Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Что такое переуступка и когда она возможна?

Для начала следует понимать, что, оформляя сделку переуступки (цессии), продавец передает покупателю свои права и обязательства по ДДУ, который он ранее заключил с застройщиком. Данные правоотношения регулируются статьей 11 ФЗ-214 и статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ.

«По закону оформить переуступку прав в строящемся доме можно до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Продавцами по договору цессии обычно выступают как физические, так и юридические лица».

Данная схема нередко используется при продаже инвестиционных квартир: инвестор приобретает жилье на начальном этапе строительства и продает его, когда дом почти готов, но еще не оформлен в собственность. За это время стоимость новостройки увеличивается в среднем на 20-25%, однако прирост может быть и выше, особенно если проект ликвидный. Но в принципе инвесторы переуступают права на квартиры на любых этапах строительства – как только вырастает цена и появляется возможность получить доходность, на которую они рассчитывали.

«Уступка права возможна на любом этапе реализации новостройки – от момента регистрации первого ДДУ до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. После ввода квартиры уже будут продаваться по договору купли-продажи», - подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

По словам эксперта, покупка квартиры по переуступке возможна в любой новостройке, причем это может быть уступка как от физлица, так и от юрлица – если, например, ранее некое юрлица выкупило в проекте определенный объем квартир. Это бывает и в случае, если застройщик рассчитывается с подрядчиками бартером – не деньгами, а квартирами.

Уступка от физлиц возможна в случае инвестиционной сделки (инвестор «сбрасывает» квартиры ближе к сроку ввода в эксплуатацию), а также на любом ином этапе строительства дома – если первоначальный дольщик решил «перейти» в другой проект или купить другую квартиру в этом же ЖК в следующей очереди (так часто увеличивают площадь квартиры: уступая однушку в доме на более высокой стадии готовности приобретают «двушку» в следующей очереди на котловане).

Кроме того, в 2019 году в связи с переходом на эскроу-счета некоторые застройщики оформляли ДДУ на аффилированных лиц в целях дальнейшей продажи по переуступке. Дело в том, что продолжить реализацию проекта по старым правилам можно было при условии, что количество заключенных ДДУ составляет не менее 10%.

«Бывает и такое, что квартиры в новостройках по переуступке права продают по тем же ценам, что и покупали, – без получения прибыли, – уточняет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. – Например, когда у дольщика при ожидании сдачи дома изменились обстоятельства: рождается ребенок и вместо однокомнатной квартиры уже требуется двухкомнатная или планируется переезд в другой район (регион)».

Предложения о переуступке права на квартиру в строящемся доме обычно размещаются на специализированных сайтах объявлений о продаже недвижимости. Желающие оформить переуступку могут обратиться в риелторское агентство. Узнать о возможности совершить сделку по договору цессии можно у менеджеров по продажам в конкретном жилом комплексе.

Как проходит сделка?

В подробностях описать все нюансы сделки при переуступке права собственности на жилье в строящемся доме достаточно сложно, многое зависит от конкретного случая. Остановимся на основных этапах покупки квартиры по переуступке.

«Сначала первоначальный дольщик и конечный покупатель заключают договор переуступки со ссылкой на ДДУ, и последний получает на руки оригиналы обоих документов, – рассказывает Надежда Коркка. – В договоре уступки права требования (ДУПТ) прописываются характеристики квартиры, ее стоимость, а также то, что первый дольщик выполнил финансовые обязательства перед застройщиком. При этом строительная компания передает новому покупателю документы, подтверждающие факт оплаты. Если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется также справка об отсутствии обременений».

В том случае, если первый дольщик еще не оплатил ДДУ в полном объеме, например, при рассрочке, для оформления переуступки потребуется согласие застройщика. Также в договор цессии добавляется пункт о переводе долга перед застройщиком от одного дольщика к другому.

«Продавцу квартиры по уступке важно запросить у девелопера справку о полной оплате объекта – этот документ проверяют в Росреестре», – уточняет Валерий Кузнецов.

Далее стороны составляют и подписывают передаточный акт упомянутых документов. На заключительном этапе документация передается в МФЦ на регистрацию в Росреестре, после чего происходит взаиморасчет между сторонами сделки.

Оплату можно внести как на аккредитив или в банковскую ячейку до госрегистрации, так и договориться о стандартной оплате денежным переводом или наличными по расписке после подтверждения перехода права на квартиру в новостройке.

После государственной регистрации продавец обязан письменно оповестить застройщика о состоявшейся уступке с указание данных о новом покупателе. О вводе дома в эксплуатацию застройщик оповещает уже нового участника долевого строительства.

«После регистрации перехода права продавец получает доступ к ячейке/аккредитиву. Сделка считается совершенной», – резюмирует Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Риски покупки квартиры по переуступке

«Сделки по переуступке прав требования сопряжены с рисками, присущими как первичному, так и вторичному рынку недвижимости», – говорит Надежда Коркка.

Во-первых, прежний дольщик обязуется передать новому покупателю только права требования по договору. При этом исполнение обязательств по ДДУ (соблюдение сроков сдачи, соответствие квартиры проектной документации и т. д.) остается на совести застройщика.

Не стоит также исключать, что дольщик располагает инсайдерской информацией о проекте, например, что девелопер находится в предбанкротном состоянии. Именно поэтому перед оформлением договора цессии необходимо еще более тщательно изучить репутацию девелопера, чем при покупке по ДДУ.

Во-вторых, при переуступке квартиры следует исключить риски, которые обычно возникают при покупке вторичного жилья. В частности, если первый дольщик состоял в браке на момент покупки, необходимо убедиться, что он получил нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Также должны быть соблюдены права несовершеннолетних. Если лица в возрасте до 18 лет входят в число собственников по ДДУ, их жилищные условия не должны ухудшиться в результате сделки. В противном случае переуступку прав можно будет оспорить.

В-третьих, есть и специфические риски. Например, застройщик может запретить продавать квартиры в проекте по договору цессии. Поэтому, чтобы сделка не была впоследствии признана недействительной, стоит заранее запросить согласие компании на сделку. Даже если в ДДУ не прописан запрет на подобные сделки, после регистрации договора цессии следует уведомить девелопера о смене дольщика.

Кроме того, по словам Ирины Доброхотовой риски покупателя квартиры в новостройке по переуступке права требования те же, что и у первоначального дольщика, так как по договору к покупателю переходят все права и обязанности, обозначенные в ДДУ. Это и возможный риск недостроя, и риск переноса сроков ввода, и риск уменьшения/увеличения площади квартиры.

Для продавца (точнее, дольщика, который уступает право) есть риск не успеть выгодно продать такую квартиру – застройщик может ввести по сути «заградительную» комиссию по такой сделке, обозначить в ДДУ, что уступка права возможна только с разрешения застройщика. Также такие квартиры будут всегда конкурировать с остальным предложением от застройщика в том же доме – и многие покупатели предпочтут не уступку, а ДДУ от застройщика.

Хотя в выигрыше окажутся те, кто приобрел квартиру с явными конкурентными преимуществами, например, с отличными видами из окон, с наилучшим расположением на этаже и в корпусе, наиболее близко к метро и т.д. Переуступить такую квартиру будет проще.

В случае, если продажами квартир в ЖК занимается агентство, как правило, уступки тоже оформляются через агентство. «Совершать сделку по переуступке прав на квартиру в строящемся доме лучше при участии опытного риэлтора и тогда риски будут сведены к минимуму», – советует Ирина Туманова.

 

Подготовил Виталий Простаков