Придомовые территории: имущество не в натуре

С этим можно соглашаться, а можно и спорить, но за пределами собственной квартиры у каждого собственника недвижимости есть часть земли, принадлежащей ему на праве общей долевой собственности. Вопрос, что мы знаем об этом и как распоряжаемся собственным имуществом?

Неожиданный подарок в виде личного кусочка двора всем, кто приватизировал или купил квартиру, наши власти преподнесли еще в 2004 году. «Придомовая территория, к которой относится участок под зданием, палисадники и тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, является долевой собственностью всех владельцев жилья (размер доли каждого собственника определяется площадью его квартиры) на основании ст. 16 ФЗ N 189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», - рассказывает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point. - Поэтому именно жильцы решают, каким образом она будет использоваться (для собственных нужд или для сдачи в аренду) и что на ней они предпочитают видеть – парковку, газон, детскую площадку и т.д.». Подобное решение принимается всеми собственниками многоквартирного дома (МКД) на общем собрании, выполнение работ может быть возложено на управляющую компанию (УК) или на товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Площадь придомовой территории указана в кадастровом паспорте на сайте Росреестра – ее границы и статус можно узнать из открытого онлайн-источника. Кстати, по словам руководителя отдела аналитики Департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Оксаны Торойкиной, если речь идет о новостройке, то жилой дом может быть сдан в эксплуатацию только после прохождения государственного кадастрового учета, подразумевающего, в том числе, установление размера и границ участка, на котором он построен, с элементами озеленения и благоустройства, а также иных объектов.

Впрочем, самое интересное начинается дальше - выделить в натуре свою долю (свой кусочек земли возле дома) закон не позволяет. Тем не менее ответственность за содержание придомовой территории имеется. Она определена в постановлении Правительства РФ № 491 «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома…» от 13.08. 2006 года. Таким образом бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в том объеме, который определяется их долей в праве собственности на общее имущество.

Размер платы устанавливается государством в нормативных актах (N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30.12.2004), но как правило они пересматриваются управляющими компаниями (УК) в зависимости от изменения рыночных реалий.

Возьмите в руки калькулятор

По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19), расходы на содержание придомовой территории не выделяются в отдельную статью и считаются коммунальщиками вместе с затратами на содержание всего имущества МКД, включая подъезды, чердаки и т.п.

Но может ли собственник проверить или высчитать ту самую долю в общем имуществе, чтобы понять, а не переплачивает ли он лишнего? Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», застройщика ЖК «Зеленоградский» приводит следующий пример расчетов: «Допустим, в многоквартирном доме, где площадь всех помещений (за вычетом площади общего имущества) составляет 2000 кв. м, квартира занимает 60 кв. м. Чтобы посчитать долю в общей собственности на имущество, необходимо составить пропорцию (отношение площади помещения собственника к площади всех помещений в доме): 60/2000х100. Таким образом, доля имущества в общей собственности составит 3%».

Стоимость содержания придомовой территории рассчитывается еще проще, исходя из тарифов, установленных местной администрацией. «К примеру, в районе Новые Ватутинки в малоэтажном квартале Южный тариф составляет 25,18 руб. за 1 кв. м, в многоэтажном микрорайоне Центральный – 38,48 руб., - поясняет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - Соответственно, чтобы узнать стоимость обслуживания, необходимо умножить площадь квартиры на установленные тарифы».

Между тем, сумма в каждом конкретном случае может разниться. Вот несколько примеров от наших экспертов.

Жилой комплекс «Алексеевская роща» (г. Балашиха). С 1 июля 2016 г. тариф на содержание и текущий ремонт в городе установлен в размере 37,10 руб. за 1 кв. м общей площади принадлежащего собственнику жилого помещения (без учёта балконов, лоджий). По рекомендованной администрацией разбивке данного тарифа на содержание придомовой территории выделяется 5,01 руб. на 1 кв. м общей площади жилого/нежилого помещения (с НДС).

Пример №1: площадь квартиры составляет 46,8 кв. м. Ежемесячно на содержание придомовой территории владелец данной квартиры оплачивает 243,48 руб. (46,8Х5,01).

Пример №2: площадь квартиры составляет 80,6 кв. м. Собственник жилья ежемесячно оплачивает 403,80 руб. (80,6 Х5,01)

(По данным ГК «Гранель»)

Дом по ул. Липовый парк (Новая Москва). Тариф составляет 33 руб. 44 коп. за 1 кв. м. Собственник однокомнатной квартиры площадью 41 кв. м платит 1371 руб. 04 коп. в месяц.

