Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение заключить основную сделку в будущем. Это не переход права собственности, а юридическое «бронирование», которое обязывает стороны выйти на сделку на заранее оговоренных условиях.

Главное отличие предварительного договора купли-продажи от основного 

Основной договор передает право собственности и фиксирует оплату. Предварительный договор фиксирует только намерение это сделать. Покупатель не становится владельцем, а продавец не получает деньги (кроме возможного задатка). Если одна из сторон уклоняется, вторая имеет право требовать заключения основного договора через суд.

Обязательно ли заключать ПДКП?

В большинстве случаев предварительный договор купли-продажи заключать не обязательно, это делается по желанию. Однако ПДКП обязателен, если в сделке участвует несовершеннолетний (требуется разрешение органов опеки), или квартира покупается в ипотеку (требуется согласие банка).

Виды ПДКП в зависимости от ситуации

Форма и содержание предварительного договора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.
При покупке квартиры от застройщика предварительный договор заключается с юрлицом, когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. 

При покупке квартиры в ипотеку в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать предварительный договор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Предварительные договоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки. Лучше направлять сразу два предварительных договора — о продаже текущего жилья и покупке нового. Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.

Существенные условия предварительного договора

Чтобы ПДКП имел юридическую силу, он должен быть составлен письменно.

В документе нужно максимально подробно описать недвижимость (адрес, кадастровый номер, площадь). Это самое важное условие.

Также необходимо указать дату или период, в который должен быть подписан основной договор. Если срок не указан, по закону это один год.

Цена объекта с 2015 года не является обязательным условием для ПДКП, но юристы настоятельно рекомендуют ее указывать, чтобы избежать споров в будущем.

Главные риски для покупателя

Подписание ПДКП не дает 100% гарантии покупки. 

Продавец может отказаться от сделки. Покупатель сможет вернуть задаток и, возможно, взыскать штраф через суд, но квартиру не получит.

ПДКП не регистрируется в Росреестре. Продавец может заключить такие договоры с несколькими покупателями. Доказать свою правоту придется в суде.

Квартира может быть в залоге или под арестом. Нужно всегда проверять объект по выписке из ЕГРН перед подписанием любых бумаг.

Как правильно составить и расторгнуть предварительный договор

Во-первых, нужно проверять документы на квартиру и паспорт продавца.

Во-вторых, прописать в документе все условия: объект, цену (желательно), сроки, ответственность сторон, сумму задатка.

Заверение у нотариуса обязательно только для сделок с долями, собственностью несовершеннолетних или по требованию одной из сторон. В остальных случаях достаточно простой письменной формы.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя. Это можно сделать только по обоюдному согласию сторон или через суд, если вторая сторона грубо нарушает условия.