Недвижимость XXI века: из прошлого в будущее!

120 топ-менеджеров встретились и обсудили итоги года рынка недвижимости, поделились цифрами по объемам продаж, новыми технологиями продвижения и рекламы, новостями по законодательству и налогам, сформировали стратегию и прогнозы на будущий 2017 год. Мероприятие прошло в новом формате мини-выступлений и прямого диалога между участниками, сессии вопрос-ответ, практических кейсах и живой дискуссии. Модератором конференции выступила Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба.

Первую секцию конференции «Бестселлер: кто и как делает продажи на рынке недвижимости?» открыл известный аналитик Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru. Рассуждая на тему достигнуто ли ценовое дно на рынке недвижимости, Олег привел актуальные данные сегодняшних реалий рынка. «Если два года назад в столице сложно было найти новостройку дешевле 140 тыс. рублей за 1 кв. м, то сейчас есть большой выбор за 100 тыс. рублей. Строители ведут себя как игроки нефтяного рынка: цена ниже, поэтому продать нужно больше, это борьба за долю рынка», — считает эксперт.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» назвала 10 основных тенденций рынка недвижимости 2016 года: совершенствование 214-ФЗ, слияние компаний и передача проектов, ипотека с господдержкой, рост числа ДДУ, сокращение метража квартир, изменение географии и структуры спроса, новое качество доступного жилья, перевод апартаментов в жилье, перманентные акции и скидки, новые инструменты и технологии.

Екатерина Батынкова, директор департамента продаж "Галс-Девелопмент" отметила, что их компания идёт на рекорд - в сравнении с прошлым годом количество сделок по продаже жилой недвижимости "Галс-Девелопмент" увеличилось на 56%. По итогам 11 месяцев поступления от продажи жилой и коммерческой недвижимости составили 13 млрд рублей, что на 30% превышает показатели прошлого года. В 2016 году компания сдала в эксплуатацию 3 проекта - элитные комплексы "Wine House" и "Сады Пекина", жилой квартал бизнес-класса "Наследие". До конца года будет введена в эксплуатацию жилая башня МФК "IQ-квартал" в ММДЦ "Москва-Сити". В 2016 году компания вывела на рынок новый проект бизнес-класса - жилой квартал "Достояние" в районе Кунцево. С момента старта проекта в сентябре 2016 года в комплексе реализовано 20% квартир. После конференции в исторических интерьерах знаменитого особняка Смирнова состоялась яркая презентация ЖК «Театральный дом» от партнера конференции – компании «Галс-Девелопмент».

Марина Мальцева, заместитель директора розничных продаж «PSN Group» сообщила, что сегодня в среднем на одном объекте их компания продает 70-80 квартир в месяц. Рост продаж напрямую зависит от работы менеджера с клиентом, поэтому наличие первоклассных бизнес-тренеров в штате помогает постоянно развивать и мотивировать sales-менеджеров. Марина подчеркнула, что рынок, насыщенный предложением при умеренном спросе, заставляет застройщиков создавать все более и более интересные способы завоевания клиента от роскошных макетов и внедрения digital-технологий до рассрочек на 8 лет, чего раньше не было. По прогнозам на будущее Марина утверждает, что внедрение новых технологий продаж неизбежно.

 

“Вряд ли кто-то из застройщиков будут продавать ниже себестоимости. Если в Москве продукты достаточно маржинальные, в Подмосковье с учетом конкуренции с Москвой доходность падает, и у застройщика есть определенный ценовой предел” – считает Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век». Демпинг чреват срывом сроков и снижением качества продукта, что застройщики со сложившейся репутацией себе позволить не могут. Борьба за клиента продолжается как в части работы над продуктом, так и в части совершенствования бизнес-процессов – большинство девелоперских компаний развивают различные клиентские сервисы и автоматизируют систему продаж. Стремление максимально упростить процесс покупки жилья и вывести на новый уровень постпродажное обслуживание можно считать одним из трендов этого года. В частности, в «Сити-XXI век» был внедрен программный продукт на базе Microsoft Dynamics CRM, который позволил обеспечить не только комплексную автоматизацию продажи жилья – от первого обращения в компанию, но и все этапы постпродажного обслуживания, в планах компании совершенствование этих сервисов.

