Вкладывать в новостройки станет невыгодно, но не во все

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, из-за включенных в стоимость квадратного метра процентов банка, порог входа в проекты вырастет, а прирост цен, напротив, снизится. В результате инвестиционная привлекательность в недвижимость уменьшится, как и количество инвесторов.

Впрочем, переход строительной отрасли на новые правила игры, и продажа недвижимости через эскроу-счета – не минутное дело. «Скорее всего, в течении 1-1,5 лет рынок будет плавно переходить на новую схему работы. В связи с этим резкого роста цен на проекты первичного рынка недвижимости ждать не приходиться, – считает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Lexion Developmen.

Действительно, с 1 июля в Московском регионе через эскроу-счета, будут продавать не так много проектов – не более 10-20%. Девелоперские компании, которые настроены продолжить свою деятельность на рынке недвижимости и строительства, уже давно продумали все механизмы работы, а также ценообразование в своих будущих проектах.

«При работе через эскроу, роста цен, безусловно, не избежать, скорее всего нас ждет удорожание на 8-10%, то есть на ставку финансирования того или иного проекта, - говорит Алексей Лухтан. – Инвесторы, которые вкладываются в недвижимость на котловане, а потом продают ее ближе к сдаче проекта в эксплуатацию, могут потерять небольшую прибыль, но в любом случае разница в цене и получение дивидендов на выходе им обеспечена».

В рамках перехода рынка на проектное финансирование каждый из застройщиков выбирает свою тактику реализации квартир,  делится своим мнением Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». «Если речь идет о проектах комфорт-класса от крупных компаний, то продажи на этапе котлована остаются востребованной стратегией как до, так и после завершающего этапа реформы, – уверена эксперт. – Подход к реализации квартир зависит от проекта, то есть его качественных характеристик, уровня цены, предполагаемой целевой аудитории. Некоторые проекты «точечной» застройки  могут быть выведены на рынок на более высоких стадиях строительной готовности, если у застройщиков есть необходимые на это финансовые ресурсы».  

Что касается инвесторов, рассматривающих получение заработка на перепродаже жилья, то на сегодняшний день данная стратегия себя практически не оправдывает и остается уделом узкого круга лиц, обладающих необходимыми компетенциями на рынке недвижимости, считает Наталия Кузнецова. По ее словам, сейчас инвесторы не руководствуются общими характеристиками проекта и выбираемых  корпусов. Подход к выбору лотов стал более детальным, поэтому рассмотрение объекта идет в привязке к квартирографии. Таким образом, поиск сужается до наиболее ликвидных предложений в отдельно взятом ЖК. В таком  случае можно получить доход за счет реализации лотов по переуступке.

Впрочем, некоторые новостройки растут в цене, независимо от стадии готовности проекта, и к ним интерес инвесторов особенно заметен. «Как правило, после ввода в эксплуатацию рост цен в новостройках прекращается, либо же находится на уровне инфляции, то есть не превышает 2-4% в год, – говорит Мария Литинецкая. – Более существенный прирост цен возможен только в проектах, расположенных в районах, где происходит улучшение уровня инфраструктуры, будь то открытие новых станций метро или, например, торгового центра».

С ней согласен Алексей Лухтан, по мнению которого новостройки, стоимость квадратного метра в которых повышается на 30-40%, отличаются рядом характеристик: в первую очередь – это транспортная доступность жилого комплекса (наличие метро в шаговой доступности, транспортных магистралей, развязок). Далее – наличие в локации развитой социально-бытовой, торговой, офисной и развлекательной инфраструктуры. Не менее важны и характеристики будущего жилого комплекса – это класс новостройки (для инвесторов желательно выбирать «бизнес» и «премиум» сегменты), качество строительства (как минимум – монолитная технология, облицовка фасадов камнем и нестандартная архитектура), наличие подземного паркинга, огороженной охраняемой территории, детских учреждений, включая социальную инфраструктуру на территории, собственный парк, игровые площадки и, конечно, грамотная квартирография.

«К примеру, в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» рядом с метро «Саларьево» за год с начала старта продаж первой очереди проекта, стоимость жилья выросла в цене в среднем на 20%, а срок сдачи дома назначен только через год – во II квартале 2020 года, соответственно, цена может вырасти еще как минимум на 10-15%», - рассказывает Алексей Лухтан.

Кроме того, на рост стоимости в готовых жилых комплексах может повлиять локальная конкуренция, например, старт продаж другого комплекса, где на этапе строительства цены приближены к стоимости сданной новостройки, резюмирует Мария Литинецкая.

В качестве примера проекта с ростом цен после сдачи она приводит  ЖК «Ясный», в котором в сентябре 2018 года средняя стоимость квадратного метра составляла 160 тыс. рублей. Сегодня показатель равен 175,8 тыс. Рост – на 10%.

Подготовил Виталий Простаков