Нестандартная история городской недвижимости

Как отмечает Ярослав Дарусенков,  руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», на самом деле ситуация выглядит несколько иначе.  Действительно, по объему предложения на территориях бывших промзон и индустриальных площадок сконцентрировано примерно четверть от всего предложения рынка жилой недвижимости, но апартаменты там составляют незначительную долю.

Развитие промзон дало мощный толчок первичному рынку жилья Москвы. В то же время, апартаменты в на производственных территориях начали появляться раньше массовой реорганизации фабрик и заводов. В качестве примера эксперт приводит «Даниловские мануфактуры», где в рамках редевелопмента бывшего предприятия была сделана ставка на офисную недвижимость и апартаменты. Среди современных проектов он отмечает два комплекса, расположенные в районе метро Бауманская – TriBeCaApartments и KleinHouse.

«Большая часть апартаментов, реализуемых на первичном рынке, возводится в локациях с развитой социальной инфраструктурой, – говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». – Данная стратегия актуальна,  так как апартаменты не предусматривают  создание собственных социальных объектов, в то время как реорганизация промзон идет по пути создания комплексной застройки – то есть жилого массива с самодостаточной инфраструктурой».

С точки зрения запросов целевой аудитории, ориентированной на качественный продукт, застройщикам интересны премиум-локации – то есть территории центра Москвы, а также  ЗАО и САО, где активно представлена недвижимость данного формата.

В качестве востребованного проекта апартаментов высокого качества Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE предлагает рассмотреть Дом Chkalov. Это проект премиум-класса, который стал первым высотным комплексом для проживания на Садовом кольце со времен знаменитых сталинских высоток. Еще одна его индивидуальная особенность – это концепция residential + retail. Жители будут иметь отдельный вход в четырехэтажную торговую галерею в стилобатной части с ведущими мировыми брендами различных товаров, кафе, ресторанов. В здании предусмотрена собственная инфраструктура премиального уровня: круглосуточный сервис, зона коворкинг, где можно полноценно работать, велнесс-студия для занятий спортом и party-room, предназначенная для проведения мероприятий и праздников. И самое главное – стоимость апартаментов в Доме Chkalov вполне доступна для такой локации. Бюджет покупки начинается от 12,1 млн рублей за апартамент площадью 32,3 кв. м. Причем в цену включен ремонт «под ключ» от девелопера полного цикла IKON Development. Проект отделки выполнен британским дизайнером Мартином Халбертом.

По данным Марии Литинецкой, сегодня на первичном рынке новостроек премиум- и элитного классов ведутся продажи 22 объектов, в составе которых представлены исторические здания. В пяти из них продаются как квартиры, так и апартаменты, в девяти – только апартаменты, в восьми – квартиры. 36% объектов относятся к премиум-классу, 64% – к элитному.

Реконструируются исторические здания 1814-1976 года постройки. Стоит отметить, что за счет превалирования кирпичных строений, проекты часто проектируются в стиле лофт.

Это отчасти связано с требованиями к жилой застройке. Не всегда старые здания соответствуют нормам по инсоляции, площади жилых помещений и прочим характеристикам для размещения в них квартир. Поскольку апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью, строительные требования к ним другие. Этот формат в подобной ситуации фактически становится единственным способом продажи квадратных метров в реконструируемом здании.

«В сегменте комфорт-класса основной спрос распределяется между  тремя проектами (один из них относится к смешанному формату). Среди них выделяется Citimix, где можно рассмотреть апартаменты отделкой, – рассказывает Наталия Кузнецова. – Значительную долю предложения составляют небольшие по площади лоты. Порядка 60% приходится на студии и однокомнатные варианты. Комплекс находится на высокой стадии готовности и характеризуется  хорошей транспортной доступностью. Средняя цена лота составляет 5,8 млн рублей».

В бизнес-классе основной спрос приходится на один проект, который аккумулирует  25%  в данном сегменте. Речь идет о ЖК Play с высокой стадией готовности (монтаж последних этажей). Средняя цена лота – 11 млн рублей. Проект, расположенный в престижном Даниловском районе, характеризуется хорошей транспортной доступностью, качественной отделкой входных групп, более широким диапазоном лотов (в наличии варианты от 30 до 75 кв.м).  Среди опций –  закрытый двор с ландшафтным дизайном, для покупателей предусмотрен полный набор сервисных услуг.

В  премиум-классе 90%  спроса  приходится на проект Neva Towers, расположенный в Пресненском районе, на территории делового кластера «Москва Сити». Средняя цена лота   – 43 млн рублей, апартаменты можно купить с предчистовой отделкой. Проект находится в высокой степени готовности (фасадные работы). Среди плюсов – полный набор сервисных услуг, интересная архитектурная концепция, премиум-уровень входных групп. В четырехэтажной стилобатной части комплекса предусмотрены коммерческие помещения.

Подготовил Виталий Простаков