Дмитрий Земсков, коммерческий директор «Главстрой Девелопмент» считает, что после всплеска в январе-феврале, обусловленного ситуацией по льготной ипотеке с господдержкой, следующие 2-3 месяца многие участники рынка чувствовали себя неопределенно. Чтобы компенсировать временное снижение спроса, компании предоставляли значительные дисконты (до 15%). Начиная с июля, у многих участников рынка новостроек появилась уверенность. Осенние месяцы подтверждают эту тенденцию. Скидки значительно уменьшились, их размер сократился до двух раз. Второе полугодие 2016 года показывает устойчивый рост продаж. Для нашей компании ноябрь стал лучшим месяцем по продажам. Особенно ярко эту тенденцию подтверждает ЖК «Столичный» (Московская область, Балашиха). Если в конце весны – начале лета можно было приобрети квартиру с отделкой по 59 000 рублей за квадратный метр, то сейчас минимальная цена составляет 64 000 рублей за квадратный метр.  При этом регулярно, два раза в месяц, цены на квартиры повышаются в соответствии с повышением строительной готовности объекта.

 

Дмитрий Котровский, Партнер «Химки Групп» выступил с докладом «Кому выгодны ценовые войны?». Рекомендации Дмитрия участникам рынка: снижать долю кредитного ресурса; до последнего не поддаваться демпинговой лихорадке, она способна обрушить рынок; очень взвешенно подходить к расширению портфеля, только если это возможно за счет собственных средств; если позволяют ресурсы  - воспользовавшись кризисом, приобрести подешевевшие активы; проводить анализ рынка, спроса, изменения в психологии покупателей, конкурентной среды; вдумчиво подходить к битве рекламных бюджетов; ни в коем случае не недооценивать маркетинг, сейчас – это оружие, которое нельзя зачехлять, включить все его функции!

 

Илья Михайленко, старший партнер «АСТ Страховой брокер» выступил с темой «Страхование
в жилищном строительстве» и подробно рассказал о законодательных требованиях и изменениях. На сегодняшний день в соответствии с 214-ФЗ застройщики, привлекающие средства граждан по ДДУ, обязаны обеспечить исполнение его обязательств. Банковская гарантия, страхование ГО застройщика за неисполнение обязательств по договору – 99,9% случаев. С 01.01.17 ожидаются следующие изменения: создание компенсационного фонда долевого строительства и введение законодательных требований к застройщику уплачивать взносы в КФ в качестве единственно возможной формы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ по новым объектам. Сохранение страхования как механизма обеспечения по объектам, если ДДУ с первым участником был заключен до 01.01.2017. Илья предложил регистрировать 1-й ДДУ по новым площадкам до 01.01.2017.

Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора, ЦНЭС рассказал о налогах на недвижимость и их оптимизации. Принят новый закон "О государственной кадастровой оценке" 237-ФЗ от 03.07.2016 г., согласно которому проведение кадастровой оценки передаётся от независимых оценщиков в государственные бюджетные учреждения; оспаривание результатов ГКО остаётся, при этом физические и другие лица уравнены в правах и могут это делать как в Комиссиях по оспариванию, так и сразу в суде. В тот же день 03.07.2016 г. был принят закон 360-ФЗ, вводящий мораторий на проведение новой ГКО на период с 2017 по 2020 г.г. Однако, уже 30 ноября 2016 г. был принят 401-ФЗ, фактически дающий право субъектам РФ отменять вышеуказанный мораторий. Москва сразу же этим правом воспользовалась. Более того днём ранее (29 ноября) Москва уже утвердила новые результаты кадастровой оценки ОКС и земельных участков, которые будут введены в действие с 01.01.2017 года. Также Москва существенно расширила номенклатуру объектов, налог на имущество с которых платится с кадастровой стоимости. Теперь, например, под эту категорию подпадают все здания, независимо от площади, расположенные на земельных участках с ВРИ под торгово-офисное назначение. Для торгово-офисных зданий, расположенных на земельных участках с иным ВРИ, площадь снижена с 2000 до 1000 кв.м. Из относительно приятных новостей - Москва планирует принять закон об отсрочке пеней за несвоевременную уплату налога на имущество физических лиц до 01.05.2017 г. Ранее пени должны были начисляться с 01 декабря этого года. Теперь у физических лиц появилось дополнительное время для оспаривания результатов кадастровой оценки или исправления технических ошибок.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию «KR Properties» рассказал о развитии Loft-проектов в докладе «Фабрики 21 Века». Александр рассказал о 2 проектах: Loft-квартал «Даниловская мануфактура» и квартал «Красная Роза». Исторически это были ткацкая фабрика и шелковое предприятие. Сейчас же это 2 комфортабельных Loft-квартала со всеми удобствами, бизнес центрами и передовыми технологиями. Александр заявил, что в 2017 году «KR Properties» выведет на рынок еще 2 крупных проекта.

