TASS_16698943.jpg

Первые шаги застройщика: нюансы и подводные камни

Многие из них - выходцы из непрофильных компаний, с достаточными капиталами, сумевших собрать под свои знамена более-менее профессиональную команду. В локациях, где отсутствует конкуренция и сформирован хороший отложенный спрос, такие предприятия были довольно прибыльными.

Сегодня подобный подход к девелоперскому бизнесу себя исчерпал, так как после снятия запрета на получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в Москве локационная конкуренция стала основным «движителем девелопмента». Она заставляет застройщика оптимизировать не только затраты на отделочные материалы и инженерию проекта, но и рассматривать новые конструктивные схемы, использовать в строительстве современные технологии (например, монолитные пустотелые перекрытия и пр.). Строительство домов становится оптимизированным: для клиента это хорошо - нет потерь технических и потребительских характеристик объекта, и для девелопера выгодно – создается финансовый поток, который при большой площади застройки часто позволяет не привлекать кредитное финансирование. Однако не все вновь созданные девелоперские компании смогли перестроиться в связи с изменившейся ситуацией, не случайно на рынке продолжается тенденция по укрупнению известных брендов за счет сошедших с дистанции игроков. Тем не менее, молодые и амбициозные компании никуда не денутся, иначе нас ждет застой и монополизация отрасли, а этого уже не допустит государство. В свою очередь, это означает, что никто из новичков в нашем деле не застрахован от элементарных ошибок. Поэтому хотелось бы напомнить о ключевых стадиях реализации девелоперского проекта и возможных рисках.

В новой экономической реальности перед девелопером встают серьезные вызовы уже на ранней стадии реализации проекта. Он должен рассмотреть актив (земельный участок под новое строительство), рассчитать экономику проекта, балансируя на грани текущего рынка и прогноза на два-три года вперед. Фактически уже на начальном этапе проработать локационные проекты, возможные ограничения, проверить наличие энергоресурса, подземных коммуникаций, высотности, плотности застройки и т. д. – исследовать все то, что может повлиять на итоговые технико-экономические показатели (ТЭП) и рентабельность проекта в целом. Неслучайно услуги экспертов, знающих рынок, емкости локаций, реальные цены продажи различного типа недвижимости, становятся особенно востребованными. Многие компании, в том числе и наша, имеющие в своем составе подобных специалистов, уже развернулись лицом к потребностям девелоперов и предлагают решения, которые позволяют ускорить процесс формирования бизнес-модели с конечными показателями эффективности.

Первостепенным и наиболее важным является этап прохождения через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), куда необходимо представить несколько вариантов концепций проекта. Именно в этот момент решается итоговая плотность застройки, что является ключевым параметром для дальнейшего расчета экономики проекта. Часто город просит за согласование помочь с решением его социальных потребностей (ремонт госпредприятий, озеленение, предоставление квартир под расселение и т. д.). После прохождения ГЗК девелопер уже понимает, что экономически получит по данному проекту.

Следующая задача - провести публичные слушания и разработать проект планировки территории (ППТ). И нужно понимать, что данный этап крайне важен - потому что неверная оценка градостроительного потенциала, класса проекта, желаемых ТЭПов может усложнить последующее изменение ППТ, что повлечет за собой изменение всего проекта согласно нормативам, которые действуют на сегодняшний день.

Социальные нормы постоянно растут, и застройщики вынуждены адаптировать проект под новые параметры. Это, в свою очередь, влечет изменение экономической составляющей проекта - требуется увеличение количества машино-мест, мест в школах и детских садах. Кроме того, архитектурный облик проекта не всегда соответствует разработанной концепции. При хорошо проработанном ППТ прохождение публичных слушаний не вызовет проблем.

Итоговым результатом работы, проведенной в течение года, будет ГПЗУ. В этом документе отражены параметры дома/комплекса для дальнейшего проектирования, включая максимальную высотность, плотность застройки, вид разрешенного использования земельного участка (вид недвижимости, который можно построить), общая площадь объекта, количество машино-мест и т. д. Фактически это часть технического задания на проектирование.

