Откуда берутся неликвидные квартиры

Каждый застройщик при проектировании квартирографии жилого комплекса обязан соблюдать ряд нормативов и строительных требований. «Именно по этой причине приходится искать компромиссы и порой разрабатывать откровенно не самые удачные планировочные решения. К таковым относятся квартиры с узкими коридорами, проходными комнатами, помещения с острыми или тупыми углами, крошечные ванные, в которых с трудом можно уместить душевую кабину», считаетМария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Еще одна причина появления неликвида, по мнению эксперта, – это несогласованная работа архитектора и проектировщика. Порой удобство планировок приносят «в жертву» уникальному архитектурному облику здания. «Например, в Москве есть дом, напоминающий по форме незавершенную трапецию. В результате в корпусе появилось жилье с треугольными комнатами, которое крайне сложно продать», - рассказывает Литинецкая.

Впрочем,в настоящее неликвидные квартиры появляются в новых жилых комплекса гораздо реже, чем раньше. «Дело в том, что в условиях жесткой конкуренции девелоперы начали очень тщательно подходить к архитектуре, квартирографии и планировочным решениям своих проектов», - отмечает Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании Талан.

Так, если раньше первые и последние этажи были мало привлекательны, то сейчас на рынке появились такие продукты как квартиры с трасами и палисадниками, благодаря чему их ценность многократно возросла.

«Несмотря на это есть ряд ситуаций, когда квартиры не могут быстро найти своего клиента. Например, если окна выходят на дорогу, стену или промышленный объект, - продолжает эксперт. - В таких случаях застройщик может снизить цену, переформатировать назначение помещения или сделать из жилого фонда арендный бизнес».

Неликвидные квартиры - это квартиры, которые продаются медленнее из всего комплекса, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Поэтому понятие «неликвидная» - весьма относительно. По мнению эксперта, квартира 60 кв. м в одном ЖК может быть самой продаваемой, а в другом – с аналогичными параметрами ее купят только с большим дисконтом, на финише строительства. «Все зависит от расположения комплекса, его целевой аудитории, ценообразования проекта. Это может быть связано как с неправильным ценообразованием, так и с характеристиками самой квартиры (видовые + функциональные)», - подчеркивает Доброхотова.

Нельзя сказать, что это никому ненужные метры. «Предложение в новостройке характеризуется разной степенью ликвидности, - подтверждает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон». -И если одни варианты охватывают широкую аудиторию в силу меньшего бюджета, то другие вводятся, чтобы обеспечить достаточно интересный ассортимент. Например, основу квартирографии составляют объекты площадью 52-60 кв. м, что соответствует уровню двухкомнатных квартир, однако застройщики предусматривают и компактные лоты, и более крупный формат, чтобы привлечь покупателей с разными запросами».

К моменту завершения реализации проекта в продаже остается некоторый пул квартир, который будет интересен ряду потребителей. Например, не все готовы приобретать жилье на этапе строительства. Такие клиенты рассматривают только самые надежные варианты, а в поле зрения попадают уже введенные в эксплуатацию объекты.

«В зависимости от своих характеристик лоты раскупаются с разной скоростью, и часть из них может «зависать» в продаже. Например, в том случае, если конкурентное поле очень сильное, и спрос перетягивают квартиры в других домах. Чтобы привлечь внимание к проекту и к определенным лотам в продаже, застройщик может принять решение о ценовой коррекции и вводе скидочных программ», - делится своими наблюдениями Валерия Цветкова. Кроме того, одним из «рецептов» может стать объединение квартир. Например, если ЦА проекта тяготеет к более просторным вариантам.

Отдельно стоит отметить ситуацию с проектами, выведенными вреализацию до 2014 года и предлагавшими более крупную нарезку лотов. В то время на рынке происходила трансформация - новые объекты уже выходили с меньшими площадями квартир, и покупатели переориентировались на предложения с более интересным ценником (за счет сокращения метража).

Подготовил Виталий Простаков