Покупатель моложе — взнос ниже

2017 год на рынке недвижимости Новой Москвы ознаменовался рекордным уровнем покупательской активности. В районе Новые Ватутинки, входящем в пятерку проектов ТиНАО с самыми высокими продажами, количество реализованных квадратных метров за год увеличилось в полтора раза. Относительно 2015 года рост составил 130%. Причем абсолютно рекордным стал именно IV квартал 2017 года, на который пришлось 39% всех заключенных договоров. Наименее активным оказался I квартал, когда, напомним, покупатели столкнулись с «заморозкой» выдачи ипотечных кредитов после завершения государственной программы субсидирования ипотечной ставки.

Именно жилищное кредитование определяло «погоду» на рынке не только столичной недвижимости, но и всего московского региона в целом. Эксперты компании «Инвесттраст» отметили любопытную тенденцию – вместе со снижением ипотечной ставки наблюдается уменьшение средней величины первоначального взноса. К примеру, средняя ставка по выданным кредитам в районе Новые Ватутинки в IV квартале 2016 года составила 12,2%, средний первоначальный взнос – 42%. Спустя полгода – по итогам II квартала 2017 года – ставка снизилась до 11,09%, взнос – до 38%. Наконец, в IV квартале 2017 года процент по выданным кредитам достиг 9,86%, первоначальный взнос клиентов – 33% – на 9 п.п. ниже, чем годом ранее. Доля ипотечных сделок при этом в годовой динамике увеличилась незначительно – с 48% до 53%.

Таким образом, вместе с доступной ипотекой на рынок Новой Москвы «подтянулись» новые клиенты, которые ранее не могли себе позволить жилье из-за высокой ставки. Среди них, как ни странно, немало бывших студентов, только получивших высшее образование и устроившихся на первую работу, которые приняли решение приобрести свое жилье в ипотеку вместо того, чтобы отдавать «в никуда» сотни тысяч рублей в год за аренду. В итоге в 2017 году доля молодых покупателей 18-25 лет составила 6%, тогда как еще 3-4 года назад не превышала 2-3%. Однако основной костяк дольщиков, как и в 2016 году, по-прежнему это клиенты 26-35 лет, на которых пришлось 44% всех подписанных договоров.

Снижение ипотечных ставок не только на первичном, но и вторичном рынках, привело к еще одной тенденции – увеличению среднего срока принятия решения о покупке. Согласно исследованию компании «Инвесттраст», в 2016 году 64% покупателей подписывали договор в течение 30 дней после посещения офиса, в 2017 году – только 56,3%. Одновременно число клиентов, принявших решение в течение 2-3 месяцев, увеличилось на 6,1 п.п. – до 33,7%.

«Большее время на принятие решения о сделке связано как минимум с двумя факторами, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Во-первых, в 2017 году усилилась конкуренция с проектами «старой» Москвы, где на сегодняшний день минимальный порог входа составляет всего 3,1 млн рублей, что вполне сопоставимо со стоимостью жилья в ТиНАО. Поэтому клиенты, изначально рассматривающие исключительно Новую Москву, анализируют альтернативные варианты и в старых границах Москвы. Во-вторых, падение ставок на вторичном рынке активизировало интерес со стороны собственников, которые наконец смогли продать свое старое жилье. В среднем поиск покупателя занимает 100 дней. Именно к этому значению сегодня планомерно и стремится срок принятия решения о покупке на «первичке».

Несмотря на активный спрос, средний уровень цен в проекте показал небольшую положительную динамику – на 3% за 2017 год, что связано со стартом продаж сразу в трех корпусах по минимальной стоимости. Это нивелировало общий рост цен в уже строящихся домах. Напомним, за прошедший год девелопер совершил восемь плановых повышений прайса. На сегодняшний день минимальный бюджет покупки студий начинается от 2,6 млн рублей, однокомнатных квартир – от 3,58 млн рублей, двухкомнатных – от 4,5 млн рублей, трехкомнатных – от 6,5 млн рублей за 73,6 кв.м, четырехкомнатных – от 9,3 млн рублей.

Среди важнейших событий 2017 года для района Новые Ватутинки, конечно, стоит назвать утверждение столичными властями новых веток метрополитена. Одна из станций – «Десна» – будет расположена непосредственно на территории комплекса. Это не единственное позитивное изменение в транспортной системе ТиНАО. Именно в 2017 году была запущена магистраль, соединившая Боровское, Киевское и Калужское шоссе, а также завершен первый этап реконструкции по Калужскому шоссе с открытием эстакады напротив района Новые Ватутинки. Теперь жители пользуются новой бессветофорной развязкой, благодаря которой время в пути до МКАД сократилось до 15 минут.

Кроме того, в 2017 году в Новых Ватутинках открылась вторая школа, одна из лучших по оснащению: с амфитеатром, классами-трансформерами, залом хореографии с балетным станком, кабинетами робототехники, станкостроения и даже собственной метеостанцией. Объем инвестиций «Инвесттраста» в ее строительство составил порядка миллиарда рублей.

В проект пришел крупнейший ритейлер «Магнит», открылось отделение «Почты России». Покупатели корпусов 20/1 и 20/2 получили ключи, в продажу вышли три новых дома.

«Несмотря на жесткую конкуренцию с новостройками «старой» Москвы, проекты присоединенных территорий чувствуют себя вполне уверенно, демонстрируя положительную динамику по всем показателям, – подводит итоги Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Причем есть все предпосылки для еще большей покупательской активности в 2018 году. Во-первых, наконец утвержден план землепользования и застройки Москвы, который содержит общие положения развития столицы до 2035 года. Вместе с появлением схем новых линий метрополитена это привлечет в ближайшее время инвесторов.

Однако главные перспективы рынка связаны со стартом льготного кредитования под 6% для многодетных семей. Согласно условиям, максимальная сумма ипотеки ограничена для Москвы 8 млн рублей, то есть при минимальном взносе 20% цена квартиры не должна превышать 10 млн рублей. Средний бюджет предложения трехкомнатного лота в новостройках массового сегмента «старой» Москвы сегодня составляет 12,7 млн рублей, в Новой Москве – 8,6 млн рублей. Соответственно, именно проекты ТиНАО будут рассматривать в первую очередь семейные покупатели, претендующие на льготу, что приведет к еще большему росту спроса».