Машино-место в ЖК: аренда или покупка?

 

 «Покупка машино-мест более приоритетна, так как у нас только собственность воспринимается как актив. Для проектов сегмента бизнес и выше покупка является единственным рассматриваемым вариантом, – считает Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО».

К тому же, по словам эксперта, аренда чаще воспринимается как краткосрочный, временный вариант, в том числе сезонный. Она привлекает в основном молодую аудиторию – тех людей, которые не всегда имеют собственный автомобиль и могут пользоваться транспортом родителей. Именно молодежь – основной пользователь каршеринга.

Однако Андрей Стригалев,  директор «НДВ-Девелопмент» приводит интересные подсчеты, которые  с одной стороны ставят под сомнение покупку парковочного места с инвестиционной целью, а с другой, отчасти подтверждает очевидные  выгоды арендатора.

Например, для многоуровневых наземных парковок нормальными арендными ставками считаются – 3-5 тыс. руб. в месяц, для подземных паркингов – 8-10 тыс. руб. в месяц (при этом подземные паркинги будут заполнены максимум на 30%). Большинство людей, арендующих парковочные места, даже психологически не готовы платить такие деньги.

Поэтому собственнику машино-места будет сложно сдать его в аренду. Даже если это получится, в лучшем случае при арендной ставке в 8 тыс. руб. в месяц и цене покупки в 1,5 миллиона, окупаемость составит 15,5 лет. Зачастую этот срок достигает и 20-25 лет. Поэтому парковку выгоднее арендовать, а не покупать. Даже с инвестиционной точки зрения овчинка не стоит выделки.

Между тем, в связи с высокой ценой машино-мест в подземном паркинге, особенно многоуровневом, редко заполнены на 100%. При этом девелоперы их продают практически по себестоимости.

«Например, цена продажи одного парковочного места в домах комфорт-класса составляет 700-900 тыс. руб., при этом себестоимость строительства составляет те же 700 тыс. рублей,  – рассказывает Андрей Стригалев.  – Для бизнес-класса средняя цена продажи – от 1,5-2 млн до 4-5 млн рублей, в премиум и элит-сегментах – около 9 млн рублей». 

Что касается наземных многоуровневых парковок, представленных отдельными зданиями на территории жилого комплекса, здесь, по мнению эксперта тоже нет стопроцентной заполняемости, поскольку целевая аудитория таких парковок – массовой сегмент, для которых цена продажи 350-500 тыс. руб. существенная сумма. Но застройщик не может предложить меньше.

Стоимость строительства многоуровневого наземного паркинга – 20-25 тыс. руб. за 1 квадратный метр. С учетом того, что машино-место по нормам занимает всего 13м, его себестоимость составляет порядка 350 тыс. руб. Это как раз та сумма, по которой их реализуют. При этом человек, который покупает такое машиноместо, понимает, все, что он получает – это защиту от непогоды и вандалов.

Тем не менее, парковочные места покупают и пока чаще, чем арендуют. В противном случае застройщики не жаловались бы на трудности с привлечением управляющих компаний в объекты паркинга ЖК. При реализации жилья они по-прежнему рассчитывают на новоселов. Так от чего зависит динамика продаж такого нужного и такого труднореализуемого продукта, как машино-место?

Покупка парковки в новостройке существенно зависит от класса проекта, считают в компании «НДВ-Девелопмент». В ЖК бизнес-класса и выше вопрос о приобретении машино-мест почти не стоит – люди прекрасно понимают все преимущества собственного места в подземном паркинге, особенно с учетом продолжительного периода с неблагоприятной погодой (снег, дождь). Кроме того, сложившийся тренд «двор без машин» существенно сокращает количество возможных наземных мест для парковки.

В проектах комфорт-класса приобретение машино-мест в большей степени зависит от локации. Например, при расположении ЖК в районах с ограниченной парковкой на близлежащих улицах, решение о покупке места для авто будет принято на более раннем этапе. В то время как в большинстве случаев  –  в момент получения ключей и заселения.

Для стимулирования спроса часто предоставляются рассрочка и дополнительные скидки при одномоментной покупке квартиры и места на подземной парковке.

Если говорить о новостройках экономического класса, то во многих жилых комплексах застройщики не возводят отдельные подземные или многоэтажные наземные паркинги, а лишь организуют открытые парковки на территории жилого комплекса.

«В данном вопросе все зависит в первую очередь от финансовых возможностей и менталитета покупателя жилья. Большинство представителей ЦА наиболее дешевого ценового сегмента не готово приобретать машино-места, – поясняет ситуацию Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». – Во-первых, у них, как правило, нет на это средств. Не секрет, что львиная доля квартир в проектах экономкласса приобретается в ипотеку. Таким образом, после получения ключей, кроме расходов на ремонт люди должны вносить не самый маленький ежемесячный платеж. Во-вторых, в нашей стране приобретение или аренда машино-места на паркинге пока не является повсеместной практикой. Люди предпочитают либо по-старинке парковаться во дворе, либо приобретать гараж в кооперативе».

 

Подготовил Виталий Простаков