В Москве новостройки на котловане почти на 16% дешевле готовых

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», жилье в Москве на начальном этапе строительства стоит в среднем на 15,9% дешевле готовых вариантов. При этом, подчеркивают специалисты, в премиальном и элитном сегментах и в Новой Москве недвижимость на котловане дороже сданной.

В проектах на котловане стоимость 1 кв.м составляет 449,1 тыс. рублей против 534,1 тыс. рублей за кв. м. в готовых проектах. Год назад средняя цена комплексов на начальном этапе строительства была ниже на 32,2%, чем сданных, пять лет назад — ниже на 35,3%. Таким образом, разрыв цен между жильем на котловане и готовыми комплексами сокращается. 

Ситуация с комплексами массового сегмента

В комплексах массового сегмент «старой» Москвы на котловане 1 кв.м на 5,3% дешевле, чем 1 кв.м в готовых комплексах (323,1 тыс. рублей за кв. м против 341,2 тыс. рублей за кв. м.). В 2023 году ранее этот показатель был равен 20,3%, пять лет назад — 3,8%. Соответственно, хотя и в долгосрочной перспективе разрыв цен немного вырос, за прошедшие 12 месяцев ощутимо сократился. Это связано с резким подорожанием за год массовых проектов на начальном этапе строительства — на 31,2%. 

Ситуация с комплексами бизнес-класса

Средняя цена проектов бизнес-класса «старой» Москвы на начальном этапе строительства на 9,7% ниже, чем в готовых (421,4 тыс. рублей за кв. м против 466,6 тыс. рублей за кв. м.). Год назад разница в цене соатвляла 9%, пять лет назад — 22%. По мнению специалистов, за последний год показатель немного скорректировался вверх, но на длительном временном интервале существенно сократился. 

«В условиях роста абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, а также роста спроса на жилье бизнес-класса в последние годы каждый новый проект на рынке выводился по более высокой цене, что также способствовало сокращению разницы между средней ценой проектов на котловане и ценой готовой недвижимости. При этом разница в стоимости квадратного метра одного и того же проекта на котловане и полностью готового и введенного в эксплуатацию даже сегодня находится на уровне 20-35%. Причем максимальный рост обеспечивают проекты в хорошей локации, с авторской архитектурой и высокими потребительскими характеристиками. Такие проекты не устаревают долгие годы и остаются востребованными, в том числе, на вторичном рынке. К ним, например, можно отнести наш апарт-комплекс Emotion в „Большом Сити“ и новый комплекс „EVOPARK Сокольники“ в районе Преображенское, на набережной реки Яуза», — подчеркнул Игорь Сибренков, коммерческий директор  ГК «Основа».

Ситуация в премиум и элитном сегментах

Иначе ситуация выглядит в премиум-классе. Сданные премиальные комплексы стоят, дешевле комплексов на начальном этапе — на 8,8% (717,1 тыс. рублей за кв. м против 785,8 тыс. рублей за кв. м). В 2023 году средняя цена проектов на начальном этапе строительства была на 6,4% ниже, чем введенных, пять лет назад — на 34,4%. Такая динамика объясняется, в первую очередь, изменением структуры экспозиции. Сейчас на этапе котлована находится несколько дорогих проектов, которые по статусу близки к элитным, но относятся к премиум-классу из-за своего масштаба или локации.

«Премиальное жилье на котловане также подходит для инвестиций, но только в развивающихся локациях. В устоявшихся престижны районах девелоперы стали устанавливать изначально высокие стартовые цены. В свою очередь, в новых перспективных локациях премиум-класса компании предлагают более привлекательные цены на начальном этапе строительства, в связи с чем такие проекты не теряют инвестиционную потенциал как в процессе возведения, так и после ввода. Такая ситуация наблюдается, например, в районах Преображенское и Нагатинский полуостров, где кроме строительства премиум-жилья активно создается современная социальная и рекреационная инфраструктура», — рассказала Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. 

В элитном сегменте стоимость сданных домов также ниже, чем жилья на котловане - 1,526 млн рублей за кв. м против 1,917 млн рублей за кв. м. В 2023 году наблюдалась схожая ситуация: тогда разница цен была 25,5%. Это связано со стартом продаж в целом ряде делюкс-проектов. Пять лет назад готовые элитные проекты стоили на 9% дороже, чем на котловане.

«Инвестиционная привлекательность элитного жилья на котловане не снизилась, хотя готовые проекты сейчас и стоят дешевле. Этот парадокс объясняется легко. Среди готовых комплексов в продаже много проектов с длительным сроком реализации, которые успели морально устареть и реализуются с дисконтом относительно рынка. Тогда как на котловане сегодня преобладают клубные дома с эксклюзивным сервисом, редкими форматами квартир и апартаментов, отделкой от дизайнеров с мировым именем. Еще до окончания строительства они привлекают повышенное внимание обеспеченных клиентов и приобретает статус коллекционной или даже трофейной недвижимости», — прокомментировала Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco.

Ситуация с комплексами Новом Москвы

В Новомосковском и Троицком округах конъюнктура рынка схожа с ситуацией в премиальном и элитном сегментах «старой» Москвы. Сданные новостройки Новой Москвы стоят на 7,3% дешевле комплексов на начальном этапе (223,3 тыс. рублей за кв. м против 240,9 тыс. рублей за кв. м). В 2023 году этот показатель составлял 0,3%, а пять лет назад средняя цена готового жилья была на 22,5% выше, чем на котловане. Резкий рост связан со стартом проектов в перспективных локациях с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

«Новостройки на котловане и готовые комплексы разделяют этапы монтажа этажей, внутренней и внешней отделки. При этом именно проекты на начальной стадии строительства и с разрешением на ввод (РВ) — традиционно самые востребованные. Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильная и зависит от структуры предложения, уровня спроса, скорости амортизации построенного жилья. То, что проекты на начальном этапе строительства стоят дороже готовых, не означает, что в котлован не стоит вкладываться. Дело в том, что сейчас в различных сегментах девелоперы вывели на рынок целый ряд высококлассных проектов, чем и вызвана ценовая диспропорция. Разумеется, эти новостройки будут дорожать в процессе строительства, по меньшей мере, на уровне инфляции. Таким образом, проекты на котловане остаются привлекательными для инвесторов, хотя порог входа и повысился», — считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».