Татьяна Ушкова, Заместитель Председателя Правления «Абсолют Банка», выступила с темой «Изменение клиентских предпочтений в цифровую эру». Татьяна рассказала о новых трендах цифровой эры, о готовности клиентов приобретать онлайн. «Молодому поколению клиентов все еще недостает банковского опыта, чтобы в значительной степени обходиться без консультаций в отделении банка. Чем более обеспеченный клиент, тем больше его уверенность в использовании on-line каналов».

Александр Ошурко, управляющий партнер «Praedium» и его доклад «Офисная недвижимость 2016: ожидания vs реальность» представили множество прогнозов и аналитики. По аналитике Praedium с 2013 года по 2016 год прослеживается явная динамика снижения цен на офисную недвижимость класса «А» и «B». Ошурко заявил, что в 2017 году в некоторые не центровые объекты класса «А» можно будет арендовать по цене 30-40 тысяч рублей за квадратный метр, крупные помещения будут разбиты на более мелкие офисы и сданы по частям.

Олег Кельник, Генеральный директор Интерактивного Агентства «Кельник» как профессионал в digital сфере показал новейшие технологии, стимулирующие продажи, а также повышающие заинтересованность потенциальных клиентов. Виртуальная реальность не так давно помогает продавать продукт на западном рынке недвижимости и теперь она пришла в РФ. Суть такова - приложение на смартфоне, а так же небольшой и недорогой девайс в виде очков виртуальной реальности, цена которым всего 300 рублей отдается клиентам в подарок и позволяет оказаться в предлагаемой квартире и пройтись по комнатам, осмотрев все детально, и менять цвет стен или мебель как в компьютерной игре.

 

Александр Жегулин, генеральный директор «Синан Инвест» осветил выгодность приобретения недвижимости на Сардинии, где за цену новостройки бизнес-класса можно купить небольшую виллу и сдавать её в аренду. Предложение «Синан Инвест» включает в себя 50% скидку, при условии сдачи в аренду после покупки недвижимости клиента компанией в течение 8-10 лет, к тому же в пакет входит юридические услуги и гарантия получения  гражданства покупателем.

 

Сергей Шумилов, руководитель практики "Земля. Недвижимость. Строительство" компании «Инфралекс» сделал доклад на тему «Новый закон о регистрации недвижимости: что учесть в работе». Создание единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). На основании нового закона о регистрации утверждены формы выписок из ЕГРН. Введены новые правила регистрации. Заявление о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Предоставление при регистрации прав на созданные объекты недвижимости договора аренды земельного участка, срок действия которого истек.  А также дополнительные обязанности, кадастровый учет части объекта недвижимости для целей регистрации долгосрочной аренды.

 

Виталий Шалаев, Генеральный директор «Advisor Red Group» привел собственную статистику продаж, обратил внимание на маркетинг, и то к чему стоит присмотреться.  Максимальная персонализация и таргетинг, автоматизация процессов, выстраивание долгосрочных отношений с клиентами. Также важной частью ведения бизнеса Виталий подчеркнул работу HR- отдела цитатой «Нанимать правильных людей и ставить их на правильные должности, значительно важнее, чем разрабатывать стратегию».

 

«Сегодня креатив в сфере продвижения объектов недвижимости активно развивается. Но он не всегда, по нашей оценке, является продающим. Поэтому необходимо, чтобы в разработке креативных концепций участвовали не только талантливые творческие люди, но и аналитики, которые смогут направить художественное воплощение идеи в сторону решения задачи продаж. Для этого у нас в составе креативной группы обязательно присутствует стратег», - посоветовал основатель специализированного рекламного агентства “Integro” Тимур Давыдов.

После конференции участников ждали исторические гостиные и приемные особняка для приватных деловых встреч за игрой в шашки, дегустация виски и сигар, которые способствовали не только развитию бизнеса, но и дружеских отношений. Вечером особняк Смирнова облачился в вечерний наряд благодаря свечам и эффектной подсветке, чтобы принять гостей на Новогодний Гранд Прием и званый праздничный ужин. Конферансье вечера – известный шоумен, радио и теле-ведущий Александр Пряников провел реконструкцию ужина XIX века. Высокую русскую кухню представил ресторан “Пушкинъ”, гостей развлекали артисты с необычными номерами, а сами гости стали участниками необычных конкурсов. Первый новогодний корпоратив топ-менеджеров рынка недвижимости Московский Бизнес Клуб по традиции провел именно 1 декабря, собрав на празднике более 150 гостей. Следующими мероприятиями клуба станут апрельская конференция и восьмая ежегодная международная премия “Рекорды рынка недвижимости 2017”, старт заявок на которую уже открыт!