Отделка white-box или черновая?

Как известно, подавляющее большинство застройщиков еще несколько лет назад сдавало свои жилые комплексы с квартирами без ремонта, то есть с голыми стенами, и назвался такой продукт «черновая отделка». Однако под давлением покупательских предпочтений и возросшей конкуренции некоторые девелопеские компании стали предлагать отдельные корпуса в своих проектах с чистовой отделкой или, как ее еще называют, с отделкой «под ключ». Когда покупателю остается только завезти мебель и можно жить.

Между тем существует и так называемый промежуточный вариант отделочных работ, который застройщики окрестили white-box, который больше всего пришелся по вкусу и покупателям жилья и застройщикам. Еще ее называют «предчистовая отделка».

«По факту данный тип отделки есть нечто среднее между тем состоянием, когда квартира сдается без отделки и чистовой отделкой от застройщика, – подтверждает Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград». – Этот вариант подходит людям, которые не хотят тратить время и средства на черновой ремонт, но при этом их не устраивает финишный ремонт от застройщика, поэтому они планируют обустроить квартиру в своем индивидуальном стиле».

Из грязи в князи

White-box в дословном переводе означает «белая или чистая коробка». Как правило, это уровень отделки помещения, переходящего из чернового грязного состояния в финишную.

«На этапе white-box полностью выполнены все черновые работы: разведены все коммуникации (свет, вода, система кондиционирования и вентиляции, отопление), выровнены стены, выполнена чистовая стяжка пола и финишные потолки, все откосы», – поясняет Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России.

По сути, это предчистовая отделка, при которой у покупателя остается свобода в выборе дизайна, установке сантехники и нанесению штукатурки. В этом ее главное отличие от чистового (финишного) типа отделки.

Покупателю остается только определиться с окончательным дизайном своего будущего дома: выбрать цвет и материалы для стен и потолков, купить и расставить мебель. Такие лоты в новых жилых комплексах представляют собой некий компромисс между стремлением собственников индивидуализировать интерьер и оптимизацией их затрат на ремонт.

«Лоты с предчистовой отделкой – это возможность для собственников сэкономить на черновых работах. Стоимость такого варианта от застройщика в конечном итоге будет примерно на 25-30% дешевле, чем самостоятельное выполнение ремонта, благодаря тому, что девелоперы закупают отделочные материалы по оптовым ценам, – рассказывает Федор Ушаков, директор по продажам AFI Development. – Помимо этого, покупатель экономит время. Длительность отделочных работ у застройщика – 2-3 месяца. При этом они часто идут параллельно с другими процессами, поэтому при получении ключей от такой квартиры владельцам остается только доделать последние интерьерные штрихи».

Эксперт подчеркивает, что white-box – это тренд, набирающий популярность на рынке жилых новостроек. Количество предложений квартир и апартаментов с предчистовой отделкой в сегменте комфорт-класса сегодня достигает 30%, в бизнес-сегменте – уже почти 50%. И их доля продолжает расти.

Дело в том, что основные шумовые работы, которые вызывают дискомфорт проживания, обычно проходят на этапе черновой отделки. В случае с многоквартирным домом-новостройкой велика вероятность застрять в долговременном ремонте всему дому, говорит Александра Синилова, так как порой многие затягивают с ремонтом до 10-15 лет.Дабы избежать шума и грязи и создать комфортную среду проживания, застройщики стали охотно предлагать именно такой вариант отделки. В большом объеме затраты на черновые материалы минимальны, а польза и внешний вид квартир в white-box значительно презентабельнее.

О чем свидетельствуют тренды

По данным отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке Москвы доля проданных квартир с отделкой за последние четыре года увеличилась более чем в два раза, составив порядка 47% от общего объема реализованного предложения.

