Квартира в ипотеку: что собственник с ней может делать

Многие считают, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственником квартиры является покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. 

Но до полного погашения жилищного кредита на недвижимости будет обременение: на многие действия с квартирой потребуется разрешение банка.

Что собственник может делать с ипотечной квартирой и на каких условиях?

Сдавать квартиру в аренду

Часто именно сдача в аренду ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Чтобы сдать квартиру в аренду, одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3).

Но если в ипотечном договоре есть иные условия, они будут иметь силу. В результате, для сдачи ипотечной квартиры требуется согласие банка, если это прописано в договоре ипотечного кредитования. В противном случае банк может обязать досрочно выплатить весь долг по ипотеке.

Делать ремонт и перепланировку

Согласие банка на ремонт не требуется. Это не касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и в дальнейшем на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком. Например, если в ходе перепланировки будет объединена кухня с гостиной, и вместо трехкомнатной станет квартира превратилась в двухкомнатную. 

Продать жилье

Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка. В документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, но не дать согласия на сделку может. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подарить квартиру

Согласие банка на дарение с последующим обременением — требуется. Подарить ипотечную квартиру можно при соблюдении всех требований. Если квартира дарится полностью, то новый владелец становится новым заемщиком. Он должен будет обслуживать ипотечный кредит. 

Регистрировать других людей

В этом случае согласие банка нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования.

Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Но если в ипотечном договоре прописан пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — это требуется сделать. 

Завещать квартиру

В такой ситуации согласие банка не нужно. В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно.

Но с квартирой тому человеку, в пользу которого составлено завещание, достанутся и долги по кредиту.