Итоги года в сегменте массового жилья рынка новостроек

Эксперты Plus Development рассказали, как трансформировался рынок первичной недвижимости после отмены льготной ипотеки, и в каких аспектах его участники оказались в выигрыше.

Основными событиями 2024 года на жилищном рынке стали, конечно, окончание программы льготный ипотеки и значительный рост ключевой ставки. В итоге — сейчас ипотека стала недоступной для большинства россиян.

Этот факт должен был ввергнуть отрасль в глубокий кризис — особенно, учитывая, что в конце весны – начале лета число ипотечных сделок на масс-маркете иногда превышало 90%. Никого не удивило, что в третьем квартале произошло резкое падение продаж. И пока никто не ждет, что количество сделок в ближайшем будущем вернется на прежний уровень.

Но оборотной стороной любого кризиса являются открывающиеся возможности. И в 2024 году «катастрофа по плану» принесла сектору новостроек и его участникам целый ряд позитивных моментов, в том числе и общее оздоровление рынка.

Ажиотажный спрос

Ожидание завершения программы льготной ипотеки принесло застройщикам сразу две волны спроса.

Первая произошла в мае-июне, когда люди пытались «впрыгнуть в последний вагон». Почти все, кто был готов приобрести квартиру, постарались сделать это до наступления «часа Х». Дополнительным стимулом для принятия решения о покупке стали рост цен на недвижимость, «взлет» ключевой ставки и инфляция. При другой ситуации люди готовы подождать и подумать полгода-год, то сейчас предпочли поторопиться.

«В итоге до отмены льготной программы были месяцы, когда с ипотекой совершали более 90% сделок. Например, в июне мы увидели 93,3% в Новой Москве: это был бум во всех смыслах. Поэтому надо учитывать, что снижение числа сделок с новостройками более чем в 2,7 раза в августе, которое фиксировали специалисты, отсчитывалось от очень высокой базы. И после “сверхпродаж” в третьем квартале казалось, что все обрушилось», — рассказала Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Выход на рынок покупателей с собственными средствами

Вторая волна спроса произошла осенью. На рынке активизировались две группы покупателей: семьи на фоне окончания лимитов по семейной льготной ипотеке и те покупатели, которые приобретали квартиры за собственные средства. Эти целевые группы в первой половине года занимали выжидательную позицию по двум причинам. Во-первых, они не хотели совершать покупку на волне ажиотажного спроса перед 1 июля. Во-вторых, они надеялись, что после 1 июля на рынке произойдет обвал цен или хотя бы некоторое их снижение. Ценовые ожидания не оправдались, а отложенный спрос требовал реализации.

«В итоге, например, в Plus Development продажи в октябре выросли почти на 40% относительно сентября, а ноябрь показал рост еще на 20%. И во многом — благодаря тем, кто был готов покупать без использования долгосрочных жилищных кредитов, больше ориентируясь на рассрочку и траншевые программы. При этом во всей Новой Москве в октябре без ипотеки провели уже 46% сделок, а в сентябре — 31%. Для сравнения, еще в январе 24-го года таких сделок было всего 13%», — отметила Елена Тарасова.

Бонусы и скидки от застройщиков

На данный момент девелоперы вынуждены искать способы, чтобы повысить доступность покупки жилья за собственные средства. Поэтому на рынке появилось множество вариантов рассрочек, совместных программ с банками за счет компенсации части стоимости кредита самим застройщиком, а также скидки на квартиры в размере 5-10 и более процентов.

Понятно, что в этой ситуации застройщики «принимают удар на себя», уменьшая собственную маржинальность. Тем не менее, это лучше, чем снижение цен.

Развитие трейд-ин

Трейд-ин, т.е. обмен старых квартир на новые, в последние годы терял свою популярность. Что, в целом, понятно: люди предпочитали взять ипотеку под 6%, внести 10-15% в качестве первоначального взноса, а после переезда в новую квартиру продать старую и досрочно закрыть ипотеку. Это было выгоднее, чем оплачивать новостройку деньгами от продажи своего жилья и весь период строительства снимать квартиру.

«Но после взлета ипотечных ставок до уровня заградительных схема трейд-ин стала резко набирать популярность. Например, в Plus Development доля таких сделок уже в октябре 2024 года оказалась на 30% выше, чем в январе. Ежемесячно 15% встреч в офисе продаж проходят с клиентами, которым, чтобы войти в сделку, надо продать имеющуюся недвижимость», — пояснила Елена Тарасова.

Траншевая ипотека и рассрочка

Траншевая ипотека, которую начали выводить в качестве альтернативы «субсидированной околонулевой ипотеки от застройщика», а также беспроцентная рассрочка с рыночным первоначальным взносом получили бурное развитие в качестве альтернативы льготной ипотеке. Это «запасной парашют», который дал рынку временную поддержку.

Для начала, сниженные на время строительства платежи позволили уменьшить нагрузку на покупателей, который вынуждены жить в арендном жилье. Далее, есть надежда, что через 2-3 года, когда настанет время платить по полной ставке, ключевая пойдет вниз, а вслед за ней снизится и ипотечная. У покупателей появится возможность рефинансироваться.

Но стоит заметить, что данный вид ипотеки по-настоящему выгоден лишь при покупке на ранней стадии строительства.

Оздоровление рынка

Льготная ипотека принесла для рынка не только позитивные эффекты. Она одновременно стала причиной разрыва между ценой квартир на вторичном и первичном рынках, почти убив трейд-ин, и спровоцировала быстрый рост себестоимости строительства и цен на жилье. Например, те же производители стройматериалов и подрядчики существенно увеличили свои чеки.

Перегрев не только разогнал инфляцию: он еще резко увеличил кредитную нагрузку россиян.

«Мы пока не до конца понимаем, насколько глубокой будет трансформация рынка, которая началась из-за отмены льготной ипотеки летом 2024 года. Именно тогда все разделилось на “до” и “после”. Но важно понимать: любая такая программа носит временный характер. Раздувать ипотечный пузырь до бесконечности нельзя. Главный итог этого года — отрезвление всех участников рынка. Пришло время очередной проверки на прочность, как уже было в предыдущие кризисы. Но, как показывает практика, кризисы на строительном рынке России никогда не затягиваются надолго», — подвела итог Елена Тарасова.

Компания Plus Development фокусируется на рынке коммерческой и жилой недвижимости столичного региона и проводит полный цикл девелопмента: от подбора территории под застройку до ввода в эксплуатацию и управления сданным проектом. В данный момент компания реализует в Новой Москве проект бизнес-класса ЖК «Детали». Одновременно с этим продолжается проектирование второго жилого комплекса «Акценты» на улице Дубнинская на севере Москвы и двух бизнес-центров. Общая площадь проектов составляет 700 000 кв. м. Инвестиции в реализуемые проекты - 70 млрд рублей.