На сколько могут подорожать мини-квартиры в новостройках Москвы?

С 1 августа в Москве вступило постановление правительства, по которому однокомнатные квартиры площадью меньше 28 кв. м (а также двухкомнатные до 44 кв. м) можно оставить лишь в тех новостройках, которые получили положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство до 7 мая этого года. Начиная с этой даты проекты с квартирами меньшей площади не согласовывались. В Подмосковье аналогичное постановление также скоро появится: сейчас оно проходит экспертизу.

Сколько мини-квартир запроектировано в Москве и Подмосковье?

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в которой аккумулируются данные по всем стройкам России, на середину августа 2024 года во всех строящихся в Москве новостройках запроектировано 34,1 тыс. мини-квартир площадью до 25 кв.м. Это составляет 10% ото всех строящихся в регионе квартир. В Подмосковье таких квартир запроектировано 17,9 тыс., что составляет 9% ото всего строящегося объема. 

Во всем столичном регионе, таким образом, запроектировано 52 тыс. мини-квартир. Еще несколько тысяч, по оценкам экспертов, приходится на квартиры в 26-27 кв. м. 

Как считают большинства экспертов, этот объем мини-квартир исчерпается в ближайшие два года. Но если спрос на квартиры продолжит оставаться на высоком уровне, они могут закончиться и быстрее.

«При сохранении текущего числа сделок (порядка 1,2-1,5 тыс. в месяц) практически весь объем микроквартир в новостройках от девелоперов (за исключением наименее ликвидных) будет распродан до конца года», — полагает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. 

Как изменятся цены на мини-квартиры?
На середину августа 2024 года в Москве цены на малогабаритные квартиры начинаются от 4,1 млн рублей. Квадратный метр в мини-квартирах стоит дороже в Новой Москве на 35,4%, в Подмосковье — на 23,5%. В Старой Москве квадратный метр стоит на 9,1% меньше, чем в новостройках в целом. 

По данным bnMAP.pro, за последние пять лет квартиры до 28 кв. м выросли в цене более чем вдвое. Если в 2019 году они в среднем стоили 5,3 млн рублей,  то в 2024 году - уже 10,9 млн рублей.

По прогнозу директора направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, введение запрета на строительство мини-жилья при исчерпании его запасов резко увеличит минимальный бюджет покупки. 

«Сейчас на рынке новостроек представлены квартиры от 19 кв. м. С введением запрета минимальный размер увеличится на 9 кв. м, то есть, почти на треть. Что вызовет рост минимального бюджета покупки не менее чем на 30-40%», — считает он.

Как считает генеральный директор консалтинговой компании Key Сapital Ольга Гусева, пока объем предложения квартир в новостройках до 28 кв. м не исчерпается, цены на них будут расти более быстрыми темпами по сравнению с ценами на небольшие квартиры большей площади. Это связано с дефицитом новых предложений и высоким спросом.

«При этом есть потолок роста цен на такие варианты — для сохранения интереса клиентов они должны стоить хотя бы на 10-15% дешевле стандартных однушек», — говорит Руслан Сырцов из «Метриума».

Как запрет повлияет на рынок новостроек Москвы и Подмосковья?

Как считают эксперты, запрет на строительство мини-квартир мало что изменит для застройщиков.

«Условно, есть коробка, в которой было сто квартир по 20 кв. м, а теперь будет семьдесят квартир по 28 кв.м. А для покупателя цена вопроса вырастет — мы же понимаем, что столичные застройщики не станут продавать однокомнатные квартиры по цене 20-25 метровой студии», — считает управляющий директор агентства недвижимости «Миэль» «На Соколе» Ирина Пешич.