(По данным «БЕСТ-Новострой»)

ЖК «Ривер Парке» (Москва). Тариф за содержание придомовой территории равен 26,53 руб. Собственник однокомнатной квартиры площадью 39 кв. м платит в месяц 1034 руб.

(По данным ООО «Ривер Парк»)

Суммы, как видим приличные, особенно для жителей столицы. Но, оказывается, из можно существенно снизить. По словам Оксаны Торойкиной из компании S.A. Ricci, если управлением дома занимается ТСЖ, то плата может вовсе не взиматься, например, когда затраты на содержание территории компенсируются за счет доходов от коммерческого использования общей собственности дома (сдача в аренду нежилых помещений или, скажем, обустройство «киоска» на территории). К этому щекотливому вопросу мы еще вернемся. А пока посмотрим, что, собственно, должны делать за наши деньги управляющие компании.

Молоток, метла, лопата…

Перечень услуг по благоустройству придомовых территорий регулируются Сводом Правил по градостроительству, планировке и застройке городских и сельских поселений, который утвержден Министерством регионального развития РФ (СП 42.133.30.2011). включает: уборку придомовых территорий и мест общего пользования (например, подземных и наземных паркингов); вывоз мусора; изготовление и установку металлических заграждений для территории дворов; уборку снега и льда с подъездных путей и с крыш в зимний период; услуги по озеленению; благоустройство детских площадок; фасадные работы, установку, очистку и окраска решеток и скамеек.

Также имеются и дополнительные мероприятия, которые включают дезинсекцию (истребление насекомых) и дератизацию (уничтожение грызунов). Как утверждает Александр Зубец, их проводят не с какой-либо периодичностью, а в случае поступления жалоб от жителей комплекса. Причем ничего доплачивать за это не нужно. Все входит в тариф, установленный местной администрацией.

«Кроме того, в договоре с УК может быть прописана уборка открытых террас (если они присутствуют в ЖК), так как для данного мероприятия необходима специальная техника с подъемником», - уточняет Анастасия Соломеннова, руководитель департамента продаж новостроек компании «Бон Тон».

Отдельно стоит сказать о работах по обеспечению требований пожарной безопасности. Это осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

«Также УК обязаны обеспечивать устранение аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах, выполнять работы по восстановлению конструкций, предназначенных для обеспечения доступности помещений многоквартирного дома для инвалидов, - добавляет Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

 Приведенный перечень работ – это минимальный набор требований, который должны соблюдать коммунальщики. Как правило, они его придерживаются и не выходят за рамки, особенно если речь идет о жилье экономкласса и устаревшем вторичном фонде. «В жилых комплексах дорогого сегмента могут быть объекты благоустройства, требующие дополнительного ухода, скажем, фонтаны, - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19). Тогда, они включаются в перечень услуг, прилагаемый к договору между жильцами и управляющей компанией».

Перечень обязательных работ по благоустройству территории, с указанием конкретных операций и нормативов, закреплен и в постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.  Причем, посезонно. В нем есть ряд нюансов, о которых мало кто знает.  Например, очистка придомовой территории от наледи, начинается, когда скользкий слой превышает 5 см. Так что выходя на улицу зимой, берите с собой линейку, иначе будет как в известном фильме: «Поскользнулся, упал, очнулся – гипс» и никто не виноват. Или вот еще любопытный факт. Очищение придомовой территории от нанесенного снега расшифровывается как уборка метлой. А как же технический прогресс?

Впрочем, есть тут и весьма серьезные вещи. Такие, как вывоз мусора. Летом и весной необходим незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов при накоплении более 2,5 куб. м; вывоз отходов из дворовых туалетов, находящихся на придомовой территории (оказывается есть еще и такие дворы! – авт.).

Правила также обязуют УК собирать отходы I - IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и передавать их в специализированные организации, имеющие лицензии по обезвреживанию такого мусора. «В ЖК «Зеленоградский», например, существует специальная система сбора опасных бытовых отходов – на территории комплекса находятся экобоксы для раздельного сбора мусора. Жители комплекса могут сдавать на правильную утилизацию до 700 ламп и 10 кг батареек ежемесячно, - рассказывает Оксана Сторожук.

 Вообще, тема экологии двора, которая включает в себя не только вывоз мусора, но и озеленение прилегающих к дому территорий, а также много еще чего, требует отдельного разговора. Поэтому мы обязательно вернемся к нему в ближайшее время.

Виталий ПРОСТАКОВ