Сегодня многие крупные застройщики, работающие в столице, на рынке новостроек Новой Москвы и Подмосковья, принимают смешанную стратегию: стараясь подстраховаться и удовлетворить как можно более широкий спрос, они совмещают в своих проектах сразу несколько вариантов. Тем не менее, с точки зрения статистики, существует проблема подсчета доли и распределения квартир по типу выполненной отделки: например, застройщик может выполнить отделку в подарок по акции или, наоборот, клиент отказывается от выполнения отделочных работ по какой-либо причине.

«Имеется прямая зависимость наличия отделки от класса жилого комплекса. В наиболее бюджетных сегментах (эконом и комфорт) на долю квартир с отделкой уже в 2019 г. пришлось более половины продаж (57%). В первую очередь, это объясняется тем, что в погоне за покупателем, многие застройщики, включая лидеров рынка, предлагают клиенту опцию покупки квартиры с отделкой в качестве варианта скорейшего заселения, – отмечает Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

По словам эксперта, в условиях продолжающейся стагнации доходов населения, большинству людей такая опция пришлась по душе. Во-первых, приобретая отделку сейчас, покупатель экономит за счет отсутствия будущих трат на ремонт. Во-вторых, помимо отделочных работ, он избавляет себя и от других издержек (например, на аренду съемного жилья, закупку строительных материалов, поиск и найм ремонтников и пр.).

Однако, в независимости от наличия или отсутствия отделки, ключевым аргументом при покупке такой квартиры остается ее цена. Поэтому, как правило, большинство застройщиков делают отделку по ее фактической себестоимости или с минимальной маржинальностью – в среднем, 10-15 тыс. руб./кв. м.

Некоторые сдвиги происходят и в более премиальных сегментах (прежде всего, в бизнес-классе). Низкий процент проданных квартир с отделкой (около 20%) объясняется тем, что для покупателей такого формата жилья ценовой фактор не играет столь значимой роли. Для многих таких клиентов куда важнее сделать квартиру под себя, под свой «индивидуальный стиль». Поэтому прирост доли квартир с отделкой здесь существует, но растет он гораздо медленнее, чем в более бюджетных классах.

White box по пунктам

Как свидетельствует статистика компании «БЕСТ-Новострой» сейчас в Московском регионе в 203 корпусах предлагаются квартиры с отделкой под чистовую или white box. Годом ранее таких корпусов было 196, а два года назад – 159.

«White box, действительно, набирает популярность, так как избавляет покупателя квартиры от самого неприятного – шумного и грязного – этапа ремонтных работ. Единственный минус white box – она подразумевает разводку электрики и установку подрозетников, соответственно, расстановку мебели придется производить уже с учетом этих обстоятельств», – обращает внимание Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В качестве среднестатистического примера эксперт приводит перечень работ в жилом комплексе бизнес-класса «Манифест». В частности, в рамках опции «квартира с отделкой white box» застройщик предлагает следующие работы:

- установку тройника с заглушкой на ответвлении магистральной;
трубы канализации, водопровод до санузла и кухни;

- установку радиаторов отопления;

- штробление стен;

- прокладку проводов;

- установку подрозетников;

- возведение стен, их выравнивание и штукатурку;

- окраску потолка и установку подоконников;

- стяжку с шумоизоляцией и гидроизоляцию мокрых зон.

«Некоторые застройщики также включают в данный тип отделки такие опции как, например, установка кондиционера, теплые полы в некоторых зонах», – дополняет Анна Соколова.

Соответственно, в ЖК без отделки покупатель просто получает квартиру в бетоне, без внутренних перегородок, в квартире лишь установлены стеклопакеты и подведено электричество до щитка. В некоторых ЖК с черновой отделкой может быть уже разведено электричество, проштроблены стены, произведена стяжка пола, стены выровнены под штукатурку.

В целом, покупателю необходимо тщательно изучить приложение к ДДУ, которое касается отделочных работ – что именно застройщик обязуется выполнить в квартире, какие материалы будут использованы. Впоследствии на приемке квартиры нужно будет сверяться прежде всего с этим приложением/допсоглашением к ДДУ.

 

Подготовил Виталий Простаков