Как растут цены в новостройках массового сегмента?

За период с августа 2016 года по август 2017 года средняя стоимость однокомнатных квартир на рынке новостроек массового сегмента Москвы увеличилась с 6,27 до 6,34 млн руб. или на 1,1%. Средний бюджет, необходимый для покупки двухкомнатного жилья вырос с 9,14 до 9,22 млн руб. или на 0,9%, а средняя стоимость трехкомнатных квартир снизилась с 13,03 до 12,46 млн руб. или на 4,4%.

Вместе в тем, в некоторых проектах рост цен на жилье значительно опережает среднерыночные показатели. Например, в I очереди ЖК «Кварталы 21/19» минимальные бюджеты покупки квартир за прошедший год в среднем выросли на 15%. Стоимость самой доступной однокомнатной квартиры увеличилась с 5,01 до 5,87 млн руб. (+17,2%), двухкомнатной квартиры – с 6,88 до 8,13 млн руб. (+18,2%), трехкомнатной квартиры – с 9,34 до 10,2 млн руб. (9,2%). Всего за время от старта продаж в апреле 2016 года до получения разрешения на ввод в эксплуатацию в августе 2017 года, средняя цена квадратного метра в готовых корпусах выросла на 13%. Для сравнения: за тот же период цена «квадрата» на первичном рынке массового жилья Москвы увеличилась на 5,6%».

В III очереди городского квартала «Ривер Парк» за прошедший год минимальная стоимость однокомнатной квартиры увеличилась с 6,3 до 7,16 млн руб. (+13,6%), двухкомнатного жилья – с 8,66 до 10,61 млн руб. (+22,5%), трехкомнатного – с 14,52 до 16,68 млн руб. (+14,9%).

Таким образом, те покупатели, которые приобрели квартиры в этих двух проектах ровно год назад, смогли сэкономить от 860 тыс. руб. до 2,2 млн руб. А инвесторы получили доходность в 1,5-3,5 раза выше, чем по банковским вкладам сроком от года, средневзвешенная ставка по которым в настоящее время составляет 6,42%.

«Анализ предложений девелоперов показывает, что в самых популярных проектах комфорт-класса, представленных в настоящее время на первичном рынке Москвы, с начала продаж до ввода корпусов в эксплуатацию цены в новостройках увеличиваются на 25-30% и более, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Вместе с тем, на рынке есть примеры низколиквидных проектов, в которых минимальная цена жилья за последний год снизилась на 10-20%. Это связано с тем, что в условиях высокой конкуренции для некоторых девелоперов демпинг стал единственным способом привлечь внимание покупателей».

За год количество квартир в столичных новостройках массового сегмента увеличилось на 20,4%. В настоящее время в продаже представлено 20 770 лотов, но спрос распределяется неравномерно – подавляющее число сделок совершается с жильем в трети самых популярных проектов. При этом низкая цена перестала быть главным критерием, определяющим выбор покупателей недорогой недвижимости. Несмотря на постоянное повышение стоимости жилья, в самых популярных жилых комплексах сохраняются высокие показатели по продажам. Например, в I очереди ЖК «Кварталы 21/19», которая уже введена в эксплуатацию, за 17 месяцев с начала продаж реализовано более 82% объема предложения. А в III очереди городского квартала «Ривер Парк», строительство которой завершится в 3 квартале 2018 года, за 15 месяцев продано 64% квартир.

«Доля инвесторов на рынке недорогой недвижимости в настоящее время не превышает 5-7%, – говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер проекта ЖК «Кварталы 21/19»). – Большинство покупателей приобретают жилье для себя. Поэтому при выборе они оценивают целый ряд параметров: близость комплекса к станциям метро, транспортным артериям и природным зонам, качество архитектуры и строительства, а также наличие всех необходимых инфраструктурных объектов. Если оказывается, что по многим показателям ЖК лучше проектов конкурентов, покупатели готовы заплатить более высокую цену за возможность проживать в максимально комфортных условиях. Кроме того, высокие темпы продаж и постепенное повышение цен свидетельствуют о ликвидности продукта. Если через некоторое время у семьи изменятся жизненные планы, квартиру можно будет достаточно быстро продать».

«В условиях профицита предложения у многих потенциальных покупателей недорогой недвижимости складывается впечатление, что спешить с покупкой не стоит, так как цены будут или «стоять на месте», или падать, – резюмирует Мария Литинецкая. – На самом деле, в лучших проектах к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию в продаже остается всего несколько свободных квартир. В настоящее время, почти в половине жилых комплексов массового сегмента, имеющих разрешение на ввод в эксплуатацию, в готовых корпусах реализовано 97-99% квартир. При этом стоимость квадратного метра в них была выше, чем в среднем по рынку даже на старте продаж, а затем еще несколько раз повышалась в процессе строительства. Таким образом, откладывание покупки на долгий срок в самых популярных проектах может повлечь за собой потерю нескольких сотен тысяч или даже миллионов рублей».