Сегодня продаются не квартиры, а вид из окон, инфраструктура и окружение

«При выборе места для реализации очередного проекта компании важно ответить на три вопроса: 1) может ли она здесь реализовать свой потенциал, 2) будет ли востребован ее продукт в данной локации, 3) соответствует ли добавленная стоимость приемлемому уровню рентабельности бизнеса. То есть локация и концепция это всегда взаимозависимые категории», – рассказывает Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

У каждого участка есть назначение и ключевые характеристики того, что именно может быть построено на данной территории, но как именно будут реализованы эти цифры, какую форму обретут объемы, и какой концепцией будут объединены – это  компетенция девелопера. Недаром девелопмент переводится с английского как «развитие».

По словам Раисы Манашировой, директор департамента по организации продаж MD Group, если достоинств у локации не так много, как хотелось бы, то при создании концепции, нужно понять для какой целевой аудитории это достоинство имеет особенную ценность. «Могу привести пример неудачной концепции с неверно определенной ЦА, – говорит эксперт. – Комплекс застраивается на берегу Пироговского водохранилища и рассчитан на массового потребителя, для которого близость к воде не является основным преимуществом при выборе объекта. При этом близость водохранилища это, пожалуй, единственное преимущество локации. Ни транспортной доступности, ни сформировавшейся инфраструктуры в этом месте нет. Реализация объекта идет с огромным трудом и, фактически, по бросовой цене».

Из удачных примеров эксперт называет  комплексы, где застройщик тщательно продумал стратегию по минимизации недостатков. Например, построенный на промышленной земле ЗИЛ АРТ. В его концепции заложены прогулочные зоны, парки, множество инфраструктурных объектов. Правда есть и другая сторона медали: эксплуатационные расходы в комплексах с подобным наполнением непомерно высоки. 

По мнению Дмитрия Реброва, заместителя генерального директора компании «Сибпромстрой», локаций с идеальной инфраструктурой, транспортной доступностью и экологией практически не существует. Наличие одного из этих факторов уменьшает другой. В поиске экологии застройщики обращаются, например, в Московскую область, где основным окружением являются леса и реки, но при этом недостаточное количество социальных объектов и слабая транспортная доступность. «Для создания баланса застройщик на самой ранней стадии «концепции проекта», должен превратить все минусы в плюсы, при этом можно отметить чёткую зависимость – чем меньше проект, тем сложнее нивелировать недостатки», – убежден эксперт.

Другое дело, когда речь идет о проектах высокого ценового сегмента. Обычно они возводятся там, где «плюсов» больше, «чем минусов», где достоинства локации говорят сами за себя.

 «Например, бессмысленно перечислять все, что окружает ЖК бизнес-класса «Династия»: это обжитой район города, рядом с центром, понятно, что здесь «все рядом», – говорит Ольга Барабанова. – Здесь правильная тактика «не засорять эфир». Вы все равно не угадаете, что именно из длинного списка возможностей локации «зацепит» конкретного человека. Стоит понимать, что у каждого покупателя квартиры бизнес-класса сложился свой круг любимых мест: свои рестораны, свой стилист, свой доктор, а дети ходят «именно в ту» школу и занимаются с конкретным тренером. Им бессмысленно говорить о салоне красоты в соседнем здании, перечислять кафе и магазины, рассказывать о четырех муниципальных школах рядом. Стоя на пороге офиса продаж, он уже прикинул, насколько это место комфортно вписывается в его систему координат». 

Таким покупателям нужно продавать вид из окна, уверен Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills  в России.  Кроме того, в дорогом проекте может быть обыграна близость к известным московским центрам притяжения – например, жильцы элитного клубного дома, расположенного рядом с Третьяковской галереей, получают вместе с ключами золотую карту друга Третьяковской галереи; в клубном доме, расположенном бок о бок с садом Эрмитаж, есть свой отдельный вход в этот знаменитый сад, и так далее. К достоинствам можно отнести благоустройство внутренней и прилегающей территорий – например, полноценная набережная с яхт-клубом в ЖК «Алые Паруса».

Словом, и концепция ЖК, и его локация играют исключительную роль в реализации жилого проекта и отдельно друг от друга существовать не могут.

Подготовил Виталий Простаков