Разогреют ли рынок жилья несостоявшиеся пенсионеры?

Сегодня для граждан предпенсионного возраста, желающих приобрести квартиру в ипотеку существует возрастной порог. Но если с 1 января 2019 года возраст выхода на заслуженный отдых повысят, то вполне логично предположить, что и ограничительный барьер банки также передвинут в сторону увеличения. Таким образом активность пожилых людей в ипотечном сегменте возрастет, в результате чего увеличится спрос, а в след за ним и цены на жилье. Впрочем, это пока только предположение. На самом деле имеется ряд сдерживающих факторов.

По мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера компании «ВекторСтройФинанс», основным из них являются невысокие доходы и низкий уровень благосостояния большинства населения нашей страны. И в этом плане пенсионеры и люди предпенсионного возраста не являются исключением, а напротив, относятся к социально незащищенным категориям граждан. «Не думаю, что реформа поможет изменить ситуацию, - отмечает спикер. -  Несмотря на то, что возрастной порог, который учитывается при одобрении ипотечного кредита, увеличится, большинство людей из данной возрастной группы вряд ли сможет позволить себе купить новую квартиру перед выходом на пенсию».  

В то же время, реформа может оказать влияние на более молодую категорию заемщиков, которая сегодня уже не имеет возможности оформить кредит на максимальный срок (30 лет). Как известно, размер ипотечных платежей напрямую зависит от периода кредитования. Несмотря на то, что наши соотечественники закрывают кредиты досрочно, многие из них предпочитают комфортный размер платежей при максимально возможном сроке. 

Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» считает, что интересы любого банка заключаются в максимальном наращивании клиентской аудитории, но еще важно, чтобы это не происходило в ущерб качеству портфеля и не приводило к появлению дополнительных рисков. «В отношении таких клиентов, как покупатели в предпенсионном и пожилом возрасте, банки действуют более осторожно, делится наблюдениями Ольга Шихова, -многих из них кредитуют с учетом выплаты ипотеки до наступления 65 лет. Конечно, есть и исключения. Отдельные игроки рынка готовы устанавливать предельный возраст на уровне 75 лет и даже выше. Например, Совкомбанк, который позиционируется как банк, работающий для людей старшего возраста, установил планку на уровне 85 лет. Таким образом, в 65 лет можно взять кредит на 20 лет, чтобы спокойно его погасить к этому моменту. В любом случае, независимо от возраста все заемщики оформляют страхование (риски утраты жизни и потери трудоспособности)».

Вместе с этим можно ожидать, что повышение пенсионного возраста все же окажет влияние на общую картину ипотечного кредитования, предполагает эксперт. Дело в том, что пересмотр времени выхода на пенсию увеличит количество работающих людей в возрасте от 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин, что приведет к расширению платежеспособной аудитории. Иными словами, вырастет количество граждан, которые смогут к этому моменту рассмотреть приобретение недвижимости и взять кредит.

Внесенный в Госдуму законопроект предусматривает постепенное увеличение пенсионного возраста до 65 лет у мужчин (к 2028 году) и 63 лет у женщин (к 2034 году). Соответственно, может увеличиваться и порог ипотечного кредитования – на 5 лет для мужчин и на 8 лет для женщин, - напоминает  Анна Урейская, первый заместитель генерального директора ООО «Мангазея Девелопмент».

Если закон будет принят, аудитория ипотечных кредитов, вероятно, расширится: вырастет средний возраст получателя, продлится срок кредита и сократится ежемесячный платеж. «Однако стоит учесть, что оценочные модели банков по заемщикам, помимо возраста выхода на пенсию, учитывают и среднюю продолжительность жизни, поэтому поднятие пенсионного возраста вовсе не означает повсеместного и безоговорочного увеличения доступности кредитов для людей старшего возраста», - считает эксперт.

 «Готовность людей предпенсионного возраста брать ипотечные кредиты зависит не столько от критериев, которые выдвигаются банками, сколько от их реального финансового положения, - уверена  Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Когда банк рассматривает возрастного заемщика, он исходит из предположения о том, что на момент погашения кредита человеку исполнится не больше 55 или 60 лет. Теперь эти сроки сдвинутся до 63 и 65 лет, то есть проще говоря, у клиента появляется возможность взять кредит на более длительный срок, а значит, снизить ежемесячный платеж. К примеру, если сейчас пятидесятилетний мужчина занимает у банка 3 млн руб., то ему необходимо выплатить кредит за 10 лет. При текущей ставке около 9,3% ежемесячный платеж для него составит 38,5 тыс. руб. в месяц. После повышения пенсионного возраста до 65 лет, он сможет рассчитывать на кредит сроком 15 лет и ежемесячный платеж снизится до 31 тыс. руб.».

