа.  «За многие годы  мы собрали большую базу данных объектов для потенциального развития и продолжаем ее пополнять, – говорит  Юрий Ильин, Вице-президент ПИК по рынкам капитала и корпоративным финансам.

Довольно часто  предложение о покупке земельных активов исходит от самих собственников, либо  девелопер со своей стороны инициирует общение с правообладателями о возможном развитии их участков. Среди прочих источников поиска  потенциальных новых проектов - мониторинги аукционных площадок и отслеживание появления новых торгов, а также сотрудничество с агентствами недвижимости.

По словам Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, его компания как раз один из крупных лендлордов в Московской области. Земельный банк компании составляет 5850 га. На них можно построить до 2,5 млн кв. м жилья. Участки расположены в Новой Москве (НАО), а также в Ленинском, Химкинском,Наро-Фоминском районах Подмосковья. «Мы реализуем проекты как самостоятельно (ЖК «Ново-Молоково», ЖК «Южное Видное», Архитектурный пригород «Южная Долина»), так и на партнерской основе, как, например, с ГК «Самолет» (ЖК «Остафьево»)», – отмечает эксперт.

Наиболее интересными для большинства девелоперов являются площадки с готовой градостроительной документацией, так как есть возможность оперативно перейти к реализации проекта. Стоимость таких земельных участков, как правило, выше.

Целевое назначение недвижимости определяется правоустанавливающими документами, в частности видом разрешенного использования земельного участка. В случае жилья локация – основной фактор, от которого зависит концепция проекта его и его основные характеристики.

«Размер участка при наличии инженерных мощностей влияет в основном на объемы строительства. Форма, как правило, не играет никакого значения. Ландшафт важен. Он должен быть преимущественно ровный для строительства жилья. Хотя небольшой перепад высот допускается, – уточняет Валерий Кузнецов.

 Локация - один из основных факторов, влияющих на назначение и сегмент будущего проекта. При этом под локацией застройщики подразумевают целый ряд показателей: объекты окружения, благоустройство, транспортную доступность и перспективы развития инфраструктуры, близость к природным паркам и местам отдыха и т.д. Размер, форма и ландшафт участка также влияют на привлекательность проекта.

Для проектов массового жилья лучше всего подойдет участок в пределах города, когда есть инженерные мощности в том или ином объеме и объекты социальной инфраструктуры, считают оба эксперта. У воды логичнее планировать проекты высокой категории, например, малоэтажный поселок из коттеджей и (или) таунхаусов. Озеро или река дают максимальную дополнительную ценность комплексу. Близость лесопарковой зоны также повышает потенциал проекта и цену продаж. 

Если говорить о потенциальном успехе будущего проекта и роли выбранного участка, то тут по словам Валерия Кузнецова, сложно выделить один фактор, который оказывает наиболее сильное влияние на стоимость будущего ЖК. «Я бы выделил два: транспортную доступность и наличие социальной инфраструктуры, прежде всего, школ и детсадов. Как показывает опыт создания некоторых проектов последнего времени, экология не всегда играет решающую роль. Могут хорошо продаваться и объекты, рядом с которыми находятся, например, свалки. Но в том случае, если другие факторы на пятерку».

Между тем, проект с неудачной локацией участка может «вытащить» концепция. Теперь уже мало удовлетворять так называемые базовые потребности в крыше над головой и безопасности по известной пирамиде Маслоу, отмечает эксперт. У людей возникают запросы более высокого уровня – в социальной активности, общении, реализации своих идей. Кроме частных пространств, стали востребованы продуманные общественные зоны многофункционального назначения. Место для генерации инициатив и является точкой притяжения, вокруг которой возникают комьюнити жителей.

«Наша компания одной из первых уловила новый тренд на рынке недвижимости и начала активно развивать новый продукт – культурное программирование территории. В этом случае удовлетворяются новые потребности жителей. По схожему пути идут и некоторые другие девелоперы. Конкуренция среди них, особенно заметная в Москве и области, только набирает обороты. Совершенно очевидно, что преимущество на рынке получит тот застройщик, который наилучшим образом разработает на уровне концепции, запроектирует и реализует объект, отвечающий новым требованиям к качеству жизни», – резюмируют в RDI.

Подготовил Виталий Простаков