Многоликий «бизнес- класс»

На заре становления рынка появилась условная сегментация жилья на эконом-класс, бизнес-класс и элитный класс. (Позже в терминологию вошло деление «элитного» на «премиум» и «de luxe», наиболее экономичный сегмент административным решением был переименован в «стандарт-класс», и отдельным сегментом стала недвижимость комфорт-класса).

«К проектам бизнес-класса относили дома в престижных районах города с авторской архитектурой, подземным паркингом, входными группами с дизайнерской отделкой, просторными квартирами, ограниченным количеством квартир на этаже, качественной инженерией, – рассказывает Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group. – Таких проектов было немного, каждый новый был ярким брендом, дома бизнес-класса по определению были «особыми».

Кризис 2014 года, рост объема предложения и конкуренции внутри сегмента способствовали зарождению ярко выраженного тренда на снижение «порога входа» в бизнес-класс за счет создания компромиссных решений (экономии на фасадных, отделочных материалах, понижение класса инженерных систем, снижение метража квартир и т.п.).  Сейчас, по наблюдениям экспертов, в сегменте бизнес-класса происходит разворот к идеологии начала 2000-х. 

Что остается обязательным для подобных проектов? Локация, яркая архитектура, подземный паркинг, качество решений мест общего пользования – дизайн лобби, этажей, лифтовых холлов, придомовой территории. Признаки отнесения к тому или иному классу по большому счету всегда были довольно формальными, как и решение девелопера о маркетинговом позиционировании.

«По большому счету, что значит приставка «бизнес»? Это маркер для целевой аудитории. Но у этой целевой аудитории тоже есть сегментация на тех, кто «полетит бизнес-классом при благоприятной цене» и тех, кто «летает только бизнес-классом», говорит Ольга Барабанова. – То, что расслоение внутри классов, существовавшее всегда, сегодня отражается во внешнем позиционировании, можно только приветствовать. Как, например, у нас «бизнес-класс без компромиссов» или у коллег, которые ввели формулировку «бизнес-лайт». Станут ли эти формулировки общеиспользуемыми, покажет время».

На сегодняшний день эксперт не видит ни единого тренда на отказ от базовых критериев бизнес-класса. Разнонаправленность в дизайне фасадных решений, МОП, подходах к благоустройству дворовой территории, предложения с отделкой и без – это ответ девелоперов на разные запросы аудитории.

На уровне отрасли (и не только в бизнес-классе), наверное, правильнее говорить о рационализации планировочных решений: стремлении минимизировать потери площади на коридоры, продуманные решения дополнительных санузлов, гардеробных. В современных проектах бизнес-класса нет нелепых глубоких комнат-вагонов, в дальний конец которых никогда не проникает естественный свет, несущих колонн, которые могут быть расположены напротив окон и других ошибок прошлого. Если раньше приоритетом была скорость решений, и даже квартиры с просчетами находили свою аудиторию, то сегодня покупатель, особенно бизнес-класса, это искушенный профессионал.

Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России отмечает тренд на сокращение средней площади квартир в бизнес-сегменте.

В июне 2014 г. средняя площадь предложения на первичном рынке бизнес-класса составляла 94 кв. м. Через пять лет, в июне 2019 г., показатель составил 78 кв. м, снизившись, таким образом, на 17%.

Становятся ли объекты бизнес-класса более «премиальными» или, напротив, «аскетичными»? Это опять же связано с сегментацией внутри класса. Есть стратегия «доступная роскошь», есть стратегия «бизнес-класс без компромиссов». 

«Мы, работая над проектом ЖК «Династия», двигались по пути повышения стандартов класса, – приводит пример Ольг Барабанова. – Например, дизайн-концепция входных групп у нас соответствует уровню «премиум», аналогично – наполнение дворовой территории, которая реализована в соответствии с принципами паркового планирования».

«Бизнес-класс сейчас становится неоднородным – одни проекты приближаются к премиальным, другие более демократичные, считает Поляков Денис, эксперт по новостройкам технологичного агентства Homeapp. – В бизнес-сегменте можно по-прежнему найти много индивидуальных проектов с современной и необычной архитектурой, оформлением входных групп, ландшафтным дизайном дворовых территорий и садами на крышах».

Вот лишь несколько примеров современных ЖК бизнес-класса. «Капитал групп» и его проекты – «Око», «Кутузовский, 12» и другие – каждый индивидуален, не такой как все.

Питерская компания «Легенда» – по мнению экспертов, они очень хорошо вписывают свои проекты в стиль исторической архитектуры города со статуями, львами. Застройщик частично использует зарубежные материалы в отделке высокого качества.

Но к бизнес-классу сейчас также относят проекты, которые по характеристикам ближе к комфорту. Пример – «Вавилов дом». Хороший проект, почти все квартиры проданы, но от бизнеса в нем только цены и месторасположение. Остальные параметры не соответствуют – архитектура простая, парковочный коэффициент 0,7. Люди смотрят больше на локацию, поэтому покупатели были из этого же или ближайших районов.

Бизнес-класс не становится более премиальным, напротив – все строятся по одному принципу «все выше и больше квартир», в редких проектах остается та приватность, которая была раньше. Расположение, материалы, охрана, территория, инфраструктура, но небоскребы – их можно назвать бизнес-муравейниками. Это неплохо, но нужно понимать, что при таком объеме вы будете жить в ремонте еще много лет как обычной многоэтажке.

Например, «Пресня Сити» – это отличный и очень успешный проект. Самые дешевые квартиры в Пресненском районе, можно купить бизнес по цене комфорта, есть апартаменты за 10 млн руб. Застройщик объединил в одном проекте квартиры и апартаменты – тоже правильное решение. Но ремонт там будут еще очень долго, и это тоже нужно учитывать.

«Бизнес-класс не должен быть километром домов, как город в городе. Недавно мы подбирали квартиру семейной паре – так муж хотел жить на высоких этажах, а жена была категорически против, т.к. в ее понимании бизнес-класс должен быть малоэтажным», - рассказывает Денис Поляков.

Действительно, по мнению некоторых покупателей нынешний бизнес-класс – это застройка невысокой плотности, где ты чувствуешь себя особенным, собственное пространство, однородное окружение.

Главная же проблема заключается в том, что большинство покупателей, подыскивающих квартиры в бюджете до 30 млн руб. не всегда понимают, в чем разница между комфорт и бизнес-классом. При выборе люди больше обращают внимание на локацию. Смотрят на дом – все новое, красивое, панорамное остекление, есть подземная парковка, закрытая территория – и думают, что это бизнес, хотя перечисленные параметры можно найти и в комфорт-классе. И здесь все зависит от брокера, насколько он будет честен.

И напротив, покупатели, располагающие суммой более 30 млн руб. точно знают, какого качества должна быть отделка в доме, паркинг, инфраструктура, охрана и т.д. Они приезжают на объект и сразу видят – соответствует ожиданиям или нет. Требования к бизнес-классу у таких покупателей не снижаются. Подземная парковка должна приближаться к коэффициенту 1.

Сегодня в сегменте «бизнес» больше появляется проектов с предчистовой и готовой отделкой. «Если раньше все было в бетоне, то сейчас появляется выбор.  Квартиры с ремонтом очень быстро продаются, но не все застройщики хотят ввязываться в ремонт, – отмечает Денис Поляков. – На мой взгляд, правильно предлагать разные варианты.  В качестве примера могу привести ЖК «Джаз», в котором предлагаются апартаментов с ремонтом и без, или проект Red7 полностью с ремонтом. 

Подготовил Виталий Простаков