Мирное сосуществование классов в одном проекте

Для начала стоит отметить, что границы между классами жилья зачастую не такие очевидные, как принято думать, особенно между двумя подвидами массового жилья – эконом и комфорт-классом. «Застройщик на собственное усмотрение определяет класс новостройки таким образом, чтобы сформировать как можно более привлекательную маркетинговую концепцию для успешной продажи своих квартир, а чем выше класс объекта, тем выше его стоимость. Или же проект причисляется к комфорт-классу только потому, что для бизнес-класса в нем слишком много квартир, – рассказывает Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Но чаще встречается смесь из очередей комфорт- и экономкласса, нежели комфорт- и бизнес -класса. «Разница в цене между стадиями разных сегментов в таких случаях составляет в районе 5%, – отмечает эксперт. – Так, не происходит серьезного смешения аудиторий, а застройщик диверсифицирует свой продукт, стараясь удовлетворить широкий спрос».

В качестве примера Сергей ковалев приводит ЖК «Мир Митино», в состав новостройки входят 7 панельных и 5 монолитных зданий, спроектированных в едином архитектурном стиле. В данном случае очереди отличаются и по квартирографии: в панельных домах предложены студии от 25 кв. м и одно-трехкомнатное жилье, в монолитных домах, кроме того, имеются четырехкомнатные квартиры. Панельные корпуса сдаются с предчистовой отделкой, монолитные − со свободной планировкой. Разница в цене между двумя очередями не превышает 5%.

Еще один яркий пример приводит  Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE – городской квартал «Ривер Парк» на берегу Москвы-реки, включающий две фазы строительства. По словам эксперта, первая фаза комфорт-класса стартовала в 2014 году: сначала девелопер построил панельные корпуса, которые пользовались большим спросом, а затем перешел к монолитному строительству. Сейчас в проекте реализуется вторая фаза бизнес-класса, которая возводится по монолитной технологии.

Сочетать в рамках одного проекта очереди массового и высокобюджетного сегментов позволили несколько факторов. Во-первых, уникальная локация на берегу Москвы-реки изначально открывала большие перспективы. На столичном рынке «Ривер Парк» стал первым проектом комфорт-класса, в состав которого входит собственная пешеходная набережная, построенная на средства девелопера.

Кроме того, успешная реализация первой фазы комфорт-класса, которая, по сути, строилась «на класс выше», во многом подготовила выход второго этапа бизнес-класса. Проект уже «прозвучал» на рынке, покупатели убедились в его качестве, поэтому вторая фаза сразу стала крайне востребованной. Учитывая покупательскую активность и повышение строительной готовности объектов, девелопер регулярно пересматривал прайс. На старте продаж лотов комфорт-класса стоимость квартир составляла 160 тыс. рублей за кв. м, сегодня – 231 тыс. рублей. Цена за «квадрат» в апартаментах комфорт-класса повысилась с 139 тыс. рублей до 180 тыс. рублей.

Стартовая цена квартир во второй фазе бизнес-класса составляла 213 тыс. рублей за кв. м, сегодня – 230 тыс. рублей за кв. м. Квадратный метр в апартаментах подорожал от 170 тыс. рублей до 180 тыс. рублей.

«В числе удачных проектов, в которых сочетались очереди разных классов, также можно упомянуть «LIFE-Ботанический сад» и «LIFE-Ботанический сад 2», КутузовGrad I и КутузовGrad II. В обоих случаях строительство очередей комфорт- и бизнес-класса велось по монолитной технологии», – перечисляет Мария Литинецкая.

Отдельно стоит выделить три проекта в Раменках от компании «Донстрой»: «Огни» комфорт-класса, «Событие» бизнес-класса и «Река» премиум-класса. Участки расположены в непосредственной близости друг от друга, однако девелопер позиционирует проекты как разные жилые комплексы. При этом они стартовали буквально друг за другом по мере роста «классности». Соответственно различалась и средняя цена «квадрата» на старте: в ЖК «Огни» 171 тыс. рублей (сейчас – 260 тыс. рублей), в ЖК «Событие» – 211 тыс. рублей (сейчас – 246 тыс. рублей), в ЖК «Река» – 467 тыс. рублей (сейчас – 472 тыс. рублей). Этот пример также отражает актуальную тенденцию: в стремлении охватить максимальную целевую аудиторию девелоперы осваивают разные сегменты рынка в рамках одной локации.

Подготовил Виталий Простаков