Жилье бизнес-класса: новые черты и отличия

Переломным моментом в развитии рынка недвижимости, в том числе жилья бизнес-класса, стал кризис 2014-2015 гг., считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Именно тогда началась демократизация сегмента: грань между комфорт-классом и low-бизнес становилась все более расплывчатой. Не случайно в этот период выделился премиум-класс как подсегмент элитного рынка – по сути, он вобрал в себя многие характеристики прежнего бизнес-класса, присущие дорогостоящему жилью (престижное расположение, камерный формат, большие площади и т. д.)

Процесс демократизации бизнес-класса выразился в нескольких тенденциях. Во-первых, стали появляться проекты комплексного освоения территорий на месте бывших промзон, такие как «Зиларт» или «Символ», общая площадь каждого из которых превышает 1 млн кв. м. Ранее, после 2008 года, такие масштабы были присущи новостройкам массового сегмента.

Во-вторых, еще сильнее изменилась география проектов. Если до кризиса 2008 года новостройки бизнес-класса строились преимущественно на западе Москвы, в послекризисный период зона их присутствия стала расширяться. В 2015 году жилье бизнес-класса вышло за пределы МКАД – появились проекты в Южном Бутово и Новокосино.

«Вместе с тем отмечу, что сегодня в старых границах столицы все новостройки бизнес-класса сосредоточены в пределах кольцевой автодороги. Они представлены в разных округах, в том числе на востоке столицы. В настоящий момент несколько высокобюджетных проектов реализуется в Новой Москве, однако в данной локации рынок бизнес-класса только начинает развиваться», отмечает Надежда Коркка.

Третья тенденция, которая имеет долгосрочный характер, – это сокращение средних площадей квартир. Так, в структуре спроса этот показатель сократился с 80 кв. м в 2014 году до 62 кв. м в 2019 году. Аналогичные изменения произошли в структуре предложения: с 93 кв. м до 75 кв. м за аналогичный период. По мнению эксперта, данная тенденция в той или иной мере затронула все без исключения сегменты недвижимости,

Однако параллельно демократизации бизнес-класса развивались и другие важные тренды. В частности, в такие проекты постепенно проникали атрибуты более дорогостоящих классов, например, система «Умный дом». Так, в ЖК Headliner владельцы квартир с помощью мобильного приложения могут задать один из четырех сценариев: «Утро», «Вечер», «Мы едем домой», «Имитация присутствия». Каждый из них можно отредактировать, добавив или убрав конкретные опции. Например, к приходу домой можно вскипятить чайник и включить музыку, отрегулировать освещение в зависимости от времени суток. Также «Умный дом» позволяет мониторить показания счетчиков, оплачивать коммунальные услуги, отключить отопление или перекрыть воду на расстоянии.

Также новшества коснулись линейки планировок. В лучших проектах бизнес-класса доступны эксклюзивные лоты, присущие премиальному и элитному сегментам: это пентхаусы, квартиры с террасами, каминами, отдельным входом. Например, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» представлены пентхаусы с потолками высотой до 3,8 метров, террасами и панорамными окнами, из которых открываются эффектные виды на Москву-реку. А в ЖК Big Time спроектированы несколько квартир с отдельным входом

«Раньше, когда рынок высокобюджетного жилья только начинал формироваться, еще не было четких критериев, не было классификаций, и многие не разделяли понятий элит, премиум, бизнес-класса. Для людей это и вовсе звучало как синонимы, – делится своим мнением Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В последние десять лет, даже покупатели довольно четко разделяют комфорт-, бизнес-  и элитный сегменты. При этом их требования возросли, и теперь комфорт по многим признакам начинает напоминать бизнес-класс: здесь тоже появилась индивидуальная инфраструктура, в основном все дома монолитные, с огороженной территорией, есть предложения квартир с двумя санузлами, с панорамным остеклением и т.д.».

Тем не менее, для жилья бизнес-класса останется обязательным или крайне рекомендованным более высокое требование к безопасности (консьерж-сервис, видеонаблюдение), более высокое качество отделки МОП, качественная инженерия, скоростные лифты, более просторная территория с ландшафтным дизайном, высокие потолки в квартирах, наличие квартир редких форматов, отличные и хорошие видовые характеристики для большинства квартир, обязательно нежилые первые этажи с собственной инфраструктурой, подземный паркинг.

«И, конечно, у района, в котором девелопер намеревается строить жилье бизнес-класса тоже должно быть больше преимуществ и плюсов, – подчеркивает Ирина Доброхотова. – Локация, прежде всего, должна быть удобной и с точки зрения транспортной доступности, и с точки зрения окружающей среды».

С коллегой согласна и Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). «На мой взгляд, сейчас новостройки бизнес-класса стали более концептуальными, чем в предыдущие пять-десять лет, говорит эксперт. – На рубеже 2000-2010-х гг. в новостройках бизнес-класса главными составляющими были нестандартная архитектура, большие площади помещений, в том числе коммерческих и технических, дорогая отделка, подземный паркинг, наличие дополнительных коммерческих услуг. Сейчас все эти опции фактически стали «достоянием» и сегмента новостроек комфорт-класса».

Действительно, в бизнес-классе фокус с нестандартной архитектуры сместился на уникальную архитектуру от бюро и архитекторов с именем, площади стали оптимальными – появилась широкая линейка от небольших студий до пентхаусов, стало гораздо больше объектов собственной инфраструктуры.

