Новые схемы продажи жилья от эскроу до краудфандинга

Если говорить о принципиально новых схемах реализации жилья, то, по словам Сергея Константинова, генерального директора ООО ЦМАН (Центральное Московское агентство недвижимости), таковые не появится, закон специально был доработан, чтобы именно 214ФЗ сделать более безопасным для дольщиков.

«Никакие иные схемы продажи жилья, кроме предусмотренных законом о долевом строительстве, на рынке недвижимости в ближайшее время не появятся, – согласен с коллегой Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Власти ужесточают контроль за привлечением средств застройщиками, поэтому никаких лазеек в ближайшее время застройщики не найдут».

Кроме того реализация проекта с привлечением финансирования от банка, аккредитованного работать с эскроу, говорит о финансовой устойчивости и надежности как девелоперской компании, так и проекта. Заключение ДДУ и перечисление денег на счет эскроу гарантируют, что в случае недостроя покупатель получит компенсацию.

«Другие схемы свидетельствуют о желании компании-застройщика уйти от ответственности, а также о невозможности получить одобрение у банка, – утверждает Елена Кульбикова, директор финансового-юридического департамента Sminex. – Это вызывает подозрение и говорит о спорной экономике проекта».

Тем не менее могут получить второе дыхание уже известные, но редко применяемые схемы: от продажи через аффилированные компании до создания фондов строительства (например, ЗПИФН). Застройщики, которые используют альтернативные схемы для финансирования (без использования эскроу), могут привлекать клиента скидками, аргументируя это тем, что при проектном банковском финансировании увеличивается кредитная нагрузка застройщика, ему приходится делиться частью прибыли с банком.

«Таким застройщикам не стоит доверять, – говорит Елена Кульбикова. – Наличие законной схемы привлечения денежных средств от физических лиц на строительство жилья придает высокую ликвидность проекту, позволяет стабилизировать его финансирование и обеспечить процесс строительства без задержек. Это положительно отражается на экономической эффективности и перекрывает расходы на проектное финансирование».

По мнению Алексея Перлина, если застройщики и будут использовать альтернативные каналы привлечения средств, то не на этапах продажи, а еще до старта реализации проекта. Скажем, через закрытые паевые инвестиционные фонды или выпуск облигаций. Однако покупателей напрямую это не затронет – сделка все равно будет оформляться в рамках 214-ФЗ. «Возможна некоторая реинкарнация схемы продаж через жилищно-строительные кооперативы, которые были популярны в прошлые годы, правда, но этот канал не будет массовым», – уверен эксперт.

Дело в том, что риск покупки жилья с использованием таких схем не оправдан, поскольку уход от законного привлечения денежных средств и отсутствие проектного финансирования у новостройки ослабляет ее позицию перед конкурентными предложениями и негативно влияет на финансовую устойчивость в целом.

«Предлагаемые альтернативные схемы покупки жилья являются крайне рискованными для покупателя, потому что не предполагают прямых взаимоотношений между клиентом и застройщиком, – подчеркивает  Елена Кульбикова. – Это может привести к недобросовестному поведению последнего: нецелевое расходование денежных средств, многократные продажи и пр. Учитывая сложность восприятия предлагаемых схем покупателями, а также общее настороженное отношение к застройщикам, подобные схемы не найдут широкого распространения на рынке».

Тем не менее, эксперты не отрицают, что в перспективе найдется пул инвесторов, готовых принимать дополнительный риск за повышенную доходность.  Для них интересным может быть такая схема, как краудфандинг* (или краудинвестинг). По словам Сергея Константинова, развитие этого инструмента для покупателей жилой недвижимости еще впереди, ведь закон о клаудинвестинге, вступил в силу только с 1 января 2020, и ориентирован на регулирования онлайн инвестиций и не рассчитан на приобретение жилья.

«Если говорить о краудфандинге, который на уровне закона приравнивается к инвестиционной деятельности физических лиц, то надо понимать, что в этом поле действует масса ограничений, – поясняет  Алексей Перлин. – Физлицо не может инвестировать более 600 тыс. рублей в год, а юридические лица привлекать более 1 млрд рублей. Наконец, нужно понимать, что и покупатели едва ли психологически готовы к новым схемам продажи строящегося жилья – далеко не все разобрались еще в эскроу-счетах. Да и в целом уровень настороженности клиентов на рынке таков, что «серые» новации не вызовут понимания».

Подготовил Виталий Простаков

* Краудфандинг – коллективное сотрудничество людей (доноров), которые добровольно объединяют свои деньги или другие ресурсы вместе, как правило, через Интернет, чтобы поддержать усилия других людей или организаций (реципиентов). Сбор средств может служить любым целям, в том числе получению прибыли от покупки недвижимости.