В каком районе Москвы лучше купить квартиру? Оптимальное соотношение «цена-качество»

«На рынке жилья нет и, наверное, не может быть золотой середины. Даже если мы будем рассматривать элитный сегмент, который должен быть по определению близким к идеалу, мы обнаружим, что по экологии практически любой район ЦАО уступает, к примеру, Южному Бутову», – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Поэтому, уверена эксперт, лучше искать не золотую середину, а то, что по душе. Причем надо понимать, что оценка стоимости также строится на том, как клиент соотносит характеристики локации со своим мысленным идеалом. Поэтому, когда возникает вопрос: «В каком районе Москвы лучше купить квартиру?», всегда нужно определяться со своими желаниями и устремлениями, а затем уже искать локацию. 

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development более конкретен. По его словам, покупатель должен определить для себя два основных критерия выбора – это местоположение будущего жилого комплекса и бюджет сделки. Далее идут такие критерии, как хорошая транспортная доступность, интересная концепция жилого комплекса и грамотные планировочные решения. Если это семейные покупатели с детьми, то наличие в шаговой доступности или на территории ЖК объектов социальной инфраструктуры – тоже в приоритете. 

«Действительно, основные критерии выбора жилья не меняются на протяжении многих лет – это соотношение цены и качества, а также характеристики локации, включающие транспортную доступность и инфраструктуру. При этом экологический фактор зачастую оказывается второстепенным», – согласен с коллегой Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).

Разумеется, предпочтительные характеристики новостройки зависят от портрета покупателя. Семейная аудитория, как правило, рассматривает проекты в спокойных локациях в некотором удалении от крупных автомагистралей, с развитой социальной инфраструктурой и большой нарезкой квартир. Мобильные покупатели без семейных обязательств, делающие акцент на карьере, выбирают новостройки с высокой транспортной доступностью в оживленных локациях, а наличие социальных объектов отходит на второй план, отмечает Игорь Козельцев.

Рынок недвижимости разнообразен, и в каждом его сегменте можно найти проект подходящего формата. В комфорт-классе выбор довольно широк. В столице достаточно хороших спальных районов, причем даже среди самых доступных предложений есть проекты в престижных направлениях, с хорошей транспортной доступностью и с благоприятной экологической обстановкой. 

«На наш взгляд, строящиеся жилые комплексы в пределах 3-5 км от МКАД на территории Новой Москвы, и являются «золотой серединой» для большинства россиян и жители столицы в этом смысле не исключение, – считает Алексей Лухтан. – Согласно статистике продаж нашего жилого комплекса «Румянцево-Парк», более половины сделок приходится на москвичей. Люди со временем понимают, что, продав свою квартиру в границах МКАДа в старом жилом фонде, могут позволить себе новую гораздо большей площади в качественном жилом комплексе с собственной развитой инфраструктурой и современными коммуникациями, и инженерией. К тому же Новая Москва развивается крайне высокими темпами. За последние 8 лет здесь появилось метро (на текущий момент функционирует уже 8 станций и до центра города от метро «Саларьево», например, можно добраться всего за 30 минут). Открыты современные торговые и офисные центры, построено много социальных объектов – детские сады, школы, больницы». 

Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Тем не менее, «золотую середину» в вопросе выбора района каждый покупатель жилья определяет по-разному. Иными словами, то, что будет золотой серединой для одной семьи, для другой может оказаться крайностью. Прежде всего нужно отталкиваться от своих приоритетов. Кто-то во главу угла ставит транспортную доступность при минимальном бюджете и выбирает районы ЮВАО. Другим важна хорошая инфраструктура, и они выбирают жилье в развитых, давно сложившихся жилых районах. 

