ЦБ оставил ключевую ставку без изменений: что теперь будет с ипотекой и ценами на жильё

Банк России на предпоследнем в году заседании оставил ключевую ставку на уровне 14 %. Это уже второе подобное решение подряд. Регулятор обосновал его высоким ценовым давлением и устойчивыми инфляционными ожиданиями. 

Как это скажется на ипотечных ставках

Хотя ЦБ не скорректировал «ключ», отдельные банки могут менять условия по ипотеке — как повышать, так и снижать ставки, в пределах примерно 0,5 п. п. При этом существенного сдвига средних ставок аналитики не прогнозируют: до конца 2026 года они, скорее всего, останутся выше 18 % годовых.

С середины лета средние ставки по рыночной ипотеке фактически стабилизировались на отметке около 18,7 % (по данным «Дом.РФ»). При этом ещё в октябре некоторые крупные банки повысили ставки, даже несмотря на неизменную ключевую ставку. Эксперты допускают точечные корректировки со стороны отдельных игроков — одни могут немного поднять проценты, другие — снизить, чтобы соответствовать среднерыночному уровню. Однако массового пересмотра условий ждать не стоит: банки сохраняют жёсткие риск‑политики при оценке заёмщиков.

Что сильнее влияет на рынок: ставка ЦБ или условия льготных программ

На динамику спроса гораздо заметнее воздействует не сама ключевая ставка, а изменения в льготных программах — в первую очередь в семейной ипотеке. Уже в сентябре, накануне вступления в силу новых условий с 1 октября, наблюдался резкий всплеск выдач: заёмщики старались успеть оформить кредит на прежних условиях.

В результате в сентябре совокупные выдачи ипотеки достигли максимума с начала года — 125 тыс. кредитов. При этом объём льготного кредитования почти удвоился по сравнению с августом и вырос на 40 % год к году — до 71 тыс. кредитов. За девять месяцев 2026 года общий объём выданных ипотечных кредитов увеличился на треть (до 0,8 млн), причём основной вклад внесли рыночные кредиты: их выдачи выросли в 1,8 раза — до 416 тыс.

Аналитики прогнозируют, что в ноябре–декабре льготный сегмент заметно сократится — на 30–40 % и более. Это следствие опережающего спроса в предыдущие месяцы. Рынок будет адаптироваться к новым правилам, и в ноябре ожидается стабилизация.

При этом выдачи в рыночном сегменте, вероятно, сохранятся на уровне августа–сентября. Высокие ставки продолжают сдерживать спрос, но значительный объём отложенного спроса поддерживает активность: часть заёмщиков оформляет кредиты в расчёте на будущее рефинансирование, если ставки начнут постепенно снижаться. Кроме того, из‑за ужесточения условий семейной ипотеки часть спроса может переместиться на вторичный рынок — его цены по‑прежнему заметно ниже, чем на первичном, и это способно поддержать рыночную ипотеку.

Влияние на застройщиков и новые проекты

Девелоперская активность остаётся сдержанной. В текущих условиях застройщики оптимизируют запуск новых проектов, что связано и с общей стратегией компаний, и со сложностями в привлечении финансирования на строительство. Поэтому выход новых объектов на рынок происходит реже.