Скоростной режим на московских стройках

На скорость строительства существенным образом влияют темпы подключения к инженерным сетям, особенно этот фактор актуален для малоосвоенных территорий, где возводятся масштабные проекты, и где нередко вообще отсутствуют инженерные сети и сооружения, считает  Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». В такой ситуации, говорит эксперт, только для создания возможностей подключения к коммуникациям иногда уходит от года до двух. 

Также на скорость строительства могут влиять надежность и ответственность поставщиков и подрядчиков, и если они работают неэффективно, то по их вине могут случаться простои. В панельном домостроении темпы и объемы возведения дома зависят также от работы домостроительных комбинатов. Поэтому некоторые девелоперы начинают развивать сопутствующие компетенции – создают производства строительных материалов, собственные проектные и строительно-монтажные компании.  

«В основе планирования строительства в согласованные сроки лежат правильно проведенные обследования при проектировании объекта, – отмечают в компании «Колди». – Неправильно проведенные обследования грунтов, увеличивают сроки от нескольких месяцев до года. Так как, например, при откопке котлована могут быть выявлены грунтовые воды и ранее принятые проектные решения по устройству фундаментов должны будут перепроектироваться, что существенно повлияет на общий срок стройки».  

Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group,  также считает, что замедлить темпы строительства могут грунтовые воды, располагающиеся близко к фундаменту, из-за которых приходится устанавливать дополнительные сваи, внося изменения по ходу проекта. «Зимой темпы строительства монолитных домов немного снижаются из-за морозов, – отмечает эксперт. – Да, монолит можно лить, однако при минусовых температурах требуется дополнительный подогрев. Как правило, контуры для нагрева располагаются непосредственно в опалубке (с помощью которой и заливают монолит)». 

Какие временные параметры существуют от захода на стройплощадку и до сдачи дома в эксплуатацию? В панельном домостроении это обычно от 1 года до 3 лет, в монолитном – до 4 лет, считает Ирина Дрброхотова. 

В Tekta Group уточняют, что малоэтажный дом на несколько квартир можно построить всего за год. Стандартный корпус высотой до 25 этажей – примерно за два года. На строительство небоскреба уходит три года и более. Причем дополнительное время требуется даже не столько для возведения дополнительных этажей, сколько для устройства инженерных коммуникаций (систем отопления, водо- и энергоснабжения и пр.). 

В компании «Колди» говорят, что весь процесс строительства застройщик разбивает на несколько временных этапов: 

1. Выбор земельного участка. Выделение участка сопровождается большим количеством согласований, разрешительных вопросов по проведению коммуникаций к новому дому, подключению его к различным инженерным сетям. А также заключения договора аренды или купли продажи участка. 

2. Проведение топографической съемки и геологического обследования грунтов, проектирование. А также на этом этапе происходить получение положительного заключения экспертизы, создание проектной декларации и получение разрешения на строительство. 

3. Подготовительный этап строительства (нулевой цикл) – самый долгий этап строительства, который включает в себя геодезические разбивочные работы, земляные работы по откопке котлована под фундамент, фундаментные работы в том числе подготовка и обустройство строительной площадки. 

4. Возведение каркаса здания, прокладка наружных и внутренних инженерных коммуникаций, монтаж окон и внутренней отделки мест общего пользования. 

5. Ввод здания в эксплуатацию – проверка всех инженерных систем (отопления, вентиляции, лифтов и т.д.), получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

6. Заселение – передача ключей собственникам и подписание акта приема-передачи жилого/не жилого помещения. 

Каждый из перечисленных этапов, может наложить свой существенный отпечаток на общий срок реализации объекта строительства.  

Но в первую очередь на скорость возведения ЖК влияет тип объекта (монолит, панель, кирпич) и классность всего проекта. По словам Ирины Доброхотовой, технология строительства панельного дома предполагает монтаж уже готовых панелей, соответственно, здание быстро «растет». А монолитная технология предполагает поэтажное возведение дома, что занимает больше времени. 

«Метод строительства с применением железобетонных панелей используется в основном в объектах экономкласса, так как это самый быстрый тип возведения жилья и минимум вариантов планировок квартир и помещений, – уточняют в «Колди». – Кирпичное строительство практически уже не используется, так как довольно долгий процесс вручную выкладывать кирпичик за кирпичиком, а выстраивать дома долго застройщикам сегодня не выгодно. Дома из монолитного железобетона гораздо привлекательнее и с архитектурной и с конструктивной точки зрения. Такие дома надежны и долговечны, в них можно делать перепланировку по собственному желанию. А также облицовка и внешний вид здания может быть абсолютно любой, ограничиваясь только фантазией архитекторов».  

Между тем, Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group считает, что времена постепенно меняются и сегмент в котором позиционируется новостройка уже не влияет на скорость возведения объекта.  

«Как было отмечено выше, дольше всего строятся небоскребы. А они представлены во всех классах. В современных новостройках используется качественная опалубка для литья монолита. Поэтому девелоперам не нужно тратить много времени на выравнивание стен и исправление недочетов (сколов, трещин и пр.). Соответственно, монолитные дома строятся примерно так же по времени, как и панельные. Если раньше клиенты часто выбирали проект именно за быстрый ввод, то сейчас это преимущество не актуально», – подчеркивает эксперт. 

Сколько же этажей в среднем в месяц должен возводить застройщик? 

Все зависит от типа строительства, так при использовании панелей в среднем возводиться три этажа в месяц, а при использовании кирпича за месяц можно построить только один э. Монолитное строительство нечто среднее – и за месяц должно строиться 1,5 – 2 этажа, приводят свои данные эксперты «Колди». Впрочем, у Натальи Козловой, которая своя арифетика. «Средний темп строительства монолитного дома составляет 4 этажа в месяц», уверена эксперт и многие покупатели с ней, видимо, будут солидарны. 

Подготовил Виталий Простаков