«Таким образом, алгоритм выбора района следующий: сначала ранжируйте ваши личные (семейные) приоритеты. Затем найдите наиболее подходящую под эти цели локацию и соотнесите стоимость жилья с вашими возможностями. Если говорить об оптимальном соотношении «цена-качество», то, по словам Надежды Коркка, в какой-то степени любой жилой комплекс – это оптимальное сочетание цены и качества, так как еще на стадии проектирования застройщик глубоко прорабатывает как «начинку» проекта, так и его ценообразование, отталкиваясь при этом от локации. 

«Чтобы определиться окончательно, нужно отталкиваться от выбранного района. Найти все имеющиеся там проекты застройки. Примерно подсчитать их средние цены и сравнить по качественным характеристикам. Тот, что будет дешевле и есть оптимальный вариант. При этом лучше выбирать объекты на ранней стадии строительства, так как они точно будут дешевле, если, конечно, покупателю не принципиально время ожидания ключей», – советует эксперт.

Между тем в каждом сегменте столичного рынка доступны ликвидные предложения с оптимальным соотношением цены и качества. При ограниченном бюджете покупки стоит обратить внимание на локации за МКАД в «старой» Москве, где средняя стоимость квадратного метра примерно на 15% ниже, чем в среднем по рынку массового сегмента. 

При этом покупатели квартир в таких проектах получают основные преимущества жизни в столице – московскую прописку, метро рядом с домом, доступ к развитой инфраструктуре, а в некоторых случаях – и хорошую экологию. 

В качестве примера Игорь Козельцев приводит семейный квартал «Мир Митино» находится в престижном северо-западном направлении, в пешей доступности от метро «Пятницкое шоссе». Первая очередь проекта уже сдана в эксплуатацию и заселена, в квартале работает детский сад, супермаркеты, кафе, аптеки, салоны красоты. Комплекс прилегает к Митинскому лесопарку, а в 10 минутах езды находится ландшафтный парк «Митино». Средняя стоимость квадратного метра составляет 157,4 тыс. рублей, что на 16% ниже, чем в среднем на столичном рынке массовых новостроек. 

По словам Алексея Лухтана из компании Lexion Development, на сегодняшний день цены в границах Большой Москвы (включая Новую Москву) значительно разняться – чем ближе жилой комплекс к центру столицы, тем, соответственно, дороже стоит метр. На сегодняшний день средняя стоимость кв. м в пределах МКАД составляет порядка 190 тыс. рублей, тогда как в границах Новой Москвы – 140 тыс. руб. 

В ТиНАО строятся качественные и концептуально интересные жилые комплексы, которые предлагают покупателям не только интересные планировочные решения, но и очень грамотную концепцию придомовых территорий. Если в границах «старой» Москвы прослеживается достаточно высокая плотность застройки, то на территории ТиНАО застройщики могут позволить себе воплотить концепцию «город в городе», когда у жителей есть все необходимое в рамках одного проекта.

«На мой взгляд, сегодня оптимальное сочетание цены и качества – это Новая Москва. С одной стороны, здесь активно развивается транспортная и социальная инфраструктура, а некоторые жилые комплексы находятся рядом с крупными городами (скажем, Троицком), где уже давно всё нужное для жизни есть. С другой стороны, в отличие от «старой» Москвы, здесь лучше экология и более низкий уровень цен», – делится своим мнением Ксения Юрьева. 

К примеру, в жилом комплексе бизнес-класса Russian Design District можно приобрести квартиру из расчета 137 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как в пределах МКАД бизнес-класс стоит 220-250 тыс. рублей за квадрат. С экологией всё еще более очевидно – большая часть территорий Новой Москвы составляют зеленые насаждения. 

Строящиеся новостройки ТиНАО по цене – абсолютно в выигрышной ситуации. Новая Москва давно перестала считаться бывшей землей Подмосковья, а условная граница МКАДа – практически стерлась. Здесь строится качественно жилье с собственной благоустроенной инфраструктурой, высокими темпами развивается транспортная, торговая и офисная инфраструктура, есть метро. К тому же социальный статус «москвича» и все дальнейшие льготы ничем не отличаются от «старомосковских».

Подготовил Виталий Простаков