Современная «элитка» развивается по своим законам

Как отмечают в компании «ИНТЕКО», общее предложение на столичном рынке жилой недвижимости элитного класса составляет около 300 тыс. кв. м, при этом за первый квартал 2020 года релизов новых проектов не состоялось. Спрос составил около 2,2 тыс. кв. м, что на 70% ниже аналогичного показателя 1 квартала 2019 г.    

«Наибольшая доля в структуре спроса отводится четырехкомнатным (и более) квартирам – 85%, – приводит свои статистические данные Полина Балашова, директор по аналитике и ценообразованию «ИНТЕКО». – На трехкомнатные приходится 11%, на однокомнатные – 4%».  

«В сегменте «премиум» и «элит» также прослеживается тенденция увеличения востребованности двухкомнатных квартир, их доля выросла наиболее заметно среди всех сегментов ‒ на 12 п.п. до 28%», – считает Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». 

Если рассматривать наиболее популярные районы Москвы, то к ним эксперт «ИНТЕКО» относит Пресненский, Хамовники, Замоскворечье и Красносельский. Средневзвешенная цена покупки по итогам первых трех месяцев 2020 г. составила 694 тыс. руб., что на 3% меньше аналогичного показателя минувшего года.  

Сергей Ковров, также утверждает, что предложение в высоком ценовом сегменте по своим показателям изменилось в наименьшей степени, и что это единственный сегмент, который отметился снижением средней стоимости квадратного метра. В премиум-классе, например, до 5% (526 тыс. руб.).  Наиболее сильное сокращение эксперт фиксирует в СЗАО и СВАО, рост ‒ в ЗАО и ЮАО. 

«В сегментах «премиум» и «элит» в сумме за исследуемый период не было старта продаж в новых корпусах», – также констатирует Сергей Ковров. 

В сегментах верхнего ценового уровня спрос за первые месяцы 2020 года ожидаемо концентрировался в Центральном округе, однако четверть приходится на Западный – проекты «Вишневый сад», «Поклонная 9», «Спайрс» и пр. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос, по мнению аналитика, вырос на 13%, среди проектов выделяются ЖК «Капитал Тауерс», «Нева Тауерс», а также ЖК «Садовые кварталы». 

«В элитном классе ценовая картина, уровень спроса и предложения в гораздо большей степени определяются структурными изменениями, чем в других сегментах недвижимости, – делится своими мыслями Надежда Коркка, генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, в конце 2019 года стоимость «квадрата» достигла 984 тыс. рублей (+16%). Однако положительная динамика скорее объясняется не увеличением себестоимости проектов, а поступлением в продажу эксклюзивных лотов, вымыванием предложения в низком ценовом сегменте и пересмотром прайсов в связи с ростом строительной готовности проектов». 

Аналогичная ситуация, по мнению эксперта – с объемом предложения в лотах. Как и в других сегментах, в 2019 году он сократился (-5%). Однако основной причиной стало то, что наиболее ликвидные проекты были распроданы. 

Сокращение спроса почти на четверть относительно предыдущего года также объяснялось структурными изменениями.  

«Нужно учитывать два важных фактора, – продолжает Надежда Коркка. – Во-первых, в элитном сегменте строятся в основном камерные проекты с небольшим количеством лотов. Во-вторых, спрос перераспределяется в пользу жилья на высокой стадии готовности. Если в комфорт- и бизнес-классе велика доля сделок на ранних этапах строительства, то в дорогостоящих проектах клиенты предпочитают своими глазами убедиться в качестве объекта. При этом готовые квартиры и апартаменты реализуются уже по другому договору, а значит не учитываются в структуре сделок по ДДУ». 

Именно поэтому итоги первого квартала 2020 года, которые аналитики еще подводят, будут определяться не только развитием общей экономической ситуации, но и внутренними структурными изменениями.  

«Отдельно отмечу, что после кризиса 2014-2015 гг. цены на элитном рынке новостроек «отвязались» от доллара, поэтому рост валюты не привел к резкому ценовому скачку, – поясняет Надежда Коркка сложившуюся в последнее время ситуацию. – Сейчас многие застройщики стараются сохранить конъюнктуру рынка: не поднимают цены, продлевают действие скидочных предложений. При этом предварительно можно сказать, что первый квартал достаточно активен в плане продаж – и на первичном, и на вторичном рынке элитной недвижимости. В целом картина, безусловно, поменялась, поэтому классического развития событий не предвидится».  

Подготовил Виталий Простаков