Иными словами, сейчас проект бизнес-класса – это больше, чем удобный для жизни жилой комплекс. Это концептуальная среда для жизни с определенной идей, которая положена в основу всего – от архитектурного облика до набора собственной инфраструктуры. «Во всяком случае наша компания продвигает и реализует именно такой подход, который и позволяет отнести наши проекты к бизнес-классу, – подчеркивает Ксения Юрьева. – В частности, речь идет о нашем новом культурно-образовательном кластере Russian Design District. По сути, мы создаем экосистему для успешного развития семьи и личности, где для этого есть социальные, спортивные, творческие и образовательные ресурсы».

Одним из основных факторов, разграничивающих жилье разных классов, является локация. Так, новостройки бизнес-класса строятся преимущественно в престижных районах ЗАО, СЗАО и ЮЗАО, а также в спальных районах с высокой транспортной доступностью, элементами благоприятного окружения, высоким уровнем развития инфраструктуры.

Нужно понимать, что при разработке проектов застройщики исходят из характеристик конкретной площадки. Далеко не каждая локация позволяет «замахнуться» на высокобюджетный сегмент: если концепция проекта не соответствует его расположению, новостройка будет годами стоять без продаж.

Между тем география реализации проектов бизнес-класса расширяется. Новостройки этого рыночного сегмента в последние годы появились в районах ЮАО, ЮВАО, СВАО, в которых еще 10-15 лет назад мало кто мог представить жилые комплексы бизнес-класса. Однако площадки реализации этих проектов все равно отличаются высоким качеством и благоприятным окружением, поэтому в Капотне, скорее всего, новостройки бизнес-класса появятся не скоро.

По словам Ирины Доброхотовой, бизнес-класс давно вышел за пределы ТТК. Согласно классификации, разработанной аналитиками «БЕСТ-Новострой», в Москве к бизнес-классу относятся проекты, расположенные во всех районах с комфортными условиями проживания. При этом аналитики используют также подкласс «бизнес-минус»: в этом случае проект может обладать, например, всеми качественными характеристиками бизнес-класса, но располагаться слишком далеко от центра или быть слишком масштабным. Сейчас наиболее близко к МКАД расположены такие проекты бизнес-минус, как «Широкая» (район Медведково), «Изумрудная 24», «Измайлово», а в бизнес-классе — «Новоясеневский», «Акватория». В то же время, бизнес-класс (даже бизнес-минус) едва ли появится в районах с плохой транспортной доступностью и с не самой лучшей экологией, прежде всего таких, как Бирюлево, Капотня, Выхино, а также в районах-эксклавах вроде Некрасовки.

Дело в том, что даже если район удален от центра, но в нем есть природные объекты (река, парк) — этот фактор может позволить реализовать проект бизнес-класса (такие примеры мы сейчас видим в Покровском-Стрешневе, в Левобережном). Если район «на отшибе» и при этом не может похвастаться особой привлекательностью, бизнес-класс там может оказаться нерентабельным.

Экспансию бизнес-класса на окраины Москвы отмечает и Надежда Коркка. В немалой степени она обусловлена активным развитием бывших промзон: новые локации зачастую привлекательны для жилищного строительства с точки зрения транспортной доступности, близости к центру столицы, прекрасных видовых характеристик, наличия зеленых зон. Еще один фактор – открытие новых станций метро.

Отдельно стоит сказать о Новой Москве. В ТиНАО активно развивается инфраструктура, строится метро, прокладываются новые дороги, открываются технопарки и бизнес-центры. При этом сохраняется отличная экологическая ситуация. Именно здесь, полагает Ксения Юрьева, в будущем будет появляться больше жилых комплексов бизнес-класса, в которых экологические преимущества локации хорошо интегрированы в концепцию культурно-образовательного кластера.

По данным Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development сегодня на долю проектов бизнес-класса в ТиНАО приходится порядка 10% предложения. И если только в начале пути развития Троицкого и Новомосковского округов ориентир девелоперов был направлен только на проекты массового сегмента рынка и комфорт-класса, то сейчас мы все чаще видим новые предложения более высокого уровня.

Новая Москва – это один из сложных и многогранных проектов в истории страны. Присоединенную территорию, особенно ближнюю ее часть, невозможно назвать очередным спальным районом города. Здесь строится и уже отлично функционирует современная инфраструктура, в том числе социальная, открыты торговые и офисные центры, проложены новые дороги, проведено метро.

Например, от станции метро «Саларьево» можно доехать до «Охотного ряда» всего за 35 минут, тогда как из другого спального района города внутри МКАД может понадобится гораздо больше времени. Локация развивается крайне высокими темпами, вкладываются огромные инвестиции и соответственно жилые комплексы появляются более высокого уровня.

«Основной потребитель жилья бизнес-класса Новой Москвы – это москвичи, на их долю приходится более 50% сделок. Люди понимают, что, выбирая здесь жилье, но при этом более высокого уровня, они абсолютно ничем не рискуют, а только приобретают, ведь бюджет сделки пока еще на 30-50% ниже аналогичных проектов в черте МКАД, при этом по качеству не ступают, а порой даже превосходят их», – резюмирует Алексей Лухтан.

 

Подготовил Виталий Простаков