Однако нужно понимать, что на практике все сложнее, поясняет Мария Литинецкая. У пожилых людей очень слабые позиции на рынке труда, поэтому они не связываются с ипотекой. Кроме того, следует учитывать, что по статистике к 50-летию у среднестатистического россиянина уже, как правило, имеется два хронических заболевания, то есть вероятность потери трудоспособности очень высока. «Я полагаю, что ни доходы, ни ситуация на рынке труда не будут способствовать росту спроса на ипотечные кредиты среди пожилых людей после повышения пенсионного возраста», -уверена эксперт.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» приводит пример активности пожилых людей из собственной практики продаж. По его словам, в районе Новые Ватутинки доля покупателей в возрасте от 56 лет составляет всего 6%, и такой показатель сохраняется на протяжении последних трех лет. «На мой взгляд, сдерживают долю таких дольщиков не только низкие доходы пожилых людей, но и отсутствие необходимости в новом жилье, - утверждает Александр Зубец. - Как правило, люди предпенсионного возраста уже получили квартиру по приватизации, поэтому перед ними нет острой необходимости приобретения другого жилья. Однако в перспективе доля пожилых заемщиков будет расти, поскольку взрослеет поколение, которым недвижимость не досталась от государства, им зарабатывать на жилье нужно самостоятельно». Увеличение пенсионного возраста позволит потенциальным заемщикам брать ипотеку на больший срок, что сделает жилье доступнее за счет меньшего размера ежемесячных выплат, - делает вывод эксперт.

 «На мой взгляд, увеличение пенсионного возраста не сможет кардинально изменить возрастную структуру, - делится своим мнением  Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский). - Ведь уже сегодня ряд кредиторов разрешают выплачивать ипотеку до 75 лет. Другое дело, что не у всех клиентов есть финансовая возможность обслуживания кредита после 55-60 лет. Кроме того, к выходу на пенсию пожилые люди, как правило, уже решают свои жилищные вопросы. Поэтому активность людей предпенсионного возраста возможна только при увеличении пенсии в 2-3 раза, чтобы после всех ипотечных выплат у заемщиков оставались средства не только на лекарства и продукты». 

Сегодня в большинстве банков возрастной порог заемщика на момент завершения ипотечного договора — 65 лет, в Сбербанке – 75 лет. Но есть большая разница, оформляется ли ипотека за несколько лет до достижения пенсионного возраста или по факту, считает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group. Так, например, если потенциальный заемщик на момент подачи заявки уже имеет статус пенсионера (например, ему исполнился 61 год, а ипотеку планирует оформить на 10 лет, то есть до 71 года), на практике чаще всего, он получит отказ, даже если работает, имеет достойный доход, рассчитывает работать в будущем. 

Если же потенциальному заемщику 58 лет, до пенсии остается два года и он планирует взять кредит на 15 лет в Сбербанке, то к его случаю применяется так называемая «пенсионная ступень». Банк рассчитывает  ипотечную программу для будущего пенсионера по следующей схеме: после наступления пенсионного возраста – в расчете на минимальный ежемесячный взнос (как правило, в пределах 20 тыс. руб.), а до выхода на пенсию — наоборот прогрессивный.  С точки зрения банка такой подход продиктован заботой о заемщике и снижении риска, но на практике это нередко работает против клиента. Например, заемщик может себе позволить взнос в 100 руб. и уверенно смотрит в будущее: формально он проходит и по критерию «доход», и по критерию  «ежемесячный взнос», но за счет перераспределения  львиной доли выплат на «допенсионный» период, далеко не всегда может соответствовать критериям одобрения требуемой суммы.

«Сегодня делать какие-либо прогнозы преждевременно, - отмечает Виктор Прокопенко. - Пока на уровне закона нет понимания о пенсионном возрасте - дискуссия на уровне ответственных государственных структур еще не завершена. Реакция банков появится позже. Формально – да: пенсионный возраст повысят, и на этот же срок банки должны будут «передвинуть» пенсионный порог.  Но по факту то, как отреагирует на изменение законодательства конкретный банк, зависит от того, захочет ли он иметь в своем портфеле клиентов категории «потенциальный пенсионер», станут ли они его целевой аудиторией.  На самом деле, даже при объективно более высоком риске, в ставке на такую аудиторию есть аргументы.  Это взрослые люди, которые знают цену деньгам, и, если они у них есть, предпочитают развлечениям капитальные приобретения, как правило, они пунктуальны в  выполнении  обязательств по платежам, и имеют много других характеристик, за которые ценится это поколение. Так, например, в противовес тенденциям крупных корпораций, которые, действительно, неохотно рассматривают кандидатов «старше 55» на позиции линейного персонала и среднего менеджмента,  средний и малый бизнес ценит данную категорию сотрудников за стабильность, исполнительность, отсутствие необоснованных амбиций, структурность мышления — такие сотрудники заслуженно становятся хорошим активом для своих работодателей».  

Повышение пенсионного возраста вряд ли как-то скажется на рынке новостроек, - подводит итог Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». Сегодня люди предпенсионного возраста (старше 50 лет) редко берут большие суммы для покупки квартиры в новостройке. Одни просто не рискуют оформлять большие кредиты, опасаясь потерять свою работу и текущий уровень дохода. У других, более состоятельных людей, напротив, к этому моменту накапливаются достаточно существенные собственные сбережения, поэтому в ипотеку они берут небольшие суммы, которые выплачивают за несколько лет. Таким образом возможность оформить в ипотеку большую сумму на более длительный срок в связи с возможными изменениями в законодательстве, не станет для «несостоявшихся» пенсионеров стимулом к покупке новостройки. Ключевой фактор здесь – финансовые возможности населения. А они у людей за 50 столь же разные, как и у 30-летних или 40-летних.

Подготовил Виталий Простаков