process-buying-real-estate-turkey-1.jpg

Новые схемы продажи жилья от эскроу до краудфандинга

Если говорить о принципиально новых схемах реализации жилья, то, по словам Сергея Константинова, генерального директора ООО ЦМАН (Центральное Московское агентство недвижимости), таковые не появится, закон специально был доработан, чтобы именно 214ФЗ сделать более безопасным для дольщиков.

«Никакие иные схемы продажи жилья, кроме предусмотренных законом о долевом строительстве, на рынке недвижимости в ближайшее время не появятся, – согласен с коллегой Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Власти ужесточают контроль за привлечением средств застройщиками, поэтому никаких лазеек в ближайшее время застройщики не найдут».

Кроме того реализация проекта с привлечением финансирования от банка, аккредитованного работать с эскроу, говорит о финансовой устойчивости и надежности как девелоперской компании, так и проекта. Заключение ДДУ и перечисление денег на счет эскроу гарантируют, что в случае недостроя покупатель получит компенсацию.

«Другие схемы свидетельствуют о желании компании-застройщика уйти от ответственности, а также о невозможности получить одобрение у банка, – утверждает Елена Кульбикова, директор финансового-юридического департамента Sminex. – Это вызывает подозрение и говорит о спорной экономике проекта».

Тем не менее могут получить второе дыхание уже известные, но редко применяемые схемы: от продажи через аффилированные компании до создания фондов строительства (например, ЗПИФН). Застройщики, которые используют альтернативные схемы для финансирования (без использования эскроу), могут привлекать клиента скидками, аргументируя это тем, что при проектном банковском финансировании увеличивается кредитная нагрузка застройщика, ему приходится делиться частью прибыли с банком.

«Таким застройщикам не стоит доверять, – говорит Елена Кульбикова. – Наличие законной схемы привлечения денежных средств от физических лиц на строительство жилья придает высокую ликвидность проекту, позволяет стабилизировать его финансирование и обеспечить процесс строительства без задержек. Это положительно отражается на экономической эффективности и перекрывает расходы на проектное финансирование».

По мнению Алексея Перлина, если застройщики и будут использовать альтернативные каналы привлечения средств, то не на этапах продажи, а еще до старта реализации проекта. Скажем, через закрытые паевые инвестиционные фонды или выпуск облигаций. Однако покупателей напрямую это не затронет – сделка все равно будет оформляться в рамках 214-ФЗ. «Возможна некоторая реинкарнация схемы продаж через жилищно-строительные кооперативы, которые были популярны в прошлые годы, правда, но этот канал не будет массовым», – уверен эксперт.

Дело в том, что риск покупки жилья с использованием таких схем не оправдан, поскольку уход от законного привлечения денежных средств и отсутствие проектного финансирования у новостройки ослабляет ее позицию перед конкурентными предложениями и негативно влияет на финансовую устойчивость в целом.

«Предлагаемые альтернативные схемы покупки жилья являются крайне рискованными для покупателя, потому что не предполагают прямых взаимоотношений между клиентом и застройщиком, – подчеркивает  Елена Кульбикова. – Это может привести к недобросовестному поведению последнего: нецелевое расходование денежных средств, многократные продажи и пр. Учитывая сложность восприятия предлагаемых схем покупателями, а также общее настороженное отношение к застройщикам, подобные схемы не найдут широкого распространения на рынке».

Тем не менее, эксперты не отрицают, что в перспективе найдется пул инвесторов, готовых принимать дополнительный риск за повышенную доходность.  Для них интересным может быть такая схема, как краудфандинг* (или краудинвестинг). По словам Сергея Константинова, развитие этого инструмента для покупателей жилой недвижимости еще впереди, ведь закон о клаудинвестинге, вступил в силу только с 1 января 2020, и ориентирован на регулирования онлайн инвестиций и не рассчитан на приобретение жилья.

