Школа девелопера

Возведение девелопером социальных объектов рядом со строящимися жилыми комплексами или домами сегодня формально не является обязательным. «Создание новых мест в детских садах и школах – это прерогатива властей субъекта, деньги на возведения подобных объектов находятся в федеральном или местных бюджетах, – отмечают в компании ГВСУ «Центр». – Если строительство планируется на государственных или муниципальных участках, то зачастую между властями и девелопером заключается договор о развитии застроенных территорий и обеспечении жильцов необходимой социальной инфраструктурой».

ГВСУ «Центр» имеет богатый опыт строительства школ и детских садов, в том числе по заказу города и за счет собственных средств. Так, в жилом комплексе «Ольгино Парк» в Балашихе была построена школа на 450 мест. В современном трехэтажном здании общей площадью около 20 тыс. кв. м разместились учебные и лабораторные помещения, классы для групп продленного дня, большой и малый спортивные залы, столовая с пищеблоком, мастерские, библиотека с медиатекой, актовый зал, медицинские, административные и технические помещения. Школа построена с учетом доступности для маломобильных групп населения, полностью укомплектована мебелью, необходимым оборудованием и учебными пособиями. Зданию присвоен класс энергоэффективности А++. На территории разместились детские и спортивные площадки, проведено озеленение с элементами ландшафтного дизайна.

Школа была построена и оборудована ГВСУ «Центр» за счет собственных средств и передана городскому округу Балашиха в рамках исполнения обязательств по созданию социальной инфраструктуры в новом жилом комплексе. Дополнительно построено спортивное ядро для жителей «Ольгино Парк» и всего прилегающего микрорайона.

Обычно застройщик предлагает на рынке комплексный продукт и развитая социальная инфраструктура в новом жилом комплексе делают проект более конкурентоспособным, что в конечном итоге влияет на конечную стоимость жилья.

Занимательная арифметика

«В большинстве случаев девелоперы не получают никакой выгоды от социальных объектов, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.  По подсчетам эксперта себестоимость их строительства крайне высока.

Так, детский сад на 100 мест обходится примерно в 100 млн рублей. Школа на тысячу мест – в 600-800 млн рублей. К примеру, суммарный объем инвестиций ГК «А101» в школы и детские сады на 5,7 тыс. детей и подростков составит порядка 6 млрд рублей.

Строительство школы в городском квартале «Ривер Парк» обойдется в 800 млн рублей.

В среднем одна школа вмещает от 500 до 1500 детей. Количество мест определяется на этапе проектирования и зависит от числа квартир и будущих жителей проекта. Обычно речь идет о 2-3 школах в рамках проекта комплексного освоения территории.
«Сегодня собственные школы, поликлиники и детские сады (особенно муниципальные) это огромный плюс для проекта, который привлекает к нему основную покупательскую аудиторию – молодые семьи, – считает Мария Литинецкая. – Поэтому впоследствии расходы на строительство данных объектов окупаются за счет интенсивных продаж». Между тем нередко возникает проблема при передаче объектов городу, который затягивает процесс. В этом случае девелоперы нередко пытаются сдать социальную инфраструктуру в аренду, к примеру, коммерческим сетевым детским клубам или частным клиникам. «Но даже в этом случае нужно понимать, что затраты на строительство будут окупаться еще долгие годы, а арендные платежи крайне низкие (8-10 тыс. руб./ кв. м/год), поэтому такой компромиссный вариант «экономику» проекта нисколько не улучшает», подчеркивает эксперт.

Тем не менее, нельзя рассматривать социальную инфраструктуру, как вынужденный «оброк», который платят девелоперы городу. Жилые комплексы с богатой рекреационной зоной и красивыми детскими площадками, современными садиками и школами показывают, как правило, более высокую динамику продаж. Более того, это позволяет девелоперам установить в проекте и более высокие цены относительно конкурентов. Таким образом, проект будет реализован в меньшие сроки и, соответственно, покажет более высокие финансовые результаты.

«Наличие объектов социальной инфраструктуры влияет на стоимость жилья так же, как транспортная доступность, расположение проекта, благоустройство территории, текущая фаза строительства и другие факторы, – согласна Анна Букина, руководитель проектов по социальным объектам группы ПИК. – Поэтому наша компания создаёт социальную инфраструктуру не по «остаточному» принципу, а проектирует школы и детские сады ещё на первоначальном этапе».

По мнению эксперта, современные школы становятся крупнее (особенно это актуально для Новой Москвы) и максимально могут быть рассчитаны на 2 000 мест. Необходимость строительства таких крупных школ в Москве и Подмосковье возникла, в том числе, в рамках реализации программы «Школа-2025», направленной на ликвидацию третьей смены. В большинстве случаев после окончания строительства школы передаются «на баланс» администрации. А одна большая школа в управлении и эксплуатации гораздо выгоднее для бюджета муниципального образования, чем две маленькие.

К сожалению, российский рынок жилья пока ещё не демонстрирует прямой корреляции между наличием качественных образовательных объектов в составе проекта и спросом на квартиры. Тем не менее перед застройщиками стоят задачи сделать объекты социальной инфраструктуры привлекательными для клиентов и научиться строить их в рамках установленных бюджетов. «Мы уверены, что в ближайшее время рынок и клиенты это оценят в полной мере», – резюмирует Анна Букина.

Второй дом для детворы

«Согласно результатам анкетирования, проводимого среди покупателей квартир в жилых комплексах компании «Сити-XXI век», при принятии решения о покупке квартиры состав инфраструктуры и наличие школы занимает 3-4 место после более приоритетных критериев – месторасположение, соотношение цена/качество жилья, планировочные решения и пр.», рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании «Сити-XXI век».

Как известно, этот девелопер возводит все свои жилые комплексы в соответствии с градостроительной концепцией «Миниполис», которая в том числе предполагает наличие широкого набора собственной инфраструктуры. В представлении застройщика современная школа это не просто место для получения знаний. В условиях постоянного совершенствования образовательных программ, школа становится для детей вторым домом.

В современных школах проводятся многочисленные факультативные занятия, работают группы продленного дня, различные студии. Детям предоставляется питание, контролируемое врачом-диетологом, осуществляется логопедическое и психологическое сопровождение, ведётся контроль над состоянием здоровья учеников (профилактические осмотры, прививки по календарю и пр.).

Подготовил Виталий Простаков