ОЧЕРЕДЬное повышение цен. Случайности и закономерности

Если застройщик реализует большой объем предложения, он должен обеспечить высокие темпы продаж, соответственно, на лоты устанавливается более низкая цена. Таким образом, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, обратная зависимость между масштабом проекта и его стоимостью действительно наблюдается, однако она не безусловна. Девелопер регулирует ценообразование с учетом конкуренции, освоенности локации и т. д.

«В послекризисный период девелоперы нередко продавали первую очередь по цене ниже рыночной, чтобы «раскачать» проект и сделать его узнаваемым. Так, жилой квартал бизнес-класса «Зиларт» вышел в 2015 году по цене 169 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть почти на 24% ниже средней рыночной стоимости. Сегодня «квадрат» в проекте обойдется в среднем в 263 тыс. рублей, что на 8,7 % превышает среднюю цену на столичном рынке бизнес-класса», – отмечает эксперт.

Однако в настоящий момент эта стратегия утратила актуальность в связи с ростом себестоимости проектов. Стартовые цены в крупных жилых комплексах, как правило, приближены к средним по рынку.

Обычно ситуация развивается по давно известному сценарию. Как отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, если проект новостройки оказался ликвидным, то каждая последующая очередь будет дороже предыдущей, но лишь в силу роста строительной готовности проекта в целом. То есть как таковые разные очереди не влияют на стоимость жилья в них. Примерно такая же связь между стоимостью жилья на ранней стадии строительства корпуса и на финальной. Если же спрос снизился (скажем, исчерпан отложенный спрос на локальном рынке), продажи в новых очередях могут начаться с более низкого уровня.

 Цена всегда растет по мере реализации проекта. Это главная тенденция ценообразования. И в крупном проекте объемы в продажу выводятся не все сразу, а также, очередями. Тем более, что пока нет разрешения на строительство, девелопер в принципе не может продавать квартиры в этом доме.

«Конечно, самые дешевые квартиры в первой очереди проекта, особенно, крупного. С одной стороны, девелопер стремится продать максимальное количество квартир, и делает большую «скидку». С другой – низкая цена является способом привлечение в новый проект, который подчас начинает строиться буквально «в чистом поле», – приводит свои аргументы Роман Лябихов, генеральный директор ГК Атлант.

После реализации первой очереди уже можно говорить, что вторая очередь строится не на пустом месте. Уже обживаются первые дома, появляется инфраструктура, подведена дорожная сеть и так далее. А самое главное – потребители уже видят конкретный результат реализации проекта не на бумаге, а на практике. Понятно, что привлекательность такого жилого комплекса выше и цена квартир в новых очередях тоже.

Подготовил Виталий Простаков