«Если говорить о краудфандинге, который на уровне закона приравнивается к инвестиционной деятельности физических лиц, то надо понимать, что в этом поле действует масса ограничений, – поясняет  Алексей Перлин. – Физлицо не может инвестировать более 600 тыс. рублей в год, а юридические лица привлекать более 1 млрд рублей. Наконец, нужно понимать, что и покупатели едва ли психологически готовы к новым схемам продажи строящегося жилья – далеко не все разобрались еще в эскроу-счетах. Да и в целом уровень настороженности клиентов на рынке таков, что «серые» новации не вызовут понимания».

 

Подготовил Виталий Простаков

* Краудфандинг – коллективное сотрудничество людей (доноров), которые добровольно объединяют свои деньги или другие ресурсы вместе, как правило, через Интернет, чтобы поддержать усилия других людей или организаций (реципиентов). Сбор средств может служить любым целям, в том числе получению прибыли от покупки недвижимости.

 

jy5hwt2q11.jpg

17 сентября 2020, 17:38

Ликвидная квартира: три признака жилья, которое можно легко продать

Ликвидная квартира – это квартира, которая имеет наивысшие шансы быть проданной на рынке в краткие сроки и без скидок. Но в чем ее отличия знают не все.

Читать больше
photo-410-original.jpg

16 сентября 2020, 14:14

Безопасность многоквартирного дома: от благоустройства двора до пожарного надзора

Как известно, для каждого жителя новостройки одно из главных условий комфортной среды – это безопасность многоквартирного дома и дворовой территории. Из чего она складывается? Попробуем разобраться.

Читать больше
4uts.jpg

14 сентября 2020, 14:07

Апартаменты для сдачи в аренду: выгодно или нет?

Стоит ли сегодня покупать апартаменты для сдачи в аренду, и как быстро окупятся вложения? На этот вопрос отвечают наши эксперты.

Читать больше
158451834023.jpg

11 сентября 2020, 16:00

Дом за забором: еще не крепость, но уже кое-что

Отношение к заборам не у всех и не всегда однозначное. Однако во многих новых проектах застройщики обычно предусматривают ограждение придомовой территории. Почему?

Читать больше
big_news_351905_id26103-1.jpg

10 сентября 2020, 14:35

Ипотека на апартаменты: особенности ее получения

Взять ипотеку на приобретение апартаментов занятие нехитрое. Тем не менее следует учитывать ряд нюансов.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 4 квартал 2025

ЖК «КИТ»/Коммерция

Застройщик: СЗ Инвест Груп

от 276 449 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2026

ЖК TERLE PARK (ТЕРЛЕ ПАРК)

Застройщик: ГК Садовое Кольцо

от 135 510 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

Клубный квартал AFI Park Воронцовский

Застройщик: AFI Development

от 462 000 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

ЖК Tau House (Тау Хаус)

Застройщик: ГК Садовое Кольцо

от 130 579 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2023

ЖК «Румянцево-Парк»

Застройщик: Lexion Development

от 186 900 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2021

ЖК «Лефортово парк»

Застройщик: ПИК

от 426 267 за м2

Все объекты
Новости
Адресные программы могут заменить льготную ипотеку

28 марта 2024, 13:41

Эксперт рассказал о том, как адресные программы могут заменить льготную ипотеку

Льготную ипотечную программу со ставкой 8% можно полностью заместить адресными программами.

Читать больше
В Савёловском районе новая архитектурная доминта

27 марта 2024, 17:04

В Савёловском районе в 2025 году появится новая архитектурная доминанта

Общая площадь делового центра TWIST составляет 19 тыс. кв. м.

Читать больше
В районе Обручевский ввели AFI Park Воронцовский

26 марта 2024, 17:52

В районе Обручевский ввели корпуса первой очереди AFI Park «Воронцовский»

Застройщик приступил к выдаче ключей собственникам 826 квартир.

Читать больше
«Донстрой» приступил к передаче квартир

26 марта 2024, 16:20

«Донстрой» приступил к передаче квартир в 10 корпусе «Сердца Столицы»

Новоселов ждет 1071 квартира, общей площадью около 60 тыс.кв.м.

Читать больше
В 2027 году в Огородном проезде построят ЖК

25 марта 2024, 16:50

В 2027 году в Огородном проезде построят жилой квартал с торговым центром

В рамках первой очереди уже началось строительство четырех корпусов.

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.