Восстановление исторических зданий. Выгоды

Если среди всех проектов с апартаментами 24 % комплексов – это реставрируемые здания, то в жилом секторе (комплексы с квартирами) их всего 2 %, причем все они – элитного класса. Несмотря на стремительное развитие бывших промзон и небольших производственных участков в центре, редевелопмент остается востребованной застройщиками моделью реализации прежде всего дорогих проектов. Ведь в конечном счете дом с историей – это всегда уникальный продукт, который интересен самым взыскательным клиентам. Такие объекты выбирают не только из-за расположения – многих привлекает именно их атмосфера и статусность. Поэтому цена квадратного метра может превышать среднерыночные показатели примерно на 10-15 %.

Альтернативный вариант восстановления исторических зданий – их берут под бизнес-центры или торговые коммерческие помещения. Нередко в бывших особняках располагают офисы категории В. Чаще всего их арендаторами являются банки и зарубежные компании. Коммерческие помещения в реставрируемых зданиях также интересны рестораторам. Например, в здании прачечной комплекса Наркомфина, которую мы реконструируем, планируется размещение ресторана на 50 мест, с открытой террасой на первом этаже. Небольшая площадь здания в 318 кв. м не позволяет разместить здесь жилье, зато подходит для заведения общепита благодаря своему расположению: центр города – в пяти минутах ходьбы от станций метро «Баррикадная» и «Краснопресненская», рядом с торгово-деловым центром «Новинский Пассаж», зоопарком и Пресненским парком. Именно такие локации со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком интересны для реализации коммерческой недвижимости.

Поэтому реставрация, несмотря на свод ограничений, по факту оказывается вариативным видом бизнеса. Главное отличие редевелопмента от строительства на новой площадке – это «глубина переработки» – то, насколько изменится здание после проведенных работ. Вариантов множество – от полного сноса и дальнейшей перестройки с точным сохранением облика фасадов до восстановления старых перекрытий и укрепления несущих стен, как в нашем случае. В среднем реставрация обходится в два раза дороже, чем строительство проекта с нуля. Однако за счет небольшого масштаба и высоких цен окупаемость таких объектов составляет всего три-четыре года при продаже квартир/апартаментов или около десяти лет при арендном бизнесе (для коммерческой недвижимости).

Возвращение к истокам

Сохранение культурного наследия должно стать приоритетным направлением социально-экономического развития не только Москвы, но и всей страны в целом. Для этого нужно не только привлекать девелоперов-инвесторов, но и активно внедрять новые формы государственно-частного партнерства, участниками которого могут стать простые граждане, предприниматели, наконец, меценаты. Например, в США, где активная реконструкция зданий началась еще в 1960-х гг., основной источник инвестиций в восстановление архитектурных памятников – это взносы от корпоративных компаний, благотворительных фондов и частных инвесторов. В последние годы власти столицы сделали большой шаг в поддержке застройщиков, участвующих в реконструкции, предложив программу «1 рубль за 1 квадратный метр», согласно которой аварийные памятники передаются в льготную аренду на 49 лет инвестору с обязательством восстановить строение за свой счет. Но нужны и дополнительные меры, такие как создание единой системы многоканального финансирования памятников культуры.

В конечном счете, известно, что «новое – это хорошо забытое старое». Когда-то и комплекс Наркомфина, ставший символом эпохи конструктивизма, подвергался нападкам и критике. Изначально идея создания проекта заключалась в поиске нового экономичного и одновременно массового жилья, где каждый мог получить доступ к новым удобствам, чтобы практически не тратить время на бытовую рутину и посвящать себя работе и коллективному отдыху, что нашло отражение в планировке здания. Фактически М. Я. Гинзбург предвосхитил свое время, создав проект, который оценили по сути спустя почти 90 лет. Ведь именно при проектировании и строительстве Дома Наркомфина архитектором были заложены такие простые и в то же время актуальные идеи организации жилого пространства, как двухуровневые квартиры, отдых на эксплуатируемой кровле, возможность получения бытовых услуг, не покидая дом. Все эти удобства, оказавшиеся неоцененными в советские времена, в итоге стали примером идеального жилья для современных покупателей ХХIв.

Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development