Железные пути развития столичного рынка жилья

Любого покупателя жилья не в последнюю очередь интересует транспортная доступность жилого комплекса. Минимальные временные затраты на дорогу, скажем, от дома до работы, всегда были и остаются в приоритете, поэтому в поле зрения попадают проекты, расположенные поблизости от метро, а также МЦК.

«По сути, МЦК интегрировано в транспортную систему метро и обеспечивает удобную пересадку с одной линии на другую, что крайне важно для потребителя, получившего новые и удобные маршруты передвижения на карте города, – говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». – Кроме того, появление МЦК обеспечило решение проблемы транспортной доступности в отдельных локациях Москвы за счет того, что между линиями метрополитена, объединенными данным кольцом, открыты новые станции».

Кольцевая железная дорога облегчает доступ потенциальных покупателей к офису продаж на объекте недвижимости и ускоряет принятие решения о покупке, напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE еще об одном «плюсе» МЦК, но уже для застройщиков. Поэтому в перспективе малопопулярные ранее районы, через которые проложена ветка МЦК, ждет активизация девелоперского процесса. Ликвидность жилья в таких районах возрастет. Рядом с платформами увеличивается число объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры, что создает новые рабочие места и обеспечивает комфортность проживания.

Таким образом, потребители активно рассматривают недвижимость рядом МЦК, и речь идет не только о пешей доступности, но и расстоянии, которое укладывается в 2-3 остановки на общественном транспорте. «Согласно нашим подсчетам, объем рынка новостроек, сосредоточенных в радиусе 5 км от МЦК,  составляет 994,2 тыс. кв. м, – приводит данные своей компании Наталия Кузнецова. – На выбор представлена недвижимость  в 77 проектах, при этом  более половины емкости предложения (с учетом указанного расстояния) распределяется между шестью станциями. Это «Зорге», «Хорошево», «Шелепиха», «Деловой центр», «Ботанический Сад» и «ЗИЛ». Рынок новостроек, представленных в данной локации, также активен с точки зрения спроса.

Об одном из таких проектов рассказывает Ольга Барабанова, коммерческий директор компании SezarGroup: «Уверенно входит в топ «самых востребованных в бизнес-классе» ЖК «Династия». У проекта много достоинств, одно из них – удобное местоположение. Рядом ключевые автомагистрали – ТТК, Ленинградское, Звенигородское шоссе, метро, МЦК, то есть всегда есть альтернативные варианты быстро добраться из точки А в точку В. Второе – в проекте выдержана линия «бизнес-класс без компромиссов»: с вниманием к архитектуре, дизайну лобби и поэтажных пространств, дворовой территории. Этот продукт получил высокую оценку потребительской аудитории и экспертов, в том числе международных, средний уровень цен с момента старта вырос здесь на 40% за два года реализации».

Если рассматривать новостройки на расстоянии 3 км от МЦК, то к уже имеющимся трем сотням на перспективу заявлен, по данным «Бон Тон», 121 проект. Новое предложение появится рядом с 28 станциями МЦК. Больше половины перспективных проектов относится к стартовым площадкам, заявленным в рамках программы реновации. Это 53,7% или 65 проектов. Еще 34,7% (или 42 проекта) относится к перспективным жилым комплексам. На новые очереди, в уже реализуемых ЖК, приходится  11,6% (или 14 проектов).

По словам Наталии Кузнецовой, наибольшее развитие получит первичный рынок в районе станции МЦК «Бульвар Рокоссовского» с долей на уровне 9,9% в 12 проектах, «Шелепиха» (8,3% в 10 проектах), а также «Коптево» и «Шоссе Энтузиастов» (по 7,4% в 9 проектах).  

В пешей доступности выйдет 51 проект. Большая часть (47% или 24 проекта) относится к стартовым площадкам, еще 40% - к перспективным проектам.

«Естественно, это сложные локации. Многие участки имеют обременения по переносу городских коммуникаций, некоторые граничат с метрополитеном, а это тоже дополнительный комплекс проектных мер и согласований, – отмечает Ольга Барабанова.

По словам эксперта, простых решений вообще не бывает, когда территория застройки со всех сторон связана с комплексом функционирующих городских объектов. Это отражается на всех этапах. Например, при создании проектного решения будет сложный поиск вариантов соблюдения норм инсоляции в объектах прилегающей застройки и в квартирах ЖК. А перед тем, как приступать к строительству, придется хорошенько подумать, как с наименьшим дискомфортом организовать перенос городских магистральных и инженерных сетей, причем даже в случаях, когда не требуются рекультивация.

Словом, развитие не  всегда предполагает простые решения, особенно, когда в единый комплекс завязаны транспортная система и жилье. Однако другого пути у такого мегаполиса как Москва не существует.

Подготовил Виталий Простаков