Далее следует формирование технического задания на проектирование - начиная с генерального плана, то есть посадки домов, расчета инсоляции, примерной «пристрелки» ТЭП каждого дома. В этот момент участие опытных экспертов в данной области необходимо для девелопера, чтобы не только верно выбрать класс проекта, но и оптимизировать себестоимость за счет баланса социальной нагрузки, ТЭП, инженерии и стоимости строительно-монтажных работ.

Например, построить две секции по 19 этажей дешевле, чем выполнить переменную этажность 22-17. Связано это с тем, что конструктив здания высотой 20 этажей и более потребует наращивания несущего каркаса, появляется третий лифт, дополнительные стояки водоснабжения и вентиляции. Поэтому иногда выгоднее не гнаться за технико-экономическими показателями, а взвесить баланс дохода и расхода.

Денис Крючков, АН «Рядом».

Аналитики о снижении доступности новостроек

27 марта 2024, 19:10

Аналитики сообщили о снижении доступности массовых новостроек Москвы

Показатель в IV квартале 2023 года вырос до 7 лет и 2 месяцев.

Читать больше
За год стоимость жилья в новостройках выросла

25 марта 2024, 18:37

За год стоимость жилья в ближайшем Подмосковье выросла на 11%

Средняя цена квадратного метра составляет 205,4 тыс.

Читать больше
В 2024 году на 15% вырастет ввод премиум-жилья

25 марта 2024, 18:32

В 2024 году в Москве на 15% вырастет ввод премиального и элитного жилья

Запланировано завершение строительства 54 корпусов в 22 проектах премиум-класса.

Читать больше
Эксперты перечислили признаки ликвидного жилья

22 марта 2024, 19:34

Эксперты перечислили признаки самого ликвидного жилья в Москве

Это небольшие квартиры в шаговой доступности от станций метро.

Читать больше
В Москве новостройки на котловане на 16% дешевле

20 марта 2024, 18:38

В Москве новостройки на котловане почти на 16% дешевле готовых

Проекты на котловане традиционно остаются самыми востребованными.

Читать больше

Новые объекты

Срок сдачи 1 квартал 2025

Красноказарменная 15

Застройщик: ПИК

от 285 600 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2024

ЖК «Сиреневый парк» Коммерция

Застройщик: AFI Development

от 230 000 за м2

Срок сдачи 3 квартал 2025

ЖК Ever (Эвер)

Застройщик: Tekta Group

от 280 100 за м2

Срок сдачи 1 квартал 2025

ЖК Новая Звезда КРОСТ

Застройщик: Концерн КРОСТ

от 240 000 за м2

Срок сдачи 2 квартал 2023

ЖК Russian Design District (Рашен Дизайн Дистрикт)

Застройщик: Группа Родина

от 230 786 за м2

Срок сдачи 4 квартал 2024

Квартал Румянцево

Застройщик: ГК МИЦ

от 193 050 за м2

Все объекты
Новости
В двух корпусах ЖК LIFE Варшавская выданы ключи от

28 марта 2024, 17:02

В двух корпусах ЖК LIFE Варшавская выданы ключи от квартир

В новостройках расположено 418 квартир.

Читать больше
Донстрой возглавил репутационный рейтинг

28 марта 2024, 16:16

Донстрой возглавил репутационный рейтинг крупнейших девелоперов Москвы

Компания получила наивысшие оценки и доверие пользователей Яндекс, GIS и базы ЦИАН.

Читать больше
Адресные программы могут заменить льготную ипотеку

28 марта 2024, 13:41

Эксперт рассказал о том, как адресные программы могут заменить льготную ипотеку

Льготную ипотечную программу со ставкой 8% можно полностью заместить адресными программами.

Читать больше
В Савёловском районе новая архитектурная доминта

27 марта 2024, 17:04

В Савёловском районе в 2025 году появится новая архитектурная доминанта

Общая площадь делового центра TWIST составляет 19 тыс. кв. м.

Читать больше
В районе Обручевский ввели AFI Park Воронцовский

26 марта 2024, 17:52

В районе Обручевский ввели корпуса первой очереди AFI Park «Воронцовский»

Застройщик приступил к выдаче ключей собственникам 826 квартир.

Читать больше
Все новости

Проект Realty.ru

Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.