Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

«При покупке квартиры (не только в новостройке) нотариально-заверенное согласие супруга (или супруги) требуется обязательно. Исключение – случаи, когда у пары заключен брачный договор», – говорит. Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК.

Однако, как свидетельствует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), предоставлять согласие супруга на покупку недвижимости необязательно: Росреестр зарегистрирует сделку и без этого документа. 

Такая возможность появилась относительно недавно, и на практике некоторые застройщики все еще просят нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение жилья. 

Квартира, приобретенная по договору долевого участия, относится к совместно нажитому имуществу. Недвижимость покупается на стадии строительства, а право собственности на нее оформляется после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. 

До этого момента квартиры в таком доме считаются объектами незавершенного строительства и не могут быть предметом раздела. Однако нередки ситуации, когда супруги решают развестись до ввода жилья в эксплуатацию.

«В этом случае речь идет о разделе прав требований по договору участия в долевом строительстве. Если ДДУ оформлен на одного их супругов, в суде за вторым супругом признается право требования на оформление в собственность доли в квартире по ДДУ. Также можно добиться изменения условий ДДУ и включить в состав дольщиков второго супруга», – отмечает Надежда Коркка.

Если обратиться к Семейному и Гражданскому кодексам РФ, то, согласно закону, при разводе совместно нажитое супругами имущество подлежит разделу (опять же в отсутствии брачного договора).

«Избежать вопросов раздела имущества можно, оформив заранее или уже после свадьбы, брачный договор (брачный контракт). Например, если супруги официально определят, что в случае развода квартира переходит полностью в собственность одной из сторон, суд примет соответствующее решение, и совместно нажитую недвижимость не надо будет делить пополам», – уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Не меньший интерес вызывает и вопрос раздела ипотечной квартиры. Какова в этом случае роль и ответственность сторон?До погашения ипотеки квартира находится в залоге у банка, а супруги являются созаемщиками, наделенными равными правами на пользование имуществом и обязательствами по выплате долга. «После развода жилье, приобретенное в браке с привлечением кредита, делится между бывшими партнерами, в большинстве случаев – на равные доли. Выделить доли можно как в мирном, так и судебном порядке», – говорит Надежда Коркка.

Оптимальная стратегия – договориться, какая доля квартиры отойдет в собственность каждого из супругов, и заключить мировое соглашение о разделе имущества. С этим документом необходимо обратиться в кредитную организацию. Если оба созаемщика пройдут андеррайтинг, то банк оформит два раздельных договора. После этого каждый будет выплачивать ипотеку за свою долю. 

Если же кредит погашен менее чем на 10-20%, то одному из супругов выгоднее отказаться от прав на квартиру. В этой ситуации ему полагается компенсация в размере половины внесенной суммы. Остаток долга берет на себя бывший партнер, становясь единоличным собственником. 

Вместе с тем банки не всегда готовы заключить договор с каждым из супругов в отдельности, поэтому нередко пары получают отказ и вынуждены перераспределять кредитные обязательства иначе.

«Заведомо убыточная стратегия – прекратить погашать ипотеку, – считает эксперт компании «Метриум». – В этом случае залоговый объект будет изъят и выставлен на продажу по цене ниже рыночной. За счет демпинга созаемщики потеряют порядка 20% от стоимости жилья, а также будут вынуждены выплатить неустойку, расходы банка на организацию аукциона и т. д. Именно поэтому в интересах бывших супругов урегулировать все вопросы мирным способом». 

Нередко в браке бывает так, что работает только один из супругов, соответственно, именно его источник доходов позволяет приобрести жилье. Также часто с покупкой квартиры помогают родственники, и также далеко не всегда действуют вскладчину. В этом случае может показаться несправедливым, если, например, работающий супруг оформляет согласие на покупку квартиры у безработной жены. «Именно в такой ситуации справедливо составить брачный контракт, в котором и определить, в каких долях в случае развода будет разделено имущество. Нередко квартиры просто оформляют сразу на детей», – подчеркивает Ирина Доброхотова. 

Подготовил Виталий Простаков